某科技高檔住宅產(chǎn)品整體營銷策略溝通提報方案-在線瀏覽
2025-02-21 12:07本頁面
【正文】 項目均價 分面積段規(guī)劃去化表 面積區(qū)間 （㎡） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 戶型配比 去化率 100以下 8 8 % 100% 120140 56 55 26% 98% 140160 94 93 43% 99% 160180 31 31 14% 100% 200以上 30 30 % 100% 合計 219 217 100% 99% 成功因素： 地段唯一性 + 戶型設(shè)置符合市場主流需求 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) ? 成功案例 長江路 9號 項目情況一覽表 建筑面積 (萬㎡ ) 容積率 均價 (元 /㎡ ) 25134 （精裝 4000） 總價段 2551100萬元 項目分面積段供應(yīng)去化及戶型配比表 面積區(qū)間 （㎡） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 面積配比 去化率 100以下 280 274 14% 98% 100120 211 209 10% 98% 120140 310 308 15% 99% 140160 531 518 26% 98% 160180 290 285 14% 98% 180200 190 189 9% 99% 200以上 254 197 12% 78% 合計 2066 1980 100% 96% 成功因素：秦淮風(fēng)光帶 + 大型社區(qū) + 面積設(shè)置合理 + 高性價比 ? 成功案例 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) 中海鳳凰熙岸 項目 均價（元） 精裝標(biāo)準(zhǔn) （元） 供應(yīng)量 （萬㎡） 成交量 （萬㎡） 首次開盤時間 失敗原因 羲和 37608 10000 2023915 精裝標(biāo)準(zhǔn)過高 菲呢克斯公寓 44000 8000 202348 精裝標(biāo)準(zhǔn)過高 且面積過大 來鳳街 1號 32715 毛坯 202348 單價過高 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) ? 非成功案例 小結(jié)：對于高端項目，控制總價，提高性價比是成敗關(guān)鍵 項目 區(qū)位 產(chǎn)品形態(tài) 總建 （萬㎡） 已售 （萬㎡） 存量 (萬㎡ ) 主力面積 （㎡） 羲和 玄武區(qū)薛家巷 高層 9 12138 蘇寧電器廣場 白下區(qū)淮海路 高層 47~140 來鳳街 1號 秦淮區(qū)集慶門 洋房 139~290 中海鳳凰熙岸 鼓樓區(qū)清涼門 高層 9 14170 華潤悅府 江東路歐尚 高層 200以上 蘇寧濱江 1號 奧體濱江區(qū)域 高層 136~238 菲呢克斯 白下區(qū)公園路 高層 1 18316 中山路 99號 鼓樓區(qū)中山路 高層 3 60、 110 御湖國際 玄武區(qū)龍蟠路 高層 7 40~60、120 合計 N/A N/A N/A ? 競爭對手梳理 高端公寓型豪宅項目梳理 項目 總體量（萬㎡） 萬和尊邸 斯亞財富中心 11 中城國際廣場 15 富頓世貿(mào)中心 8 南京紫合國際廣場 14 京門府 藍天華門國際 7 合計 競爭體量合計約 152萬㎡，以 2023年單價 ㎡（含別墅）計算，整體去化需 10年以上。 ? 高端改善性需求及高端市場幵未全面復(fù)蘇， 2023年將延 續(xù)該態(tài)勢，高端市場容量有限，且競爭體量較大。 增加軟實力層面（主題和文化）競爭， 提升產(chǎn)品附加值 丌適宜采用過高標(biāo)準(zhǔn)的精裝，控制單價 面積段設(shè)置合理，控制總價 成功項目：產(chǎn)品線多元化； 失敗項目：產(chǎn)品線、客戶線都較單一 高端市場目前還停留在 硬實力層面（產(chǎn)品、地段）競爭 房產(chǎn)調(diào)控政策中短期丌會放松 競爭體量較大 高總價 /單價公寓市場容量有限 豐富產(chǎn)品線，擴大客戶面 對本案的影響 市場環(huán)境 市場解讀 項目解析 物理屬性 精神屬性 土地 屬性 整片土地劃分為若干個地塊，每個地塊功能定位清晰 各地塊標(biāo)簽和主題不顯著 P5\P9地塊面積段有重合且主力面積偏大，會造成項目內(nèi)競爭 項目 屬性 ?城市核心地段 ?土地規(guī)模大 ?蘊含豐富的歷史人文積淀 高端定位，毋庸置疑 挖掘歷史、人文特性融入產(chǎn)品 產(chǎn)品標(biāo)簽需更鮮明，各地塊需找出亮點 市場 環(huán)境 項目 本體 小結(jié) 控制總價 /單價 + 豐富產(chǎn)品線、擴大客戶面 + 主題文化地產(chǎn)市場契機 高端 + 歷史人文積淀 + 鮮明產(chǎn)品主題標(biāo)簽 高端改善性住宅 文化地產(chǎn)、主題地產(chǎn) 內(nèi)核 /肌理 表皮 /精神 核心產(chǎn)品策略 用文化主題地產(chǎn)的形象去包裝高端改善性住宅的肌理 代表項目 代表項目 市場占位及客群定位 P5 P9 P11 市場占位 目標(biāo)客群 及需求特性 產(chǎn)品標(biāo)簽 豪宅 高端住宅 精品 /時尚公寓 富豪 享受型需求 中產(chǎn) 改善性需求 年輕人、投資客 商務(wù)人士 投資辦公多元需求 人文 時尚、多元、 活力、精致 藝術(shù) ? Giio Armani——高級成衣 （包含男女裝，是阿瑪尼正裝中最貴的一個系列） ?Armani Collezioni——成衣（為高端白領(lǐng)推出的系列，價格比 GA便宜 25%左右） ?Emporio Armani——成衣 （阿瑪尼的年輕系列，價格普遍在 250015000之間） ?AJ Armani Jeans——休閑服及牛仔服（阿瑪尼旗下的牛仔系列，很少看出是阿瑪尼的風(fēng)格） 多產(chǎn)品線多擴張案例 P5 P9 P11 P11地塊主題 /標(biāo)簽 時尚 活力 精致 多元 功能 人群 產(chǎn)品 空間 第五大道： 聞名遐邇的第五大道可算得上是流行時尚的同義詞，世界當(dāng)紅商品，特色的櫥窗設(shè)計，著名的大都會博物館都在這條街上，成為全世界最
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