某科技高檔住宅產(chǎn)品整體營(yíng)銷策略溝通提報(bào)方案(文件)
【正文】 板間軟裝布置，用軟裝營(yíng)造氛圍 P9地塊： ? 毛坯銷售（降低單價(jià)和總價(jià)門檻） P11地塊： ? 全裝修，標(biāo)準(zhǔn) 8001000元 /㎡（實(shí)價(jià) 8001000元 /㎡標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)有較強(qiáng)強(qiáng)的表現(xiàn)力） ? 精裝修建議 對(duì)于是否做精裝修的問(wèn)題， 思考的出發(fā)點(diǎn)是降低總價(jià)門檻： 除定位豪宅的 P5地塊以外， P9建議剝離精裝， P11建議降低精裝標(biāo)準(zhǔn)，原因如下： ? 高單價(jià)及高總價(jià)公寓去化慢：全市單價(jià) 3萬(wàn)元 /㎡、總價(jià) 500萬(wàn)元以上的公寓年均去化量低，去化速度慢 ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，全市在售和潛在上市的 25000元 /㎡以上的公寓項(xiàng)目保守估計(jì)體量達(dá)到 152萬(wàn)㎡ ? 已有失敗案例：羲和及菲尼兊斯公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)高達(dá) 800010000元 /㎡枀大抬高總價(jià)致使成為滯銷的原因之一 ? 售樓處樣板間布局建議 擴(kuò)大體驗(yàn)中心： ? 普通洽談區(qū)面積建議擴(kuò)大至 150~200㎡ 靈活空間作為體驗(yàn)中心的配套 ? 咖啡廳 ,休閑餐飲 ,情境空間集中于此 ? 辦公、 SOHO、 loft樣板間，公開(kāi)前設(shè)置大型宴會(huì)，用于推薦會(huì)、藝術(shù)展覓等 營(yíng)銷中心 —裝修風(fēng)格 ——A380商務(wù)艙風(fēng)格 THANKS ? 即使贈(zèng)品只是一張紙，顧客也是高興的。半圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì)，在保證社區(qū)整體與私密性的同時(shí)，將更多土地讓給園林，高綠化面積，超大尺寸樓間距保證了每戶人家與景觀、陽(yáng)光的親密接觸。 立面設(shè)計(jì)運(yùn)用現(xiàn)代砌筑工藝及傳統(tǒng)磚石材料，整體彰顯西洋建筑精粹，尊崇中國(guó)傳統(tǒng)建筑禮制。 【 特色 】 基地整體抬高 80公分 ，四周種植大樹(shù)，把噪音完全阻隔在外。未來(lái)主要針對(duì)上地附近高新技術(shù)企業(yè)的白領(lǐng)。 案例借鑒 ——建外 SOHO SOHO LOFT 寫字樓 酒店式公寓 宜商宜住的白領(lǐng)公寓 /工作室 創(chuàng)意工作室 設(shè)計(jì)咨詢類公司 網(wǎng)絡(luò)科技公司 中型公司 文化傳媒工作者 商務(wù)人士 外籍人士 居住 辦公 休閑 娛樂(lè) 南京市建工局 南京市電規(guī)臺(tái) 省戲劇學(xué)院 軍區(qū)總醫(yī)院 南京日?qǐng)?bào) 白下區(qū)政府 中國(guó)紅十字會(huì)總會(huì)醫(yī)院 454醫(yī)院 八一醫(yī)院 公立三甲口腔醫(yī)院 金陵科技學(xué)院 南京航空航天大學(xué) 夫子廟小學(xué) 瑞金路中學(xué) 省級(jí)機(jī)關(guān)干部學(xué)校 南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 南京市職工大學(xué) 南航附屬初中 玄武外語(yǔ)學(xué)校 南京市第九中學(xué) 南京藝術(shù)學(xué)院 逸仙小學(xué) 南京市三條巷小學(xué) 鄭和外語(yǔ)學(xué)校 南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 南京市第六中學(xué) 南京市第七中學(xué) 三中 P11地塊產(chǎn)品內(nèi)核 —— 功能定位 青年創(chuàng)業(yè)者之家 聚集文化傳媒教育和網(wǎng)絡(luò)科技軟件兩類產(chǎn)業(yè)集群，作為帶動(dòng)人氣和商氣的引擎 總建筑面積 51891平方米，容積率 :，擁有多功能會(huì)所，一站式服務(wù)中心、健身中心，私家休閑中心等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。 ?匯聚了 SOHO辦公族、時(shí)尚潮人、城市白領(lǐng)及外籍人士。 地下空間： 洛克菲勒中心前的下沉式廣場(chǎng)與中心其他建筑的地下商場(chǎng)、劇場(chǎng)及第五大道相連通。 未公開(kāi)項(xiàng)目梳理 已公開(kāi)項(xiàng)目梳理 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) 觀 點(diǎn) ? 從中期來(lái)看，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境幵丌會(huì)出現(xiàn) 根本性的扭轉(zhuǎn)，且房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)丌放松。 提 出 問(wèn) 題 ? 產(chǎn)品主題 如何確定？ ? 產(chǎn)品線 如何設(shè)置？ ? 推售順序 如何安排？ ? 開(kāi)發(fā)時(shí)序 該如何安排？ ? 樣板區(qū)該怎樣設(shè)置？ 1,097 525 384 262 247 171 04008001,200300350 350400 400450 450500 500600 600700成交面積 成交套數(shù) ? 市場(chǎng)分析 723 517 253 159 208 98 03006009001200300350 350400 400450 450500 500600 600700成交面積 成交套數(shù) 南京市商品住宅 分總價(jià)段 成交情況（含別墅）（ ~） ? 2023年較 2023年各總價(jià)段成交量都有所提升 （總價(jià) 400萬(wàn) ~700萬(wàn) 2023年總成交 ㎡ ， 2023年總成交 ㎡ ） ? 隨著總價(jià)段的升高成交量出現(xiàn)逐級(jí)遞減的態(tài)勢(shì)，其中以 350萬(wàn)元和 400萬(wàn)元為節(jié)點(diǎn)下滑趨勢(shì)更明顯 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) CRIC系統(tǒng) 單位：萬(wàn)㎡ 單位：萬(wàn)㎡ 單位：套 單位：套 單位：萬(wàn)元 單位：萬(wàn)元 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) CRIC系統(tǒng) 南京市商品住宅 分總價(jià)段 成交情況（含別墅）（ ~） ? 供銷失衡，供銷比最高達(dá) :1 ? 成交量呈現(xiàn)逐步走高的趨勢(shì) （ 12年高于 09年的 2倍）， ? 但成交均價(jià)呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì) ? 300~400萬(wàn)元成交量較 09年有所上升 ? 400~600萬(wàn)元成交量未達(dá)到 09年水平（只占 09年的 76%） ? 400~600萬(wàn)元 2023年較 2023年成交套數(shù)提高，表明戶均面積在縮小 29,560 31,039 29,530 27,736 26,00027,50029,00030,50032,0002023年 2023年 2023年 2023年 供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià) ? 市場(chǎng)分析 南京市商品住宅 單價(jià) 成交情況（含別墅） 單位：萬(wàn)㎡ 單位：元 年度 2023 2023 2023 2023 供銷比 :1 :1 :1 :1 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) CRIC系統(tǒng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) CRIC系統(tǒng) 單位：套 從單價(jià)看 從總
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