【正文】 2023年引進中外合資企業(yè)、外商獨資企業(yè)投資額達，大大超過了此前七年的總和。開發(fā)區(qū)因此成為了廣大科技人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的樂園，一大批新興的科技型中小企業(yè)正在開發(fā)區(qū)中成長壯大起來 舉例：上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗（續(xù)） 突出發(fā)展重點，聚焦張江高科技園區(qū) ? 一是為配合實施“聚焦張江”戰(zhàn)略，不斷加強政策聚焦 ? 二是大力促進各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素集聚 ? 三是積極吸引國內(nèi)外知名企業(yè)入駐 加強服務(wù)功能，優(yōu)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境 ? 一是加強硬件設(shè)施建設(shè) ? 二是提高各類服務(wù)水平。有的園區(qū)內(nèi)還設(shè)立人才交流培訓中心、進出口公司、回國留學生服務(wù)中心、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、專利商標事務(wù)所以及計量測試和質(zhì)量檢測中心 ? 三是建立科技企業(yè)孵化基地 發(fā)揮“一區(qū)六園”各自特色，實現(xiàn)共同發(fā)展 上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)在發(fā)展過程中，根據(jù)上海市委、市政府的要求，結(jié)合 一區(qū)六園 中各園區(qū)的實際情況，注重保持和促進各園區(qū)的特色和優(yōu)勢，使彼此各有側(cè)重、共同發(fā)展，力求走出一條具有上海特點、有利于加速推進上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新路 第五是研究國家相關(guān)的土地政策，土地政策涉及到兩個層次的開發(fā)內(nèi)容 農(nóng)用地 建設(shè)用地 未利用地 政府 征用 劃撥 協(xié)議出讓 拍、招、掛 投資商 征地補償費／ 安置補償費 土地出讓金 原住戶／農(nóng)戶 土地一級開發(fā)：生地開發(fā) 土地二級開發(fā)：熟地開發(fā) 國家對于土地開發(fā)，尤其是土地的二級開發(fā)具有較為明確的法律規(guī)定 “ 土地一級開發(fā) 是指土地出讓前的運作方式，指政府委托市土地儲備中心按照土地總體規(guī)劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。” 《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》 在目前階段，對于土地一級開發(fā)：企業(yè)能否介入、如何介入、如何獲取收益都沒有明確的法律法規(guī)來規(guī)范 土地二級開發(fā)的出讓方式劃撥 協(xié)議出讓 掛牌拍賣招標政策嚴格控制政策引導盡量減少政策大力推廣陽光交易土地二級開發(fā) 土地二級開發(fā)有關(guān)土地交易的相關(guān)法規(guī) ? 集體用地必須經(jīng)過政府征用后方可交易 ? 國有土地出讓使用須符合城市整體規(guī)劃 ? 土地交易劃撥、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招拍掛法規(guī) ? 土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓方面的相關(guān)法規(guī) 各省市也逐步開始對土地的一級開發(fā)進行規(guī)范 土地一級開發(fā)項目由市土地整理儲備中心或分中心組織采取 公開招標方式確定土地一級開發(fā)單位 ，中標的土地一級開發(fā)單位不得向他人轉(zhuǎn)讓其承擔的項目。 4 土地儲備機構(gòu)是土地行政主管部門設(shè)立的機構(gòu)，具體實施土地儲備工作，代表政府進行土地市場化運作。 土地儲備的基本程序有四步。土地儲備機構(gòu)一定要按規(guī)定將儲備資金“封閉運作、專戶存儲、獨立核算、專項用于土地儲備”。 一年多的治理整頓行動 ， 使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū) 、 亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫 ?2023年 4月 29日 ， 國務(wù)院辦公廳下發(fā)了 《 關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知 》 ， 提出用半年左右的時間 ， 深入開展土地市場治理整頓 ， 同時實施 “ 三個暫停 ” ， 即全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地 ， 暫停涉及基本農(nóng)田保護區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改 ， 對新批的縣改市 (區(qū) )和鄉(xiāng)改鎮(zhèn) ， 暫停修改涉及土地利用的各類規(guī)劃 國家土地政策的變化將在極大程度上影響土地開發(fā)項目，以及產(chǎn)業(yè)基地的土地策略 ? 2023年 15月份，全國完成開發(fā)土地面積 6480萬平方米，比去年同期下降 ，土地購置面積同比下降 ? 截至 2023年 6月 17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國 30個省 (自治區(qū)、直轄市 )共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個，規(guī)劃用地面積 ，超過了全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地 ? 2023年一季度，國務(wù)院共批準 27個城市 30批次的城市建設(shè)用地，將各地申請的 49平方公里面積核減為 34平方公里，較上年每季度平均批準用地量下降了 46%。 超出單一產(chǎn)業(yè)功能的區(qū)域開發(fā)，必須從所在經(jīng)濟區(qū)區(qū)間、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟布局考慮符合區(qū)域主題的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，形成產(chǎn)業(yè)群聚、互補效應(yīng)。 確定產(chǎn)業(yè)化基地的定位，其實就是確定區(qū)域開發(fā)的主題，確定開發(fā)的主題需要考慮以下一些因素 區(qū)域主題規(guī)劃 無論區(qū)域大小，區(qū)域開發(fā)首先要做的是為區(qū)域確定一個明晰的主題，以主題規(guī)劃具體項目，爭取政府和社會支持，積聚資本、技術(shù)和政策等資源。不僅能夠滿足政府的有關(guān)要求，也能拓寬產(chǎn)業(yè)化基地的業(yè)務(wù)范圍 ? 能在較大程度上呼應(yīng)周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢 ? 能在周邊地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，較快地融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，帶動地區(qū)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè) ? 周邊地區(qū)的軟件園較多，定位于產(chǎn)業(yè)化基地較為具有特色，可以增強產(chǎn)業(yè)化基地的吸引力 在產(chǎn)業(yè)化基地定位的基礎(chǔ)上，制定區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 規(guī)劃 信息化產(chǎn)業(yè)基地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 超出單一產(chǎn)業(yè)功能的區(qū)域開發(fā)，必須從所在經(jīng)濟區(qū)區(qū)間、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟布局考慮符合區(qū)域主題的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，形成產(chǎn)業(yè)群聚、互補效應(yīng)。區(qū)域開發(fā)能否實現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟和社會三贏的長期可持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃工作首當其沖，而且需持續(xù)不斷在實踐中創(chuàng)新，加以深化，并在開發(fā)中貫徹落實規(guī)劃 平臺搭建者： 興園公司必須最大限度地贏得政府關(guān)注、以自我投資或其他方式來完成開發(fā)環(huán)境的改善，搭建產(chǎn)業(yè)化基地開發(fā)的平臺 資源聚集者： 區(qū)域開發(fā)有可能依靠興園公司自身的力量難以完成，所以必須尋找、聚集外部資源（包括政府資源）來一道開發(fā) 資源整合者： 產(chǎn)業(yè)化基地開發(fā)的效果取決于興園公司對內(nèi)部和外部的土地、資本、技術(shù)、品牌、政策資源的整合 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者： 興園公司在產(chǎn)業(yè)化基地的產(chǎn)業(yè)沿革以及所規(guī)劃部分產(chǎn)業(yè)的較高利潤率吸引力必然驅(qū)使興園公司從事部分產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，以加快產(chǎn)業(yè)化基地開發(fā)的進程，同時實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化 產(chǎn)業(yè)示范者： 產(chǎn)業(yè)化基地規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、生態(tài)環(huán)境保護等是投資者、政府極為關(guān)心的事，興園公司應(yīng)通過示范工程來增強投資者、政府的信心，才能較快招商引資，獲取政府支持 根據(jù)經(jīng)營模式，確定興園公司的角色定位 示意 政府職能執(zhí)行者： 興園公司作為全面負責產(chǎn)業(yè)化基地投資、開發(fā)、建設(shè)和運營的項目法人和實施主體，需要承擔部分政府職能，如有關(guān)的統(tǒng)計、宣傳工作 并在此基礎(chǔ)上，確定公司為實現(xiàn)經(jīng)營發(fā)展目標而要選擇的合作伙伴范圍 產(chǎn)業(yè)化基地資源 采取所選定的經(jīng)營模式，所需要的資源 需要向外部尋找的資源 確定興園公司的合作伙伴 尋找差距 確定與合作伙伴的合作方式 興園公司 合作伙伴 ? 角色和定位？ ? 能提供的支持和資源？ ? 合作中承擔的責任？ ? 合作的投入和產(chǎn)出？ ? 如何強化并突出吸引合作伙伴的因素？ ? 利潤分享原則？ ? 吸引合作伙伴的因素？ ? 合作中承擔的責任？ ? 合作的投入和產(chǎn)出？ 利潤共享 風險共擔 目標一致 雙贏局面 在項目的第四階段，將制定產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略實施方案 基地外部環(huán)境分析 經(jīng)營模式分 析 戰(zhàn)略實施方案 產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?產(chǎn)業(yè)化基地發(fā)展營銷策略 ?組織結(jié)構(gòu)保障 ?投資收益分析 針對產(chǎn)業(yè)化基地的具體情況，戰(zhàn)略實施方案主要包括以下主要內(nèi)容 戰(zhàn)略實施方案 營銷策略 組織結(jié)構(gòu) 人員配備 投資收益分析 政府營銷；合作伙伴營銷；目標招商企業(yè)營銷 組織結(jié)構(gòu)；人員配備 費用估算；開發(fā)成本；經(jīng)濟效益；如何充分利用政府的優(yōu)惠政策 首先是制定產(chǎn)業(yè)化基地的營銷策略。產(chǎn)業(yè)化基地在宣傳時應(yīng)當從客戶的切身利益出發(fā)，抓住客戶投資活動可能遇到的主要投資風險，針對主要風險提出產(chǎn)業(yè)化基地能為其創(chuàng)造的價值內(nèi)容，塑造產(chǎn)業(yè)化基地的形象 針對目標行業(yè)和客戶高級管理人士，評估他們接受信息的各種渠道及其有效性。對于重點客戶應(yīng)該進行實時跟蹤，做好大客戶關(guān)系管理 從客戶到產(chǎn)業(yè)化基地參觀到最終落戶，產(chǎn)業(yè)化基地主要通過招商人員提供有關(guān)信息，協(xié)調(diào)相關(guān)的服務(wù)并進行談判，招商人員的專業(yè)素質(zhì)和招商技巧是招商成功與否的關(guān)鍵因素 能夠了解重點目標行業(yè)的國內(nèi)外形勢、發(fā)展狀況、行業(yè)技術(shù)、一般術(shù)語、主要分布和代表企業(yè)等情況，有針對性的向客戶進行產(chǎn)業(yè)化基地介紹及宣傳，能夠從企業(yè)營運的角度有針對性的設(shè)計包括財稅優(yōu)惠政策、土地價格、投資流程等投資指南等 提升產(chǎn)業(yè)化基地招商專業(yè)水準 示意 招商引資工作方向 招商引資工作重點 招商引資營銷戰(zhàn)略 營銷策略定位 目標客戶的調(diào)研 宣傳策略 營銷手段選擇 重點目標客戶管理 區(qū)域品牌定位 …… 強化優(yōu)勢 弱化劣勢 吸引客戶、留住客戶 示意 圍繞招商引資工作的方向和重點，制定產(chǎn)業(yè)化基地的企業(yè)客戶營銷營銷戰(zhàn)略措施，強化產(chǎn)業(yè)化基地的優(yōu)勢、弱化劣勢領(lǐng)域，為制定具體的營銷方案制定總綱 企業(yè)客戶營銷方案 塑造產(chǎn)業(yè)化 基地形象 招商引資行動 設(shè)計產(chǎn)業(yè)化基地形象基本因素及特征 從產(chǎn)業(yè)化基地內(nèi)部環(huán)境塑造產(chǎn)業(yè)化基地形象 制作產(chǎn)業(yè)化基地宣傳用品 通過各種渠道擴大產(chǎn)業(yè)化基地知名度 建立招商項目數(shù)據(jù)庫，進行市場、行業(yè)、目標客戶研究與分析 招商引資方式的設(shè)計與實施方案 客戶關(guān)系的維護和管理 具體來說，產(chǎn)業(yè)化基地企業(yè)客戶營銷方案主要包括以下幾部分的內(nèi)容 戰(zhàn)略實施方案的第二項主要內(nèi)容是設(shè)計興園公司組織結(jié)構(gòu)，以及人員配備計劃。 最后構(gòu)建投資收益測算模型，采用現(xiàn)金流風險收益測算方法對產(chǎn)業(yè)化基地的投資項目進行初步的投資收益風險評估 目錄 一． 項目背景及目標 二． 項目的內(nèi)容和思路 三． 項目工作步驟和成果 四． 項目安排、運作方式和報價 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 階段一：工作步驟 主要工作步驟 : 1. 項目啟動會 ? 明確并相互介紹項目組成員，以及項目組成員的工作責任 ? 說明階段性工作完成時間和階段匯報時間 ? 明確訪談對象，確認實地采訪計劃以及工作內(nèi)容 2. 周邊區(qū)域經(jīng)濟研究 ? 選取重點宏觀經(jīng)濟因素進行分析 ? 根據(jù)分析結(jié)果，確定區(qū)域宏觀