【正文】 相對較高，對生活、事業(yè)、消費的追求已經相當明確，希望擁有時代前沿的自由生活方式，城市廣場擁有來賓最前沿的都市元素與都市文化內涵，與目標消費群的追求理想不謀而合。 總用地面積： 總建筑面積： 300000平方米 二、項目地盤解析 項目東面 東臨市政府辦公大樓，規(guī)劃較好，行政中心。 項目北面 北側為規(guī)劃中的汽車客運中心，未來商業(yè)價值凸現(xiàn)。 處于政治、行政辦公、文化、金融中心區(qū)，區(qū)域樓市火熱。 33 ? 市場威脅 區(qū)域新開發(fā)項目和現(xiàn)有項目后續(xù)開發(fā)將產生一定市場競爭威脅。 政策具有眾多不確定因素。 項目整體推進控制不力容易導致營銷周期拉長，增加推廣成本與難 度。 尚無 18層、 29層高層住宅，利于搶占市場，填補市場空白及提升企業(yè) 品牌形象。 來賓二橋明年 5月 1日通車，有效拉動地塊價值，促進區(qū)域快速發(fā)展。 城市 CBD大型綜合社區(qū) 屬性定位的延展： 在城市新中心，一個大型的綜合建筑居住區(qū)儼然而生 ?? 35 ? 項目市場定位詮釋： 城市 CBD—— 區(qū)位高度，戰(zhàn)略空間，代表著一種區(qū)域高度，占領來賓市場的第一空間。 代表著裕達地產的勢力與決心，譜寫新篇章。綜合，即體現(xiàn)項目產品豐富、多樣化。頂級， 29層建筑，來賓第一高度，來賓城市地標。 站在政府的高度、站在城市的高度，具有一種大氣十足的氣迫、以氣迫壓倒競爭對手的姿態(tài)站立于市場。 置業(yè)需求：首次置業(yè)者、二次置業(yè)以上、過渡性居家者、有投資意識者、商 務辦公企業(yè)； 38 ? 重點客戶群一： 平均年齡：集中在 2737歲； 家庭收入：中等收入，收入穩(wěn)定，主要集中在教育、政府機關、企事 業(yè)單位、服務行業(yè)及公務員等， 社會地位：文化層次相對較高，對現(xiàn)代都市生活有較深的認識； 置業(yè)需求：首次置業(yè)者，能承受首付，希望改變現(xiàn)有生活方式，渴望 成為有房一族； 重點客戶群二： 平均年齡：集中在 3747歲； 家庭收入：目前收入較高，尊崇高尚消費； 社會地位：多為企事業(yè)單位管理者；企業(yè)領導者； 置業(yè)需求：追求生活舒適，享受 CBD居住區(qū)；希望改善辦公環(huán)境，提 升企業(yè)形象； 39 ? 重點客戶群三： 平均年齡：不限； 家庭收入：投資為主，自有資金較多； 社會地位：個體經營為主； 置業(yè)需求：投資，尋求地段合適且適宜脫手具投資潛力的物業(yè)； 邊緣客戶群：因本項目品牌和熱銷影響，引發(fā)購置本項目的周邊縣 市人們等。 42 ? 二、大地景苑 新區(qū)核心，占據最優(yōu)地段，商住大盤，溫州商業(yè)街，天地樓 2023年 10月交房，住宅 2023年 5月交房。 10月均有量加推，多層住宅全力發(fā)力，進入蓄客期，為黃金周的到來做充分準備，規(guī)劃 4棟 16層小高層， 2棟已批準，預計今年下半年動工。相對同區(qū)域項目，擁有一定價格優(yōu)勢，升值潛力較大。 43 ? 四、泰德花苑 緊鄰大地景苑，多層商住盤，一期 6號樓僅剩 200平米以上樓中樓，二期 5號樓預計將于 10月開盤。 五、金色家園 維林大道，純住宅，多層基本銷售完畢，已樹立較好品牌形象。預計 12月28日另外兩棟高層開盤，目前不接受預定。 11月加推 2幢 13層高的小高層小戶型電梯洋房，房屋面積從 40～ 120平方米。住宅 5～ 8基本售完， 9＃銷售率約 90%， 14銷售率約 30%， 12東西朝向銷售阻力較大， A區(qū)兩層的騎樓天地樓銷售率約 80%，四層和五層的騎樓天地樓銷售率約 25%。主要戶型為精品三房與兩房，三房基本搶購一空，只剩兩方兩廳、一房一廳及單間配套。 45 ? 掃描分析 ▲區(qū)域樓市火熱，絕大多數(shù)為商住盤，商業(yè)銷售看好，住宅銷售均比較理想。 ▲區(qū)域商業(yè)開發(fā)相對飽和，但項目商業(yè)優(yōu)勢得天獨厚，建議臨汽車站面多規(guī)劃 商業(yè)。 ▲市場高層住宅尚為空白，小高層開始受市場接受，市場發(fā)展到了一定的成熟 度。 從以上的掃描分析，我們要從中吸取其經驗，找準本項目的最佳切入點…… 46 ? 故 —— 本項目應該從品牌的戰(zhàn)略高度、推廣的軟硬件相互結合、長期的推廣延續(xù)主題、針對性的推廣手段及方式方法來實現(xiàn)推廣帶來的利益最大化。通過激烈的市場競爭，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，逐漸形成有實力的 大公司，大品牌 將會脫穎而出，成為房地產開發(fā)主流，實現(xiàn)規(guī)模經營。 D、消費市場日趨理性、成熟、樓盤設計、配套、周邊環(huán)境乃至科技含量越來越為購房者關注。 48 ? 二、來賓房地產企業(yè)品牌比較分析 目前來賓市房地產企業(yè)較知的有 “東達地產 ”、 “銀宇地產 ”、 “麗豐地產 ”、 “裕達地產 ”、 “大地地產 ”、 “紅河地產 ”等等，但品牌之間其知名度也不一樣。 49 ? 三、裕達品牌建議 唱響怎樣的企業(yè)品牌？ （ 1）裕達的品牌遠景 為城市建設服務，為改善居民居住條件服務，為來賓市現(xiàn)代化服務，我們不斷增強實力、創(chuàng)新思維，為消費者帶來信心保障，保持在房地產業(yè)的領先地位。在社會中，平易近人，能顧及各個層面的需求； 作為家庭成員，他可靠、親切，是個可托付終生的人。 社會在不斷進步、發(fā)展快，消費者期望發(fā)展商提供的利益和服務都能跟得上時代，并且一直陪伴他們。 （ 4）提升企業(yè)品牌的目的 提升裕達地產品牌的良好社會形象。 希望將來開發(fā)商成為吸引消費者看房的重要因素。城市廣場 ” 裕達，帶出開發(fā)商品牌，立足點是站在了打造企業(yè)品牌的高度。 53 ? 組團推廣案名： A區(qū)多層推廣案名： 城市花園 B區(qū)高層推廣案名： 城市地王 C區(qū)小高層推廣案名： 城市尚都 組團案名在總案名 “城市廣場 ”的延伸下，以 “城市 ”作為延伸的主題，分別針對不同產品，提出相對應的名稱。故， A區(qū)的多層案名建議用 “城市花園 ”；而 C區(qū)是小高層住宅，故，案名建議以 “城市尚都 ”。同時也有高高在上的寓意。 54 ? 推廣主題 在資訊的海洋里，要讓消費者記住你的品牌，惟有可聯(lián)想的東西。因文化認同而選擇品牌。城市廣場 —— 城市門戶 行政核心 主線 ——感動城市 感動生活 感動城市： 通過提升裕達的地產品牌，讓品牌在市場上增強影響力，讓品牌深入大眾，深入人心，感動每一個消費者，感動整個城市。城市廣場 ”，裕達開發(fā)的第二個項目，消費者在感動裕達品牌的同時，居住在由裕達開發(fā)的社區(qū)里，生活無比舒暢、愉快，感動這里的生活。而 “動 ”字則貫穿于全年推廣始終，引申出 “項目動起來 ”（項目開工）、 “生活動起來 ”、 “動感都市 ”（ “生活 ”作為實質化的推廣方向成為引導的推廣主線）。城市廣場 ”——感動城市，感 動 生活 第二階段： “裕達 城市廣場 ”——感動城市，感 受 生活 第四階段： “裕達 城市廣場 ”的表現(xiàn)原則 —— 第一個原則，以新城市主義生活觀點與受眾溝通； 第二個原則，為受眾留下足夠的想象空間； 第三個原則，有文化味和審美價值； 第四個原則，細節(jié)的雕琢。 城市廣場 ” 推廣方案，以活動為主要推廣手段，結合各種媒介進行全方位的、有針對性宣傳，以達到利用較少的推廣成本，實現(xiàn)較大社會影響力，最大化提高項目知名度和美譽度，實現(xiàn)最終的完成銷售。讓整合策略具備 “指導產品方向，實現(xiàn)品牌理想 ”的真正策略組合方式 ，最終結果就是對細分后的目標市場實現(xiàn)由物質到精神層面的全方位整合打擊。 意識形態(tài)（海報、戶外等） ——“震撼 ”你； 現(xiàn)場環(huán)境（現(xiàn)場包裝） ——“打擊 ”你； 依靠實惠（物超所值） ——“誘惑 ”你； 全方位、多層面地進行精神和利益的雙重打擊（溝通）。 推廣線路 2（產品推廣 ——產品力）： 依據不同節(jié)點的銷售任務，以海報、戶外宣傳作為主要表現(xiàn)形式，結合產品自身特色，針對各階段銷售所面臨的問題展開宣傳推廣，最終完成產品的銷售目標。如何正