世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享-在線瀏覽
2025-04-01 16:07本頁面
【正文】 ?地價(jià)峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結(jié)構(gòu) ?人口素質(zhì) 消費(fèi)： ?消費(fèi)力 ?消費(fèi)結(jié)構(gòu) ?消費(fèi)地點(diǎn) 空港片區(qū)吸引了部分高素質(zhì)外來人口，但從整體上看，順義的外來人口以加工制造業(yè)工人為主，人口素質(zhì)不高 ?空港片區(qū)的外來人口的收入狀況呈現(xiàn)沙漏形分布，中產(chǎn)階級(jí)的量相對(duì)較少； 高素質(zhì)的外來人群多數(shù)不在區(qū)域內(nèi)就業(yè) ?順義外來人口年齡構(gòu)成以青壯年人口為主，文化素質(zhì)也普遍較低 ，受過高等教育的人只占 3% 空港片區(qū)外來人口的收入分布 空港片區(qū)外來人口的教育程度分布 順義區(qū)外來人口的年齡分布 資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)；世聯(lián)調(diào)研 順義區(qū)外來人口的教育程度分布 對(duì)城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)”，并從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距 空間 /土地 Space/Land 生活 /消費(fèi) Living/Consuming 生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè) Production/Industry 產(chǎn)業(yè)： ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?產(chǎn)業(yè)鏈 ?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢 ?產(chǎn)業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質(zhì) ?土地利用強(qiáng)度 ?地價(jià)峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結(jié)構(gòu) ?人口素質(zhì) 消費(fèi)： ?消費(fèi)力 ?消費(fèi)結(jié)構(gòu) ?消費(fèi)地點(diǎn) 順義的消費(fèi)雖然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重較大，休閑娛樂場所較少 ?2023年順義區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額 ，在北京郊區(qū)各區(qū)縣中僅次于房山區(qū) ?衣食住等基本生活品支出比重較大，娛樂休閑等高檔消費(fèi)購買比重很小 ?區(qū)內(nèi)娛樂消費(fèi)地 —— 公園 順義公園；臥龍公園和怡園公園。 37%11%9%9%8%6%6%11%4%食品衣著家庭設(shè)施用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂居住 雜項(xiàng)商品和服務(wù)2023年順義城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒；順義區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒，訪談 2023年北京郊區(qū)各區(qū)縣社會(huì)消費(fèi)品零售額 10 20 30 40 50 60 70 門頭溝區(qū) 房山區(qū) 通州區(qū) 順義區(qū) 昌平區(qū) 大興區(qū) 平谷區(qū) 懷柔區(qū) 密云縣 延慶縣 要實(shí)現(xiàn)順義新城的發(fā)展目標(biāo)，基于現(xiàn)狀的研究我們發(fā)現(xiàn)存在著以下幾個(gè)關(guān)鍵問題，這也正是我們需要研究的重點(diǎn) ?推動(dòng)順義新城發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)因素是什么？ ?怎樣實(shí)現(xiàn)順義新城的規(guī)劃人口總量，改善人口的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀？ ?應(yīng)該通過何種途徑完善和提升順義新城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)？ ?順義新城第三產(chǎn)業(yè)怎樣才能實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展？ 順義新城的發(fā)展目標(biāo)： ? 新城是承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū) ? 新城應(yīng)建設(shè)成為相對(duì)獨(dú)立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá)的健康新城 資料來源： 《北京城市總體規(guī)劃 20232023》 ?規(guī)劃和現(xiàn)狀人口之間有 61萬的巨大缺口，單一依靠以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展無法實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的人口目標(biāo)； ?以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀決定了低素質(zhì)的人口結(jié)構(gòu)特征，他們的消費(fèi)力進(jìn)而也就決定了順義第三產(chǎn)業(yè)的低水平發(fā)展； ?制造業(yè)和低水平的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展都不利用提升土地的附加值，順義新城的土地將無法實(shí)現(xiàn)“地盡其利”； 發(fā)現(xiàn)問題： 研究重點(diǎn)： 基于現(xiàn)狀提出問題的解決之道－－跳出現(xiàn)狀外的案例研究 案例研究 Part 1: －－新城發(fā)展模式的國際案例研究 新城發(fā)展模式 田園新城 GARDEN CITY 公司城 /產(chǎn)業(yè)新城 COMPANY TOWN 城市郊區(qū)化發(fā)展的邊 緣新城 /EDGE TOWN 政府主導(dǎo)下的行政中 心新城 /NEW CENTER 國 際 案 例 ?Letchworth（英國，倫敦） ?Welwyn Garden City （英國，倫敦） 新城發(fā)展 模式 資料來源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析 公共交通導(dǎo)向發(fā)展的 新城開發(fā) / TOD ?Port Sunlight （英國，利物浦） ?Grande Cache （加拿大， Albert） ?筑波科學(xué)城（日本，筑波） ?Radburn（美國，紐約） ?Columbia哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州） ?千里新城（日本，大阪） ?多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都） ?沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港） ?Canberra（澳洲，堪培拉） ?Brasilia（巴西，巴西利亞） 37 在對(duì)世界各地新城進(jìn)行廣泛研究的基礎(chǔ)上，我們著重分析了其中五個(gè)極具代表性的國際案例 ?筑波科學(xué)城 ?Welwyn Garden City ?Columbia ?多摩新鎮(zhèn) 初步考慮案例 ?Letchworth，英國 ?Welwyn Garden City， 英國 ?Port Sunlight ，英國 ?Grande Cache ，加拿大 ?筑波科學(xué)城，日本 ?Radburn，美國 ?Columbia，美國 ?千里新城，日本 ?多摩新鎮(zhèn)，日本 ?沙田新市鎮(zhèn)，香港 ?Canberra，澳洲 ?Brasilia，巴西 ?… 著重分析了其中五個(gè) ? 韋林花園城 ，英國 ? 筑波科學(xué)城，日本 ? 哥倫比亞新城，美國 ? 多摩新鎮(zhèn)，日本 ? 堪培拉，澳大利亞 ?田園新城 ?公司城 /產(chǎn)業(yè)新城 ?城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城 ?公共交通導(dǎo)向發(fā)展的新城 ?行政中心新城 ?Canberra 資料來源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析 通過案例分析和模式總結(jié)，基于順義新城的發(fā)展現(xiàn)狀判斷，在城市郊區(qū)化的驅(qū)動(dòng)力下我們將有機(jī)會(huì)發(fā)展成為相對(duì)獨(dú)立于北京中心城區(qū)、城市功能完善的邊緣新城 新城發(fā)展模式 核心驅(qū)動(dòng)因素 關(guān)鍵成功因素 典型代表案例 田園城市 ?工業(yè)革命造成城市環(huán)境惡化 ?城市居住需求急劇上升 ?交通方式基于鐵路與步行 ?控制城市規(guī)模、規(guī)模較小 Welwyn Garden City 公司城 /產(chǎn)業(yè)城 ?政府決策 ?市場對(duì)于產(chǎn)業(yè)的需求 ?政府主導(dǎo)開發(fā)、投入大量資金 ?政府強(qiáng)制或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)積聚 筑波科學(xué)城 邊緣新城 ?汽車普及和便捷的交通路網(wǎng) ?城市郊區(qū)化 ?位于大城市邊緣 ?建設(shè)快速的交通路網(wǎng) ?產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化帶動(dòng)的二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，解決了職住平衡問題 哥倫比亞新城 TOD新城 （多為臥城） ?大城市中心城區(qū)人口高度惡性膨脹 ?政府決策 ?興建連接大城市的軌道交通系統(tǒng) ?軌道沿線有大量的建設(shè)用地可供房地產(chǎn)開發(fā) 多摩新城 行政中心新城 ?政府決策，發(fā)展新區(qū)域 ?政府主導(dǎo)開發(fā)、投入大量資金 ?主要政府機(jī)構(gòu)所在地 堪培拉 順義新城的發(fā)展模式選擇 發(fā)達(dá)國家的郊區(qū)化新城發(fā)展歷程揭示，順義要發(fā)展成為成功的邊緣新城，在完善和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 階段劃分 汽車郊區(qū)化階段 （ 19201950年） 普遍郊區(qū)化階段（ 19501980年） 城市功能完善階段 （ 20世紀(jì) 80年代） 邊緣新城形成階段（ 90年代以來） 發(fā)展特征 關(guān)鍵舉措 ?汽車時(shí)代的到來促進(jìn)了城市的郊區(qū)化 ?郊區(qū)開發(fā)不再沿鐵路線分布 ?富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹 ?中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化出現(xiàn)，中上階層居住在郊區(qū) ?公路交通網(wǎng)的建設(shè) ?住宅需求量大增，中產(chǎn)階級(jí)的郊區(qū)住宅得到普遍發(fā)展 ?開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮，制造業(yè)、通訊、科研、倉儲(chǔ)業(yè)等紛紛移向高速公路、機(jī)場等交通便利地區(qū) ?商業(yè)、休閑娛樂業(yè)等社會(huì)服務(wù)業(yè)也追隨著消費(fèi)者的郊遷而向郊區(qū)轉(zhuǎn)移 ?高速公路的建設(shè) ?鼓勵(lì)適合中產(chǎn)階級(jí)居住的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) ?郊區(qū)興建購物中心，完善生活配套設(shè)施 ?隨著郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的不斷完善和發(fā)展，金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移 ?大量辦公物業(yè)開始出現(xiàn)，住宅開發(fā)也從分散型的高檔住宅轉(zhuǎn)向中高層的公寓住宅建設(shè) ?城市居民階層多樣化 ?引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?鼓勵(lì)發(fā)展金融貿(mào)易等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，近一步帶動(dòng)和提升商業(yè)、休閑娛樂等社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展 ?郊區(qū)新鎮(zhèn)與中心城區(qū)的共生關(guān)系逐漸減弱 ?就業(yè)機(jī)會(huì)不斷增加，以商業(yè)、金融、貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)為主 ?新城居民基本實(shí)現(xiàn)了職住平衡 ?遠(yuǎn)郊發(fā)展趨勢增加 －－
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