【正文】 研究。 。 讓。 施建設(shè)。 支付土地出讓金，獲取土地使用權(quán)。 。 。 。 ，獲批復(fù)后與國(guó)土部門簽訂框架性協(xié)議。 監(jiān)督控制 監(jiān)督控制 運(yùn)營(yíng)商 。 。 公布。 ?組織一級(jí)開發(fā)土地驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的土地納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。 （或委托）的方式選擇土地一級(jí)開發(fā)商，簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。 《房屋拆遷許可證》。 。 ，測(cè)算拆遷費(fèi)用。世聯(lián) — 區(qū)域發(fā)展顧問 區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的問題 Issue 區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運(yùn)營(yíng)。 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題 ? 核心要點(diǎn) 區(qū)域在城市中的占位 區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)格局 核心區(qū)問題（位置 /規(guī)模 /開發(fā)策略等） 考慮規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整 土地分級(jí)與功能指標(biāo)的分配 企業(yè)資源的挖掘與整合 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃 3. 盈利模式 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與土地運(yùn)營(yíng)的關(guān)系導(dǎo)向 短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期收益關(guān)系導(dǎo)向 跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關(guān)系導(dǎo)向 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題 ? 核心要點(diǎn) 配套分級(jí) 配套開發(fā)次序 配套與區(qū)域整體價(jià)值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián) 啟動(dòng)區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力 啟動(dòng)區(qū)如何帶動(dòng)區(qū)域土地增值 啟動(dòng)區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動(dòng)效應(yīng) 6. 區(qū)域營(yíng)銷 區(qū)域形象主題的確立 區(qū)域價(jià)值的整合與展示 關(guān)鍵事件及設(shè)施營(yíng)銷 渠道策略 賣場(chǎng)規(guī)劃 公共關(guān)系營(yíng)銷 世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究?jī)?nèi)容 ? 土地價(jià)值的評(píng)估與地塊劃分 ? 取地范圍與取地策略研究 ? 區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場(chǎng)評(píng)價(jià)） ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 ? 開發(fā)模式與盈利模式研究 ? 啟動(dòng)區(qū)選擇及開發(fā)策略研究 ? 協(xié)助與政府簽訂相關(guān)協(xié)議執(zhí)行服務(wù) 區(qū)域發(fā)展 土地運(yùn)營(yíng) ? 土地出讓的市場(chǎng)成熟度研判 ? 區(qū)域營(yíng)銷推廣 ? 土地出讓 /轉(zhuǎn)讓營(yíng)銷推廣執(zhí)行計(jì)劃 區(qū)域發(fā)展業(yè)務(wù)研究?jī)?nèi)容 世聯(lián)對(duì)區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn) Opinion 從區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈的角度分析，政府 /開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目各自承擔(dān)著不同的角色 商業(yè)角色 ?政府 /土地運(yùn)營(yíng)商 ?房地產(chǎn)開發(fā)商 ?房地產(chǎn)代理商 /中介機(jī)構(gòu) ?運(yùn)營(yíng)管理 /物業(yè)管理 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地規(guī)劃 /土地融資 /土地一級(jí)開發(fā) /開發(fā)招商 項(xiàng)目規(guī)劃 /項(xiàng)目設(shè)計(jì) /項(xiàng)目建造 /銷售營(yíng)銷 銷售營(yíng)銷 /運(yùn)營(yíng)管理 土地規(guī)劃、土地一級(jí)開發(fā)和運(yùn)營(yíng) 在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租售給駐商 宣傳、營(yíng)銷吸引投資商 宣傳、營(yíng)銷，吸引駐商和消費(fèi)者 日常運(yùn)營(yíng)、維修和其他管理 政府與土地運(yùn)營(yíng)商在整個(gè)區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn) 權(quán) 責(zé) 利 益 ?區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級(jí)開發(fā) (基建 ) ?土地出讓權(quán) ?政府監(jiān)管 ?持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào) 政府 運(yùn)營(yíng)商 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 經(jīng)營(yíng)管理 ?參與區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級(jí)開發(fā) ?土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán) ?土地出讓金（利益實(shí)現(xiàn)） 政府 運(yùn)營(yíng)商 ?低成本獲取土地 ?與政府分享土地增值收益 ?一級(jí)開發(fā)的合理利潤(rùn) ?招商引資 ?政府監(jiān)控 ?土地轉(zhuǎn)讓 ?招商引資 ?土地二級(jí)開發(fā) (自營(yíng)、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等 ) ?土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn) ?土地開發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn) ?通過土地 /項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益 ?二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)回報(bào) ?招商傭金或土地租金 ?持續(xù)經(jīng)營(yíng) ?物業(yè)管理 ?持續(xù)稅收回報(bào) ?創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 政府與土地運(yùn)營(yíng)商在區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目過程中各階段的工作重點(diǎn)及世聯(lián)能夠提供的顧問服務(wù)內(nèi)容 政府 理規(guī)劃審批手續(xù)。 。 ，需收購(gòu)企事業(yè)單位用地的土地儲(chǔ)備中心實(shí)施收購(gòu)。 。 ?監(jiān)督控制。 ?財(cái)政局會(huì)同國(guó)土管理部門進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)成本核算。 。 。 。 。 。 、分塊實(shí)施征地、拆遷補(bǔ)償安置工作。 、分塊進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。 。 。 。 可提供的顧問服務(wù) 。 、制訂拆遷實(shí)施方案。 協(xié)助聯(lián)系投資商。 與策略。 商。 讓 /股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 戰(zhàn)略研究。 。 一級(jí)開發(fā) 土地出讓 土地轉(zhuǎn)讓 二級(jí)開發(fā) 前期規(guī)劃、審批階段 區(qū)域開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖 ?稅收 ?土地收益 ?資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ?土地收益 市場(chǎng)檢驗(yàn) 建設(shè)發(fā)展 衰落或重建 設(shè)定方向 成熟與鞏固 階段劃分 產(chǎn)出 ?土地收益 ?稅收 ?稅收 土地價(jià)格變遷規(guī)律 投入 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?地區(qū)形象建設(shè) ?區(qū)域規(guī)劃 ?區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?公建投資 ?繳稅 ?建設(shè)投資 ?環(huán)境再投入 ?公建投資 基建投入與地價(jià)增長(zhǎng)的關(guān)系曲線 地價(jià)增長(zhǎng)符合邊際遞減規(guī)律 基建投入增長(zhǎng) 啟動(dòng)期 （ 1～ 2年） 成長(zhǎng)期 （ 2年左右 ） 持續(xù)發(fā)展期（ 3～ 4年） 穩(wěn)定期 下一個(gè)周期 區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目遵循著共通的開發(fā)步驟 開發(fā)主體的合法性確立 目標(biāo)體系的建立 土地查勘、資源盤點(diǎn) 土地價(jià)值評(píng)估 區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位 開發(fā)模式的選擇 啟動(dòng)區(qū)的確定與啟動(dòng) 區(qū)域營(yíng)銷 土地的控制與獲取 世聯(lián)區(qū)域開發(fā)顧問項(xiàng)目成功案例簡(jiǎn)介 Case 世聯(lián)成功案例 項(xiàng)目名稱 時(shí)間 城市 項(xiàng)目規(guī)模 委托客戶 服務(wù)內(nèi)容 合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場(chǎng)研究 2023 合肥 12平方公里 合肥市規(guī)劃局 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、規(guī)劃方案評(píng)價(jià)及建議、開發(fā)模式及運(yùn)作方案 招商局漳州項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究 2023 漳州 1平方公里 漳州招銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、出讓方案、地動(dòng)策略 深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展 研究 2023 深圳 深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局寶安分局 規(guī)劃方案評(píng)價(jià)、整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、出讓方案 西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究 2023 西安 4平方公里 西安高新技術(shù)園區(qū)管委會(huì) 項(xiàng)目整體定位、開發(fā)模式、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目 2023 北京 7平方公里 天津泰達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司 項(xiàng)目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式（土地轉(zhuǎn)讓模式、創(chuàng)新模式、資金流）、區(qū)域營(yíng)銷推廣 廊坊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展研究 2023 廊坊 30平方公里 廊坊三浦威特建設(shè)發(fā)展有限公司 整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、啟動(dòng)策略、開發(fā)模式 佛山南?？萍脊I(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功能定位研究 2023 佛山 256平方公里 佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會(huì) 土地價(jià)值評(píng)估與綜合分析、區(qū)域開發(fā)整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究 北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究 2023 北京 108平方公里 北京市首都規(guī)劃委員會(huì)、北京市順義區(qū)規(guī)劃局 產(chǎn)業(yè)研究和空港城市研究、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、開發(fā)計(jì)劃 合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場(chǎng)研究 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 12平方公里 ?項(xiàng)目類型 ： 政務(wù)新區(qū)開發(fā) ?客戶目的： ?土地的成功出讓 ?為區(qū)域做控制性規(guī)劃提供市場(chǎng)依據(jù) ?區(qū)域開發(fā)的運(yùn)作模式 ?我們解決的問題 ： ?城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析與資源評(píng)估 ?新區(qū)選址診斷報(bào)告 ?合肥新區(qū)