【正文】 占較大比例；n 項(xiàng)目模式：主要滿(mǎn)足中等收入階層的基本住房需求龍華在售項(xiàng)目仍以大盤(pán)為主（包括大盤(pán)的后續(xù)開(kāi)發(fā)）；尚無(wú)突破傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式出現(xiàn)龍華市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)33在售項(xiàng)目銷(xiāo)售基本穩(wěn)定，但系列政策對(duì)市場(chǎng)的后續(xù)影響不容忽視項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) 推出時(shí)間 平均月銷(xiāo)售速度 銷(xiāo)售率潛龍華城（ *C組團(tuán)公寓預(yù)計(jì)年內(nèi)推出）4800 160220套 /月（目前尾盤(pán) 7080套 /月）已推的 A、B區(qū) 98%書(shū)香門(mén)第天一閣 5300 2028套 /月 60%左右世紀(jì)春城 3期（ * 2棟小戶(hù)型，均價(jià) 4300）5000*4300 小戶(hù)型選房當(dāng)天銷(xiāo)售即達(dá) 60%。項(xiàng)目?jī)r(jià)格軌道交通建設(shè)階段? 世聯(lián)研究表明：從城市軌道交通項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)始，沿線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即開(kāi)始逐漸升溫，而隨著地鐵的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，其對(duì)沿線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響也不斷變化，所以軌道交通給沿線(xiàn)區(qū)域帶來(lái)的開(kāi)發(fā)利益是一個(gè)動(dòng)態(tài)持續(xù)的過(guò)程。地鐵、輕軌、新客站的作用：—— 改善區(qū)域交通環(huán)境，方便到達(dá)；—— 成為交通樞紐，提升片區(qū)形象；—— 帶來(lái)大量人流，支持住宅、商業(yè)及寫(xiě)字樓客源；—— 帶來(lái)新元素：大量信息流、物流、不同需求不同特征的房 地產(chǎn)客戶(hù)，成為房地產(chǎn)業(yè)資源；—— 促進(jìn)龍華城市化（多元化）：物業(yè)類(lèi)型的多樣化、人口構(gòu) 成多元化；—— 地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值集中于開(kāi)通之前的 12年，龍華 房地產(chǎn)在未來(lái) 12年內(nèi)體驗(yàn)到地鐵利好。 二線(xiàn)拓展區(qū)版塊*含周邊輻射大盤(pán)萬(wàn)科版塊關(guān)口資源版塊中心版塊民治大道沿線(xiàn)龍華市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)39未來(lái)客戶(hù)變化趨勢(shì)：龍華未來(lái)的住宅客戶(hù)將仍以白領(lǐng)為主，但高端客戶(hù)和投資客戶(hù)的比例將會(huì)加大客戶(hù)類(lèi)型 客戶(hù)組成 客戶(hù)特征未來(lái)新增主力客戶(hù)高級(jí)管理人員和高薪的技術(shù)人員主要依托于龍華高科技企業(yè)的發(fā)展和帶動(dòng)，例如華為、富士康的帶動(dòng)，這類(lèi)客戶(hù)對(duì)治安及配套要求較高關(guān)內(nèi)高端客戶(hù) 追求舒適居住環(huán)境和資源。面積區(qū)間主要集中在 7080平米 /90110平米交通將成為龍華市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力：片區(qū)地產(chǎn)格局將形成新的五大片區(qū)，將帶來(lái)戶(hù)型供應(yīng)走大、產(chǎn)品多元化龍華在售項(xiàng)目仍以大盤(pán)為主（包括大盤(pán)的后續(xù)開(kāi)發(fā)）；尚無(wú)突破傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式出現(xiàn)；銷(xiāo)售走勢(shì)基本穩(wěn)定，但政策影響也存在供需持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)：未來(lái) 13年內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)量預(yù)計(jì)在 500萬(wàn)平米以上小結(jié)：多元化7 未來(lái)客戶(hù)及客戶(hù)需求出現(xiàn) “ 多元化 ” 趨勢(shì)：關(guān)內(nèi)高端客戶(hù)、關(guān)內(nèi)投資客戶(hù)比例增長(zhǎng)4 物業(yè)類(lèi)型出現(xiàn)多元化，多層不再為絕對(duì)主力；隨著品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，物業(yè)品質(zhì)及檔次升級(jí)周期變短龍華市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)41區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)布吉 寶安新中心區(qū) 龍崗中心城 西麗 梅林龍華 布吉未來(lái)12年內(nèi)供應(yīng)較少且不集中；布吉后續(xù)供應(yīng)容積率走高，關(guān)口堵塞問(wèn)題影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，且無(wú)交通利好；布吉缺乏品牌開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)；雖然與龍華存在客戶(hù)搶奪，但龍華占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)龍華作為中部服務(wù)組團(tuán)直接為福田中心區(qū)提供配套支持，占有福田中心區(qū)的成熟優(yōu)勢(shì)，有大量人口支持；寶安新中心區(qū)處于啟動(dòng)期，主要吸引南山白領(lǐng)置業(yè)，也分流部分福田白領(lǐng)和關(guān)內(nèi)投資客；二者的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為市場(chǎng)熱點(diǎn)間的資源競(jìng)爭(zhēng)；寶安作為未來(lái)土地出讓主戰(zhàn)場(chǎng)具有持續(xù)發(fā)展的后續(xù)優(yōu)勢(shì)龍崗中心城基本上為區(qū)域內(nèi)發(fā)展，對(duì)外輻射力目前還非常有限，未來(lái)12年內(nèi)其主要是通過(guò)中信、鴻榮源的大型低密度項(xiàng)目吸引區(qū)內(nèi)部分高端客戶(hù)；未來(lái) 12年龍崗中心城在產(chǎn)品供應(yīng)上主要以低密度產(chǎn)品為主，與龍華之間的競(jìng)爭(zhēng)很少；龍崗作為未來(lái)土地出讓的主要場(chǎng)所之一，具有持續(xù)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢(shì)與龍華/寶安同處于發(fā)展中的低價(jià)片區(qū)相比，具有片區(qū)相對(duì)成熟 /環(huán)境治安好 /位置好等心理優(yōu)勢(shì)；但不是未來(lái) 12年內(nèi)的熱點(diǎn)，明年推出項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)梅林土地儲(chǔ)備少，開(kāi)發(fā)空間小，目前在售項(xiàng)目基本上是前期項(xiàng)目后續(xù)部分；梅林沒(méi)有大的項(xiàng)目，均在 5萬(wàn)平米以?xún)?nèi)，輻射力有限；n 在區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)中主要潛在競(jìng)爭(zhēng)者為布吉、寶安新中心區(qū)、西麗、梅林，關(guān)內(nèi)的福田、南山由于土地出讓有限與龍華之間的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱；n 龍華在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中總體來(lái)說(shuō)處于相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位；n 龍華將主要面臨與 布吉等片區(qū)搶奪關(guān)內(nèi)客戶(hù)，但二線(xiàn)拓展區(qū)由規(guī)劃、交通帶來(lái)的巨大升值空間使之處于相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競(jìng)爭(zhēng)，但在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中處于相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局研究42? 初步統(tǒng)計(jì)未來(lái)供應(yīng)量在 400萬(wàn)平米以上（詳見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)分析部分）? 在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)中主要是與二線(xiàn)拓展區(qū)搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶(hù)；? 與關(guān)口資源板塊在客戶(hù)重合度上較低，盡管關(guān)口未來(lái)推出的項(xiàng)目在規(guī)模上都達(dá)到了2030萬(wàn)平米，但先期的客戶(hù)爭(zhēng)奪激烈程度不會(huì)太激烈；? 民治大道沿線(xiàn)未來(lái)推出的榕江項(xiàng)目以及萬(wàn)科板塊的春華四季園可能會(huì)分流一部分中心板塊客戶(hù)；? 相對(duì)來(lái)說(shuō)，二線(xiàn)拓展區(qū)在未來(lái) 12年內(nèi)取勝的賣(mài)點(diǎn)是升值空間區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 二線(xiàn)拓展區(qū) 中心板塊 關(guān)口資源板塊民治大道沿線(xiàn)萬(wàn)科板塊二線(xiàn)拓展區(qū)—— 規(guī)劃起點(diǎn)高；新區(qū)，空間大；市政配套優(yōu)勢(shì)；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者；關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的首要承接地；巨大升值空間高起點(diǎn)；交通優(yōu)勢(shì)；后續(xù)規(guī)模大；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者；巨大升值空間規(guī)劃起點(diǎn)高；居住服務(wù)配套，環(huán)境純粹；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者規(guī)劃起點(diǎn)高；后續(xù)規(guī)模；市政配套優(yōu)勢(shì)；巨大升值空間中心板塊 成熟配套；政治文化中心—— 成熟；中心成熟；中心成熟；中心關(guān)口資源板塊稀缺資源景觀；低密度產(chǎn)品線(xiàn)稀缺景觀；更廣的客戶(hù)線(xiàn)；升級(jí)產(chǎn)品線(xiàn)—— 稀缺景觀 稀缺景觀民治大道沿線(xiàn)梅龍路開(kāi)通后基本無(wú)優(yōu)勢(shì)低價(jià)策略 無(wú)優(yōu)勢(shì) —— 分流中低端客戶(hù)萬(wàn)科板塊 萬(wàn)科區(qū)域部署升級(jí)；客戶(hù)線(xiàn)、產(chǎn)品線(xiàn)成熟；區(qū)域成熟萬(wàn)科品牌；低密度產(chǎn)品線(xiàn)；全市范圍客戶(hù)資源基本無(wú)優(yōu)勢(shì) 占優(yōu)勢(shì)地位 ——二線(xiàn)拓展區(qū)在競(jìng)爭(zhēng)中主要占據(jù)規(guī)劃、交通優(yōu)勢(shì)，巨大的升值空間將成為其主要優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局研究43從項(xiàng)目供應(yīng)來(lái)看：競(jìng)爭(zhēng)主要反映在資源板塊各項(xiàng)目之間對(duì)關(guān)內(nèi)高端客戶(hù)的爭(zhēng)奪；二線(xiàn)拓展區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目之間以及二線(xiàn)拓展區(qū)與其他板塊的大盤(pán)項(xiàng)目對(duì)關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的爭(zhēng)奪二線(xiàn)拓展區(qū)城投項(xiàng)目 金地梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目 43萬(wàn)世紀(jì)春城四期 13萬(wàn)龍盈泰項(xiàng)目 龍 1號(hào) 資源板塊書(shū)香門(mén)第二期 15萬(wàn)潛龍山莊 60萬(wàn)瀅水灣 13萬(wàn)圣莫麗斯 33萬(wàn)星河丹堤 36萬(wàn)萬(wàn)科板塊春華四季園 43萬(wàn)合生創(chuàng)展項(xiàng)目 5萬(wàn)第五園后期 30萬(wàn)榕江項(xiàng)目（民治大道沿線(xiàn)）25萬(wàn)未來(lái)龍華項(xiàng)目供應(yīng)統(tǒng)計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)）：未來(lái)將推項(xiàng)目已推項(xiàng)目注：相當(dāng)項(xiàng)目的具體推售時(shí)間未定，此統(tǒng)計(jì)中針對(duì)推售意向預(yù)計(jì)其是未來(lái)將推項(xiàng)目還是已推項(xiàng)目；圣莫麗斯具體推售時(shí)間難以確定，但相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)啟動(dòng)，在此統(tǒng)計(jì)中將其作為已推項(xiàng)目；由于無(wú)法統(tǒng)計(jì)出境內(nèi)所有地塊情況，本統(tǒng)計(jì)為不完全統(tǒng)計(jì)已知舊改項(xiàng)目（初步統(tǒng)計(jì)）約 170萬(wàn)龍華未來(lái)項(xiàng)目總計(jì)約： 510萬(wàn)平米龍華商業(yè)中心改造項(xiàng)目 市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局研究4421 43578913101211世紀(jì)春城日出印象書(shū)香門(mén)第 2金地梅隴鎮(zhèn)城投龍華泰華項(xiàng)目圣莫利斯龍 1號(hào)綠景項(xiàng)目已明確開(kāi)發(fā)期限項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二線(xiàn)拓展區(qū)未來(lái) 13年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總量在 300萬(wàn)平米以上；大量未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將形成集中競(jìng)爭(zhēng)u二線(xiàn)擴(kuò)展區(qū)內(nèi)居住用地和綜合功能用地共 米 ；u目前已明確權(quán)屬的土地有 （共 13塊，分別被 8家企業(yè)控制 ） .u已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有日出印象，總量 不超過(guò) 10萬(wàn)平米 ；u06年上半年預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有 6個(gè)，總量在 60萬(wàn)平米左右 ：代表項(xiàng)目有金地梅隴鎮(zhèn)、世紀(jì)春城 4期，二者總推出量在 35萬(wàn)平米 左右龍盈泰項(xiàng)目市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局研究45序號(hào) 地塊規(guī)模容積率 土地用途 初始土地使用者 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)時(shí)間1 商住用地 新一代實(shí)業(yè)公司 沒(méi)有相關(guān)開(kāi)發(fā)信息 ,預(yù)計(jì)土地要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 ,開(kāi)發(fā)時(shí)間應(yīng)在 06年下半年2 商住用地 深圳市祥泰信息咨詢(xún)有限公司預(yù)計(jì)土地將進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 ,入市時(shí)間在 06年中以后3+5+8 4 商住用地 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司可能在 06年年底入市11+12 10萬(wàn) 居住用地7 別墅用地 深圳市華電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司可能在 06年底入市9 。分析過(guò)程示例 —— 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體研究各種資源挖掘五個(gè)一法則49解讀紅樹(shù)灣未來(lái)T1華僑城正在規(guī)劃第三軸（生態(tài)軸）：從燕晗山步行帶 —OCT 廣場(chǎng) — 玫瑰廣場(chǎng) — 民俗村與錦繡中華之間的公共通道 —“ 歡樂(lè)海岸 ”— 水岸商業(yè)街 — 中央公園休閑帶，形成自然生態(tài)與城市社會(huì)生態(tài)的極至融合，成為深圳最具魅力的城市開(kāi)放空間和人文活動(dòng)區(qū)域，而我們正置身其中。這些世界級(jí)富人區(qū)大多依水而建、臨水而居，有些則直接 建在城市公園、旅游風(fēng)景區(qū)和景