地產集團開發(fā)報建培訓-在線瀏覽
2025-04-01 13:53本頁面
【正文】 清楚當?shù)匾?guī)劃部門對詳規(guī)的審批依據和審批要求，爭取協(xié)調總工室及集團設計院相關設計人員與規(guī)劃部門詳規(guī)審批重要經辦人員提前溝通，充分了解哪些重要指標必須按規(guī)定報批，哪些指標有靈活性，以便于項目的方案設計能順利通過審批，減少因報審方案不符合要求打回重新修改方案所耗費的時間。 △詳規(guī)報批中《總平面規(guī)劃方案圖》應重點注意的事項： 要求基本一致； 件的強制性要求（主要指標包括：規(guī)劃總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建配套面積、容積率、總建筑密度、居住戶數(shù)、居住人口、綠地率、總停車數(shù)） 。 △詳規(guī)報批階段還要調查了解小區(qū)排水、煤氣、垃圾處理等問題，以便于在詳規(guī)方案報批階段綜合考慮及方便下一步綜合管線的設計及報批。例如，廣州市在珠江新城及金沙洲兩個地區(qū)實行生活垃圾真空管道收集系統(tǒng)，廣州恒大綠洲項目須按要求設計和安裝生活垃圾處理系統(tǒng)與市政管道收集收集處理系統(tǒng)接駁。 例如廣州報詳規(guī)時須提供“五圖一書”藍圖 3套及電子版：總平面規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、小區(qū)區(qū)劃圖、規(guī)劃說明書；另外廣州恒大綠洲項目還要在報送詳規(guī)方案時同時提交該項目的三維電子模型。 △小區(qū)環(huán)評批復工作要提早啟動，即在詳規(guī)報入后審批出案之前就要啟動。申報小區(qū)環(huán)評時特別注意一些敏感性的公配項目如垃圾壓縮站、消防站、衛(wèi)生院、污水處理站以及小區(qū)雨水、污水的排放方向及地點，其定位選點要考慮透徹，編寫環(huán)境意見時盡量向著風險小的方面去評價，避免日后在環(huán)保驗收時引起不必要的麻煩。在申報環(huán)保驗收時必須有水務局出具的污水接駁市政污水管網的批復文件及相關圖紙。若項目是分期建設，為便于辦理項目的竣工驗收手續(xù)，須分期報批項目的環(huán)境影響登記表。人防辦審核對超出小區(qū)總體應建人防面積的部分則要按 2500元 /平米收取異地建設費。 △消防專業(yè)意見報批：廣州市原來規(guī)定要規(guī)劃局批復單體方案后方可報消防專業(yè)意見。有關消防報建可從消防疏散樓梯及通道方面的增減去考慮充分擴大和利用建筑銷售面積以為公司爭取利益。廣州原規(guī)定報建設工程規(guī)劃許可證時只須提供人防、消防、環(huán)保、衛(wèi)生學 4個專業(yè)意見即可。此外，各地區(qū)根據不同項目的情況有的還可能需要控高意見、文物考古意見、防洪排澇、電力、交通、地震災害等結合各專項規(guī)劃要求的意見。如廣州恒大綠洲還涉及到真空垃圾收集處理系統(tǒng)的管線平衡問題。 六、工程放線記錄冊 詳規(guī)批復后可憑詳規(guī)批文及附圖直接申請建設工程的放線冊，為加快辦理建設工程規(guī)劃許可證做好準備。 七、建設工程規(guī)劃許可證 《建設工程規(guī)劃許可證》的條件，廣州現(xiàn)已簡化為詳規(guī)批復后，即可申請放線冊，取得各專業(yè)意見后就可以申辦該證，省略了單體方案審批環(huán)節(jié)。或者還可以在專業(yè)意見尚未取得的情況下，協(xié)調規(guī)劃局先行報入《建設工程規(guī)劃許可證》等，為加快審批爭取時間。 保持一致。 八、建筑工程施工許可證 1.《建筑工程施工許可證》是公司項目融資的“四證”之一，是項目合法開工建設法律憑證，盡快取得此證非常重要。要要簽訂勞保金繳納協(xié)議，要繳納散裝水泥專項資金、印花稅、新型墻體材料專項基金、工程定額測定費、有深基坑的還要進行基坑支護方案的審查，還要質監(jiān)、安監(jiān)現(xiàn)場查勘取得質監(jiān)、安監(jiān)登記表，因此要精心策劃，做好同步和穿插報建工作，以盡量節(jié)省時間。辦理招投標手續(xù)時規(guī)定有 10天的公示期，盡量協(xié)調縮短公示期，以早日取得中標通知書，加快施工許可證的辦理。 ，現(xiàn)場的配合工作也很重要，施工現(xiàn)場是否三通一平，是否建好圍墻、洗車槽，施工工棚，現(xiàn)場安全維護設施是否已落實，施工材料、機械是否按要求規(guī)范布置，安全文明生產的管理制度是否落實，施工用電是否按規(guī)范敷設，現(xiàn)場查勘及發(fā)證時，建設、施工、監(jiān)理、設計相關人員是否到位等。在質監(jiān)站現(xiàn)場查勘時協(xié)調形象進度的描述與城管處罰決定書相一致。 第三章 國土用地類 一、建設用地批準書 二、國有土地使用證 三、預售許可證 四、 商品房屋面積實測及初始登記（大確權） 五、 土地使用權轉移登記（交易過戶） 一、建設用地批準書 1.《建設用地批準書》是建設單位依法使用土地進行開發(fā)建設的法律憑證，在取得《建設用地規(guī)劃許可證》以后要盡快辦理《建設用地批準書》，以便為下一步辦理建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及國土證做好準備。要特別注意，國土部門公開出讓的土地，我司與國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》后，在繳交土地出讓金之前，務必要到國土部門弄清該土地是否已全部完成征地拆遷結案，避免國土部門拿來出讓的土地還存在著局部未完成征地或拆遷結案，給《建設用地批準書》的辦理帶來很大的麻煩甚至影響整個項目的開發(fā)報建計劃。 二、國有土地使用證 “四證之一”，盡快取得國土證，有利于早日進行土地融資。 ，一個用地面積較大的項目在辦理國土證時根據資金計劃的要求能爭取分證則盡量辦理分證。 4.《建設用地規(guī)劃許可證》所
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