中美reits產(chǎn)品比較-在線瀏覽
2025-03-31 17:06本頁(yè)面
【正文】 1—3 年。 圖 5（三）產(chǎn)品的種類與組織結(jié)構(gòu) ，中美兩國(guó)房地產(chǎn)投資信托較普遍采用信托形式，但兩國(guó)有體現(xiàn)有不同特點(diǎn)。而在美國(guó)，除了在六十至九十年代以前普遍使用的公司型和信托型，自九十年代以來，借用高科技風(fēng)險(xiǎn)投資的合伙制成為美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的主流。有限合伙不同于普通合伙。而有限合伙中，普通的主要合伙人作為受托人，負(fù)責(zé)投資運(yùn)作和管理。 這要求他們具備專業(yè)知識(shí)和豐富的投資管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)技能，并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任；有限合伙人雖有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，但并無經(jīng)營(yíng)決策權(quán)，也不必承擔(dān)無限責(zé)任，僅以所投資金負(fù)有限清償責(zé)任。由于該投資方式可轉(zhuǎn)讓，也可以在二級(jí)市場(chǎng)上交易，具有股票的靈活性，因此自九十年代以來獲得飛速發(fā)展，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也不斷創(chuàng)新。中國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃幾乎全部為有固定期限的封閉型產(chǎn)品， 77支產(chǎn)品中只有 1只類似于開放型。Fund)和共同基金 (Common由于開放式房地產(chǎn)投資信托的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)，比較容易控制風(fēng)險(xiǎn)，具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點(diǎn)， 如，該類信托一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)，而是通過投資于其他房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)相關(guān)債券、房地產(chǎn)信托５０指數(shù)等與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品。 美國(guó) 70％以上的房地產(chǎn)投資信托是封閉式組織結(jié)構(gòu)。一般會(huì)規(guī)定其經(jīng)營(yíng)期限在 10年以上。它可以在二級(jí)市場(chǎng)流通。 REIT)、（ 2） 抵押房地產(chǎn)投資信托(MortgageREIT)這里的權(quán)益最主要指擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的權(quán)益，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)。股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托的目的在于通過投資獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入。通常他們直接投資已成熟的房地產(chǎn)資產(chǎn)或通過合營(yíng)公司來控制該資產(chǎn)。（ 2） 抵押類 (Mortgage)抵押房地產(chǎn)投資信托主要為房地產(chǎn)發(fā)展商和有意購(gòu)買物業(yè)的抵押人提供貸款 ,或經(jīng)營(yíng)被背書證券的抵押貸款 (MBS)業(yè)務(wù) ,其主要收入來源是抵押貸款的利息收入。 機(jī)構(gòu)本身不直接擁有物業(yè)，而將其資金通過抵押貸款方式借貸出去，從而獲得商業(yè)房地產(chǎn)抵押款的債權(quán)。但是現(xiàn)在的抵押房地產(chǎn)投資信托則只通過向現(xiàn)有物業(yè)提供短期或長(zhǎng)期的抵押貸款服務(wù)，以獲得各種相關(guān)手續(xù)費(fèi)及貸款利差。通常抵押房地產(chǎn)投資信托股息收益率較股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托高。抵押房地產(chǎn)投資信托受利率的影響比較大，其風(fēng)險(xiǎn)主要來自利率風(fēng)險(xiǎn)。在理論上，混合類房地產(chǎn)投資信托在向股東提供該物業(yè)在增值空間同時(shí)，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。但近年來，股權(quán)類再次占據(jù)重要地位，并且在數(shù)量和市場(chǎng)資本總額方面已經(jīng)成為了主要的房地產(chǎn)投資信托種類。%，其次是抵押型房地產(chǎn)投資信托，數(shù)量占 ％，市值占６ .３％，混合型房地產(chǎn)投資信托的比重最低，數(shù)量只有７只，占總量的４ .1％，市值占２ .3%。圖 6中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃同樣也可以分為如上三種類型。而且中國(guó)的股權(quán)型信托最主要是信托公司因應(yīng)央行121號(hào)文關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款時(shí)所有者權(quán)益不低于 30%的規(guī)定而采取的階段性股權(quán)型投資，而似美國(guó)那樣主要是對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資的信托計(jì)劃只有北京國(guó)際信托發(fā)售的法國(guó)歐尚信托計(jì)劃等少量產(chǎn)品。但這決定了中國(guó)房地產(chǎn)信托投資的主要收益來自于貸款利息收入，而不是租金收入。但這種固定利息收入與美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的利息收入也有很大的區(qū)別。這也是中美房地產(chǎn)信托投資抵押利息收入的本質(zhì)差異。這些房地產(chǎn)投資信托被稱為 “私募房地產(chǎn)投資信托 ”（private 公開上市交易房地產(chǎn)投資信托、非上市交易房地產(chǎn)投資信托特征比較表 類方法。定期型房地產(chǎn)投資信托是指在發(fā)行信托之初，就事前約定確定期限出售或清算，將投資所得分配予股東；無限期型則無約定。信托基金募集時(shí)，特定投資于某不動(dòng)產(chǎn)或抵押權(quán)投資者為特定型房地產(chǎn)投資信托；反之，于募集資金后再?zèng)Q定適當(dāng)投資標(biāo)的者為未特定型房地產(chǎn)投資信托。不僅信托管理人可以直銷，而且全方位的服務(wù)經(jīng)紀(jì)人、折扣經(jīng)紀(jì)人、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)代理、金融顧問師和策劃師都扮演重要的角色。對(duì)投資者的服務(wù)、傭金、方便程度均是影響投資者購(gòu)買渠道的主要因素。顯然，美國(guó)的投資者是把能否為投資人帶來收益的服務(wù)作為最主要的考慮因素。受制于監(jiān)管政策的規(guī)定，信托機(jī)構(gòu)不得開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，不得異地經(jīng)營(yíng)，加之信托機(jī)構(gòu)重新登記不久，客戶積累不多，直銷有限，居民購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托是以方便性為首選。63％的分銷渠道主要依靠作為信托資金收付銀行的銀行網(wǎng)點(diǎn)，３４ %主要食自己信托機(jī)構(gòu)直銷， 3％由證券公司銷售。（五）產(chǎn)品的流通由于中國(guó)信托產(chǎn)品本身的非標(biāo)準(zhǔn)性，所以當(dāng)前它的市場(chǎng)流動(dòng)主要依賴受托人信托公司來維持。(3)交易場(chǎng)所不集中，信息披露不完整，產(chǎn)品價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能差。 上市交易的房地產(chǎn)投資信托較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督，信息不對(duì)稱程度低，透明度高，因此六十年代《房地產(chǎn)投資信托法》允許房地產(chǎn)投資信托上市交易以后，該產(chǎn)品獲得快速發(fā)展，并成為房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的主流。 美國(guó)房地產(chǎn)投資基金在各交易所的分布（ 2023年 1月） AssociationSecuritiesAutomated 寫字樓、商業(yè)用房、土地、住宅、公寓、別墅等各類房地產(chǎn)均具有自己相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理所提出的要求也不一樣，而且房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，因此，各種細(xì)分的房地產(chǎn)信托投資越來越多。有的以地理區(qū)域?yàn)閷ｉL(zhǎng)，如地區(qū)、州、都市的房地產(chǎn)；有的專長(zhǎng)于各種行業(yè)房地產(chǎn)，如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn)。 全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì) 2023年根據(jù)具體的房地產(chǎn)類型，把房地產(chǎn)投資信托進(jìn)一步細(xì)分為以下 9大類型：工業(yè) /辦公類、零售類、住宅類、多樣類、住宿 /度假類、醫(yī)療保健類、自用倉(cāng)儲(chǔ)類、特殊類和抵押類。
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