【正文】 成多元化消費，實現(xiàn)消費滿足； 消費人群分析 消費客群定位 消費客群引導(dǎo)主張：多元化的目的性消費推動全城消費觀念升級 客群 客群構(gòu)成 消費特點 新雙楠及周邊 （核心群體 75%） 周邊居民 區(qū)域內(nèi)中高檔小區(qū)居民 就近生活消費 日常社會交往 家庭娛樂追求 政務(wù)、商務(wù)群體 政務(wù)、商務(wù)消費 追求商業(yè)消費環(huán)境 部分高中學(xué)生群體 追求時尚消費 追求個性化消費氛圍 雙流縣城及成都市 （輻射群體 20% ） 有車一族 目的性強，有一定的消費能力，具有特色化主 題消費需求 城區(qū)上班族 具有社會交往要求 經(jīng)濟能力有限 旅游客群 （外延群體 5%） 外地高端成功人士 對特色主題商業(yè)消費的心理需求 對購物環(huán)境要求較高 外地旅游度假人士 對城市特色、城市形象展示、景觀資源、標(biāo)志 性建筑的觀光體驗、休閑需求 ? 投資者： A、本區(qū)域的商鋪投資者； B、看好本區(qū)域休閑購物發(fā)展前景的其它地區(qū)的投資者； ? 經(jīng)營者： A、經(jīng)營知名品牌的加盟者或連鎖店； B、流行精品、快銷品、休閑用品、餐飲等經(jīng)營者； C、青年創(chuàng)業(yè)人群，辦公自用者； D、金融機構(gòu)等； E、看好本區(qū)域休閑購物發(fā)展前景的其它地區(qū)經(jīng)營者。 區(qū)域布局 /業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目業(yè)態(tài)定位 ? 項目業(yè)態(tài)選擇上考慮以目的性消費為主的業(yè)態(tài)，吸引周邊居民及市區(qū)內(nèi)消費群體消費。 ? 全力打造新雙楠集酒店、餐飲、購物、休閑娛樂、寫字樓等為一體的大型“城市綜合體”。 如：煙酒專賣、銀行、 WOWO便利店、“置信精典”汽車美容 …… 4— 9層： 酒店 酒店式公寓 A區(qū)： SOHO酒店業(yè)態(tài)建議 B區(qū)：商業(yè)中心業(yè)態(tài)建議 商業(yè)中心： 商業(yè)中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃我們考慮結(jié)合整個項目，引入大型賣場。 如：澳門豆撈、臺灣特色菜、私房菜、日韓料理等 休閑生活區(qū)： 如：個人護理、家居生活、美容美體、婚紗攝影、 SPA/健身會所、鐘表品牌店等 時尚購物區(qū)： 如：時尚男 /女裝、流行配飾、品質(zhì)內(nèi)衣、休閑 /戶外運動以及潮流名品店等 娛樂消費區(qū)： 此部分應(yīng)與“商業(yè)中心”相結(jié)合，形成互動、讓消費者在消費過程中有休憩娛樂的場所。 如：大眾餐飲店、便利店、干洗店、奶茶店、機票代售點、地方小吃等 商務(wù)服務(wù)配套區(qū)： 12層底商：商業(yè)類型建議與寫字樓形成配套服務(wù)等。 3— 10層：企業(yè)總部基地等 D區(qū)：底商業(yè)態(tài)建議 “新雙楠”生活狀態(tài)與夢想 關(guān)于公寓的思考 地產(chǎn)項目的營銷推廣根據(jù)開發(fā)商本身的需求，一般來說有“爭取快速回款”及“最大限度挖掘產(chǎn)品價值”兩種方向。 當(dāng)然這兩種思路有著諸多共通點，因此我們亦可考慮通過對兩個思路的融合運用，讓“快速回款”與“挖掘產(chǎn)品價值” 完美結(jié)合，進而形成良性互動！ 即根據(jù)項目本身中小戶型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，針對首次置業(yè)的青年客群、首次改善型客群、周邊廠礦企業(yè)管理人員以及看好區(qū)域價值的客群，打造 —— 思路一 以中小戶型為主的 “實用主義”青年置業(yè)首選物業(yè) 1:首次置業(yè)的年輕群體 (諸如成都、雙流白領(lǐng)等 ) 2228歲左右，初涉社會，有 首次置業(yè) 的購房需求 事業(yè)正處于上升期間，對自己充滿信心，向往高品質(zhì)生活。 有過渡居住的需求 對物業(yè)的環(huán)境、價格較為關(guān)心； 3:大成都地區(qū)及外地（二線城市）投資客 年齡在 30歲以上，具有多次置業(yè)經(jīng)歷； 看中物業(yè)的投資價值，對價格較為敏感。 該思路主要目標(biāo)購買群 案名 定位 明發(fā) 案名大氣，提升了項目的品質(zhì)感，迎合了目標(biāo)人群的身份喜好，將心理附加值最大化。 6090m2菁英生活館 形象定位：新雙楠 并作為該區(qū)域的獨特賣點，能更有效吸引目標(biāo)購買群。 結(jié)合了所在區(qū)域繁華寧靜 、 品質(zhì)市井等包羅萬有的 “ 大 ” ， 同時將欲望可以無限放大 、狀態(tài)無限自由的含義也包涵在了其中 。 案名大氣 ， 提升了項目的品質(zhì)感和尊崇感 ，迎合了目標(biāo)人群的身份喜好 ， 將心理附加值最大化 。熙郡、新楠 1號 案名 定位 項目定位：新雙楠 沒日沒夜享樂主義大人物 形象占位：小戶形態(tài) 城市標(biāo)識 核心推廣語：大公館 ， 享生活 我們應(yīng)最大化地挖掘項目潛力 ， 使之成為區(qū)域乃至城市標(biāo)識 ， 使它在目標(biāo)群之中形成口碑傳頌 ， 成為成都小戶型市場的一個典范 ！ 項目推廣策略 項目營銷推廣模式 通過對市場環(huán)境以及項目 SWOT分析，我們可看到，雖然該片區(qū)表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Γ饾u成熟的生活版圖，包含諸多大型的高端樓盤，為全面實現(xiàn)各業(yè)態(tài)功能的發(fā)展帶來的巨大促進作用。而博瑞 因此我們建議首先樹立產(chǎn)品的市場形象，引起市場關(guān)注，再對項目進行銷售： 項目入市 人氣 商業(yè)氛圍 拉動 營造 促進 明發(fā)進軍成都 打造“城市綜合體” 鋪墊 市場關(guān)注 鋪墊鋪墊商業(yè)營銷 刺激 ?主題定位，明發(fā)戰(zhàn)略聯(lián)盟 與主力商家建立品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟，提升商家及投資者的信心。 ?統(tǒng)一經(jīng)營管理 統(tǒng)一經(jīng)營管理，控制項目整體形象，成功將項目打造成新雙楠最具特色的城市綜合體。 （商業(yè)）營銷推廣模式 第一階段： 對商業(yè)中心進行主力店招商，招商對象包括大型超市、大型家電賣場、大型電影院等。 第三階段： 銷售跟進，對帶租約現(xiàn)鋪進行銷售，這類商鋪的租金收益為可預(yù)見的，投資有保障。 第二階段： 對歐陸風(fēng)情街中的主題餐飲區(qū)、時尚購物區(qū)、娛樂消費區(qū)、休閑生活區(qū)分別進行主力店招商，主力店必須符合區(qū)域主題，且必須具有一定的特色，渲染出歐陸風(fēng)情街的主題氛圍，為其他商家的進駐提供參照，并能有效的提高投資人群信心，為后續(xù)歐服風(fēng)情街的開街作好鋪墊。 ?5月： 項目進入市場形象導(dǎo)入期，樹立“明發(fā)”品牌形象，宣傳明發(fā)全國各地精品項目，進而導(dǎo)入項目“城市綜合體”形象，為項目銷售蓄水，并開始進行商業(yè)招商。 “起點”階段 —— 推廣計劃 2023年 10月 — 2023年 1月：項目 進入強銷期，進行產(chǎn)品賣點訴求。 “標(biāo)準”階段 —— 2023年 2月 — 2023年初：公寓由 持銷期到清盤期，對項目熱銷信息、商業(yè)投資價值及活動進行炒作，加強商業(yè)銷售 ?2023年 10月： 公寓實現(xiàn)清盤 ?2023年 12月底 2023年初： 項目可售商業(yè)預(yù)計完成 90%的銷售，并擇機試營業(yè)，營造出濃烈的商業(yè)氣氛，達到市場預(yù)期。短信、 DM單配合活動節(jié)點及相關(guān)促銷政策投放；報紙廣告以商業(yè)廣告為主，加大 商業(yè)投資價值及活動軟文炒作力度；網(wǎng)絡(luò)廣告投放適量加大。 事件營銷 2：招商推介新聞發(fā)布會 ? 時間 : 2023年 4月 ? 地點 : 市區(qū)酒店 ? 目的 :項目預(yù)熱 ， 區(qū)域炒作 ? 主題：項目商業(yè)價值 ， 項目推介 ? 邀請嘉賓：各報社 、 電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者 、 有號召力的品牌商家 事件營銷 3：主力店簽約儀式 ? 時間 : 視招商具體進度而定 ? 地點 : 市區(qū)酒店 ? 目的 :展示項目商業(yè)前景 ， 提升商家及投資者對項目信心 ， 促進后續(xù)招商 ， 促進商鋪銷售 ? 主題：項目商業(yè)價值 ， 項目推介 ? 邀請嘉賓：各報社 、 電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者 、 品牌商家 、 業(yè)內(nèi)人士 一起見證明發(fā) 16年的標(biāo)準 ?? 推廣主題：明發(fā)品質(zhì)之旅 “明發(fā)”全國項目展示 通過明發(fā)全國案例展示，提高投資者信心。 漳州明發(fā)商業(yè)廣場 南京明發(fā)商業(yè)廣場 新雙楠 重點活動 2：歐陸風(fēng)情街開街儀式 項目開街 選擇在現(xiàn)場（視項目工程進度）。 輔助銷售手段 SOHO酒店 （ A區(qū)） 商業(yè)中心 （ B區(qū)） 步行商業(yè)街（ C區(qū)） 公寓（ D區(qū)） 一、銷售中心建設(shè) 充分借助項目的商業(yè)部分規(guī)劃，利用面臨主通道（航都大道車流相對更大）的商鋪進行合理改造，建設(shè)一流的高品質(zhì)銷售中心，提升項目檔次的同時、直接吸引目標(biāo)消費群的關(guān)注！ 同時，內(nèi)部合理進行動線設(shè)計以及道具擺放規(guī)劃，以細節(jié)等直觀地向消費者展示項目賣點，并能有效提升項目品質(zhì)！ 銷售中心裝修建議 銷售中心的裝修必須與整個項目的定位與區(qū)域