【正文】 ART 6 參考樓盤資料…………………………2730PRAT 7 泰閣簡介………………………………3132前 言首先感謝貴司給予我司參與時代廣場全程營銷代理招標的機會，我司深感榮幸。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復思索、反復論證，最終形成本建議書。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實施西部大開發(fā)等重大機遇，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得顯著成就。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進展，::::，%。集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市形象明顯提升。重慶市“十五”計劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體目標是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進步，努力把重慶建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟中心。國民經(jīng)濟增長速度高于全國平均水平，發(fā)展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實現(xiàn)2010年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善。2005年全市居民服務性消費比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。隨著黃花園大橋、嘉陵江復線橋、輕軌的相繼貫通，舊（危）房改造基本完成，渝中區(qū)正在向國際大都市核心區(qū)域邁進。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為30005000元/M2,其中，以地王名仕閣最高，均價達7000元/M2；面積跨度較大，面積30200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢頭良好。l 功能：在常規(guī)設(shè)計的基礎(chǔ)上增加了衣帽間、洗衣間、儲藏室、保姆間（洗手間）、生活陽臺、起居室等。d．購買支付條件（按選用付款方式比例排序）l 按揭（6080%）l 一次性付款（2030%）l 分期付款（1020%）e．主力消費群特征l 已擁有一處或幾處房屋，進行二、三次置業(yè)；l 專業(yè)不動產(chǎn)投資者；l 追求生活品質(zhì)，望提升自身價值；l 初次置業(yè)，經(jīng)過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。f．市場特點l 高檔=豪華，眾多開發(fā)商認為豪華與高檔是同一概念，因此造成價格相對較高，與市場無法更好結(jié)合；l 硬、軟件配套的不適用性。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大； 212 周邊已形成良好的商務辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務活動和生活居?。? 213 項目開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實力雄厚，信譽良好，對于目前重慶房地產(chǎn)市場較不規(guī)范的情況下，這必將成為項目的賣點之一； 214 項目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應和市場認知度、影響力； 215 面積定位在80120M2，與目標市場需求基本吻合。3．機會點分析 231 重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國加入WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員工來渝工作、生活，這樣對重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪發(fā)展； 232 重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費者的需求； 233 項目周邊高文件住宅面積多在150M2以上。4．威脅點分析 241 周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化”競爭相當激烈； 242 從2001年房地產(chǎn)交易會資料看出，南坪和江北的開發(fā)量占據(jù)了重慶總開發(fā)量的40%，市場份額在逐漸減少； 243 來至生態(tài)住宅的威脅，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)”，而將單體項目作為備選方案。PRAT 3 市場定位在面對房地產(chǎn)商激烈競爭的局勢下，項目市場定位應充分尊重市場、貼近市場。1．目標客戶設(shè)定依據(jù)對重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及項目SWOT分析結(jié)論，可初步判斷出目標客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)投資者以及影響群體（品質(zhì)崇尚族）。家庭結(jié)構(gòu)：23人。家庭收入數(shù)額：500015000元/月。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。b．行為描述工作：準點上下班，晚間工作應酬多。購物：品牌商場和專賣店。運動：保齡球、網(wǎng)球等中檔運動，運動量無保證。金融消費：信用卡（一定有但消費規(guī)模有限）c．心理描述自信：充滿自信，敢于提前消費。外資企業(yè)及港澳臺人士a．靜態(tài)描述年齡：2850歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。收入主源：薪金、公司補助金、經(jīng)營利潤。資產(chǎn)量：100萬元以上為主。b．行為描述工作：準點上下班，晚間工作應酬少。購物：大型外來超市（Carrefour）和專賣店，以居家生活物品為主。嗜好：旅游、泡酒吧。金融消費：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：身住異地，安全、健康等方面得不到保障。消費忠誠：忠誠隨著中國入市成功、西部大開發(fā)的深入，以及國家對直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點發(fā)展城市之一，加之重慶在國外的影響力遠大于西部其它城市，所以近年來國外及港澳臺企業(yè)大量來渝拓展市場，開設(shè)辦事處，時代廣場的知名度，地理位置，以及設(shè)施配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。資產(chǎn)量：100萬元以上。b．行為描述工作：無準確上下班時間，晚間工作應酬多，每天無明確工作目的。購物：品牌百貨公司和專賣店。嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。交通：以私有汽車為主。 自信：充滿自信，敢于進行風險