【正文】 款面談，但至少應當采取有效措施確定借款人的真實身份。 ?強調(diào)面談面簽，主要是為了核實個人貸款的真實性，防止出現(xiàn)個人被不法分子冒名套取銀行貸款，或借款人的信貸資金被他人冒領挪用，以切實保護借款人的合法權益。 23 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?同時又為了避免權屬風險。 ?防范措施：物的權屬不清晰的，應拒絕借款人的貸款申請；或要求借款人更改物； 24 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?通過對交易合同、付款憑證、其他交易憑證及交易方式的調(diào)查，核實雙方交易背景是否真實、交易行為是否有瑕疵等，確認交易行為有效性與真實性。 25 —— 銀 行 家 的 搖 籃 面談 ?目的：初步確定貸款申請人是否具備資格，為實地調(diào)查、財務分析作準備。 ?關注的 5個基本信息：需要多少貸款？如何使用貸款？何時歸還貸款？何種方式償還貸款？何種擔保方式？（數(shù)額、用途、期限、還款方式、擔保方式） 26 —— 銀 行 家 的 搖 籃 間接調(diào)查 ?●目的：搜集借款人的家庭經(jīng)濟（經(jīng)營）狀況、行業(yè)信息、信用狀況。 27 —— 銀 行 家 的 搖 籃 實地調(diào)查 ?●目的：核實借款人家底，經(jīng)營貸款要了解借款人生產(chǎn)、銷售等經(jīng)營管理狀況、測定融資安全線、評估抵押物價值等。 28 —— 銀 行 家 的 搖 籃 實地調(diào)查 ?●經(jīng)營貸款要注意：設備運轉狀況；廠區(qū)的衛(wèi)生、安全狀況；環(huán)保狀況；員工管理及員工的工作習慣；主要管理人員等細節(jié)。 29 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?《個貸辦法》在支付管理方面的要求 ?支付管理是《個貸辦法》的核心內(nèi)容。 30 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?比如經(jīng)營性貸款直接匯到供貨商賬戶，裝修貸款直接進入裝修公司賬戶，而不是由借款人自己向他們支付。 31 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?如果借款人交易對象不具備條件有效使用非現(xiàn)金結算方式的，經(jīng)貸款人同意，貸款資金可采取借款人自主支付方式。 32 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?并要求貸款人應在貸款資金發(fā)放前審核借款人相關交易資料和憑證是否符合合同約定條件，在支付后做好有關細節(jié)的認定記錄。 34 —— 銀 行 家 的 搖 籃 例外情形 ?貸款人受托支付的例外情形，主要包括： ?一是借款人無法事先確定具體交易對象且金額不超過三十萬元人民幣； ?二是借款人交易對象不具備條件有效使用非現(xiàn)金結算方式。 35 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?考慮到個體經(jīng)營貸款與個人消費貸款在實踐中存在一些差別，個體經(jīng)營戶在商品生產(chǎn)和交易過程中，通常事先不確定交易對象且現(xiàn)買現(xiàn)付。這樣規(guī)定，可以滿足農(nóng)村經(jīng)濟和個體商戶的實際發(fā)展需要。 ?如是二手房貸款業(yè)務，調(diào)查人員雙人還要與賣家單獨見面談話，并將談話內(nèi)容記錄在 《 二手房出售方談話記錄 》 上，雙人簽字確認。 ?調(diào)查的重點在于核實借款資質(zhì)是否符合本行各貸款品種對客戶準入資格的要求，是否存在冒名頂替行為 。 47 —— 銀 行 家 的 搖 籃 對抵 (質(zhì) )押物的調(diào)查 ?一、對質(zhì)押物的調(diào)查 ?判別質(zhì)押物是否屬于本行認可的質(zhì)押物范圍，能夠判斷實際價值，所有權是否存在爭議。 48 —— 銀 行 家 的 搖 籃 對抵 (質(zhì) )押物的調(diào)查 ?二、對抵押物的調(diào)查 ?判別抵押物是否屬于本行認可的抵押物范圍。 ?通過信息管理系統(tǒng)（ CRAS系統(tǒng)）網(wǎng)上房地產(chǎn)信息查詢模塊，進行房地產(chǎn)產(chǎn)權與抵押信息的查詢，對擬抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權狀況、共有人情況、所擔保債權情況進行查詢確認。 ?抵押物有共有人的，須全體共有人出具同意抵押的書面文件。對存在已登記備案的租賃合同的，應要求借款人和承租人當面簽署 《 關于解除 〈 房屋租賃合同 〉 效力的協(xié)議 》 51 —— 銀 行 家 的 搖 籃 對還款能力的調(diào)查 ?第一還款來源的收入情況是判別借款人是否具有按時償還貸款能力的重要保證。 ?根據(jù)借款人及其家庭總收入、總支出后的節(jié)余比較，從借款人的固定收入及抵扣資產(chǎn)來確定申請人是否有充足的還款能力。 ?二、通過與借款人及其家庭成員交流、攀談，了解貸款的真實用途。 ?財務分析 個人信貸的風險防范 57 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?非財務因素分析包括借款人從事的行業(yè)、職務、職稱、受教育程度、家庭結構、年齡、就業(yè)歷史、人品、生活方式、消費習慣、朋友圈子、與銀行的交往等等，這些因素有助于銀行評價借款入主要收入來源的穩(wěn)定性、承受風險的能力、愿意接受的貸款方式、是否具有欺詐性、獲得擔保的可能性、還款的主動性。 59 —— 銀 行 家 的 搖 籃 個人信貸的風險防范 ?加強擔保人的評估 ?短期或者中期個人貸款通常采用第三方擔保的方式來降低貸款銀行的信用風險，這種情況下，銀行除了嚴格審查借款人的財務狀況外，還必須對擔保人的資格進行審查，以保證第二還款來源的真實性與可靠性。 61 —— 銀 行 家 的 搖 籃 第二還款來源的重要性 ?優(yōu)質(zhì) 擔保物 四大要素： ?權屬明確 ?價格合理 ?可以變現(xiàn)（有效對抗善意第三方） ?容易變現(xiàn) 62 —— 銀 行 家 的 搖 籃 “生活必需房屋” ?案情介紹： ?黃某，男， 1959年生，離婚， 2023年 7月，以個人房產(chǎn)抵押，向我行借款 40萬個人經(jīng)營貸款。抵押物進入拍賣程序后，發(fā)現(xiàn)黃某的前妻邵某和兒子居住在抵押物中。僅僅因此，法院就以“生活必需房屋”為由出具了終結執(zhí)行的裁定。借期界滿后，劉某因經(jīng)營虧損，未能償還。 65 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?最高人民法院出臺的 《 關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定 》 規(guī)定：被執(zhí)行人的財產(chǎn)只有一處已設定抵押的房屋時，人民法院在執(zhí)行中可以“以小換大、小差換好、以遠換近，但不能從有到無”。 66 —— 銀 行 家 的 搖 籃 二次抵押 ?案情介紹： ?路某，男， 1960年生，離婚，本市普陀區(qū)人，為上海 XX股份有限公司法人。貸款逾期后，我行與 2023年 4月向法院申請了強制執(zhí)行。法院認定崔某為共同求償人，因無法找到崔某， 因此抵押物無法拍賣，同時也未發(fā)現(xiàn)其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)，最后法院出具了執(zhí)行終結的裁定。 2023年 2月，我行向借款人萬某發(fā)放了 110萬元個人按揭貸款，貸款以浦東孫橋某處房屋為抵押，抵押物價值評估為 158萬元，單價 8400元。 69 —— 銀 行 家 的 搖 籃 抵押物價值高估 ?由于孫橋地區(qū)較為偏僻、抵押物面積較大，因此三次流拍。由于借款人無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，法院對其剩余尚未償還的債權發(fā)放了債權憑證。從事的經(jīng)營活動合法合規(guī)，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和良好的信用記錄，住所或經(jīng)營場所在本轄區(qū)內(nèi)。由于貸款主體資格不符，馮某就讓鎮(zhèn)上個體經(jīng)營者張某與銀行簽訂個人經(jīng)營貸款 42萬元的合同，合同簽訂后，張某以其房產(chǎn)辦理了抵押登記手續(xù)。次日，張某開了戶并預留了印鑒。 72 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?然而，銀行未將 42萬元貸款轉到合同約定的帳戶，而是轉到了某鎮(zhèn)鎮(zhèn)長馮某個人的帳戶中，嗣后，該筆款先后被鎮(zhèn)長馮某全部取出，用于個人投資。 73 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?2023年 12月 31日，銀行將張某起訴到法院，要求張某償還 42萬元貸款及利息。一審法院部份支持銀行的訴訟請求，判決張某償還本息，駁回其要求馮某共同承擔責任的請