【正文】 膨脹勢頭明顯，人民幣升值和加息加速熱錢涌入，資產價格上漲；– 批售量的大增預示著未來供應量增加，從長時間來看，供應量擴大將對價值上漲批售量的大增預示著未來供應量增加，從長時間來看，供應量擴大將對價值上漲形成壓力；形成壓力；– 成交均價持續(xù)穩(wěn)步上漲，商業(yè)投資前景明朗，投資價值顯現(xiàn)；成交均價持續(xù)穩(wěn)步上漲，商業(yè)投資前景明朗，投資價值顯現(xiàn)；– 近期商業(yè)市場以社區(qū)商業(yè)為主，成交活躍，核心價值清晰的項目銷售均價比較高近期商業(yè)市場以社區(qū)商業(yè)為主，成交活躍，核心價值清晰的項目銷售均價比較高。場擴大短期對價格上漲的壓力不大，市場價格仍將保持穩(wěn)步上漲勢頭。盤銷售。?主要客戶群是福田口岸及皇崗口岸的過境旅客和社區(qū)居民。?商鋪價格區(qū)間為： 6萬 —18 萬街鋪租金區(qū)間為： 120—1000 元 /月 /平方米?臨街鋪位和內街鋪價格相差較大。租約期短，品牌參差不齊。、區(qū)域交通分析、區(qū)域交通分析市民中心福田 CBD深南大道落馬洲濱河大道福田口岸?得天獨厚的優(yōu)勢，重要交通樞紐雙關口每天人流量達到 25萬人次深圳地鐵四號線、九廣東鐵上水 落馬洲支線、香港西鐵北環(huán)線三鐵交匯于此。外接多條主要干道，通達性極強?1小時穿梭廣深港三地廣深港快速客運專線從這里穿梭而過，實現(xiàn)兩城生活無縫接軌。門口幾棟多層建筑很大程度上阻礙了商場的昭示性。臨河通道內成了停車道。?怡景中心城等福田中心區(qū)商業(yè)項目的同期發(fā)售；?限價、限貸、限購、按評估價征稅政策影響下，投資資金流向商業(yè)地產；?地鐵龍華線開通；?福田口岸逐漸成為深港兩地過關主要通道，和皇崗口岸相輔相成。?現(xiàn)有租戶租金水平較低，持續(xù)經(jīng)營能力不強，部分鋪位存在空置、轉租現(xiàn)象。區(qū)位和體量將成為項目溢價的根本。近靠福田口岸。本身就為項目的價值體現(xiàn)。只要解決客戶的順利導入便能將口岸物業(yè)價值大大提升。為港人的近距離購物提供方便四大核心價值體量價值： 31000平米以可驅動小型商圈價值分解： 周邊兩公里范圍內無綜合性商業(yè)體存在，為項目商業(yè)晉升為區(qū)域核心商業(yè)體產生可能。滿足不同類型的購物心情。同時再造項目的差異化價值，展現(xiàn)出深港同城生活圈下的，商業(yè)紐帶改造出新的商業(yè)項目形式 —— Life Style Shopping Center“Life Style” 字面含義為 “生活方式 ”。而 Lifestyle Center的開發(fā)地理位置，則通常在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那 些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、開發(fā)前土地價值被低估的區(qū)域。作為洛杉磯最時尚的購物中心， Grove是洛杉磯的商業(yè)熱點，僅2023年 Grove就吸引了約 1800萬的觀光客和消費者。 美國洛杉磯美國洛杉磯 The GroveLife Style 商業(yè)項目案例The Grove項目商業(yè)業(yè)態(tài)與其他美國商業(yè)項目乃至中國大城市的商業(yè)項目均無差異：? 服裝服飾業(yè)態(tài)所占比例最大? 娛樂業(yè)態(tài)：電影院? 休閑業(yè)態(tài)： SPA和書店? 餐飲：咖啡、冰激凌、冷飲店、快餐、正餐? 其他：化妝品 /個人護理、珠寶等The Grove項目吸引大量消費者的亮點：? 建筑形式 The Grove項目吸引大量消費者的亮點：? 建筑形式 ? 店鋪形象The Grove項目四大標志物之一：? The Spirit of Los Angeles ? The Spirit of Los Angeles為鑄銅雕像，歷時 14個月 完成；高 18英尺，寬 10英尺，底座 22英尺。The Grove項目四大標志物之一：? 有軌雙層電車 ? 電車為 50年代波士頓有軌電車? 有軌電車 35英尺長， 13英尺高? 有軌電車 6分 12秒穿行 1/4英里（從 The Grove至Farmers Market）The Grove項目四大標志物之一：? 音樂噴泉 ? 噴泉設置在 The Grove的中心位置? 項目營業(yè)時間內每半小時有音樂噴泉表演? 噴泉每 2小時用水 50000加侖，噴射高度最高可達 60英尺The Grove項目四大標志物之一：? 電影院 ? 電影院擁有 14個大屏幕， 3000個豪華高背座椅? 共 80000平方英尺， 2個設有 90個包廂的 500座椅 影廳，其余均為 140300座椅的 12個影廳? 每周一 11： 00設有媽咪電影The Grove定期舉辦各種表演 /親子活動 本項目雖然無法在建筑形態(tài)上進行較大的改動。同時，定期安排一些小型商業(yè)活動，調動社會層面的對本項目的商業(yè)關注度。形象案例總結銷售策略建議及推廣鋪排銷售策略建議及推廣鋪排第五部分第五部分、銷售鋪位分析、銷售鋪位分析、價格策略建議、價格策略建議、銷售收益測算、銷售收益測算、推廣策略建議、推廣策略建議、銷售鋪位分析、銷售鋪位分析紅色：高價值外鋪黃色：中價值內鋪、銷售鋪位分析、銷售鋪位分析綠色：底價值鋪位、價格策略建議、價格策略建議銷銷 售售 準準 備備 期期市場比較法價格提升空間判斷價格建議（市場比較法） 綜合比較后價格判斷銷售初步均價? 分階段價格測試，掌握價格與客戶接受度的臨界點? 市場比較法本次首層臨街商鋪價格參照項目比較分析本次首層臨街商鋪價格參照項目比較分析本項目以上述三個項目為參考進行類比，通過分值計算本項目售價區(qū)間。分值預算售價主要從以下幾方面考慮：幾方面考慮：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；商業(yè)規(guī)模；人流量；主力店；區(qū)域消費力；交通易達性；輻射范圍；發(fā)展商品牌；區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；商業(yè)規(guī)模；人流量；主力店；區(qū)域消費力；交通易達性；輻射范圍；發(fā)展商品牌；物業(yè)條件。、價格策略建議、價格策略建議u 權重比值 K：指以本項目總計作為基準，與各區(qū)域間的比值。但在項目主力店的帶動下，適合取其大值。按照商業(yè)價值規(guī)律判斷，則項目三層售價為：按照商業(yè)價值規(guī)律判斷，則項目三層售價為：62023*50% =31000元元 /㎡㎡ 。億元。優(yōu)點 ： 對投資者而言，可自已使用，也可隨意出租，靈活度高。各業(yè)主自行出租很易導致某一業(yè)態(tài)過多，業(yè)態(tài)互補性不夠，整個商場的商業(yè)聚客能力不足。根據(jù)包租或承租年限的長短，可分為 長期包租和短期返租兩種方式 。對投資者來講，返租期間租金可沖抵部分售價款， 可降低投資者總價和首付 ；同時可利用發(fā)展商專業(yè)經(jīng)營團隊來做旺商鋪。短期返租銷售模式：適合地段非常好，但人氣和商業(yè)氛圍短期內未能形成，而升值發(fā)展?jié)摿τ心抗捕玫纳虡I(yè)物業(yè)。開發(fā)商得到了物業(yè)前期的經(jīng)營管理權，進而可以對商業(yè)街進行統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理。對開發(fā)商而言，委托經(jīng)營時間太短，很難短期做旺一個大市場，一般做旺一個商場至少需要 23年時間，這樣豈不是剛做旺就要還給業(yè)主，從投資收益角度來講，不劃算。對發(fā)展商而言取得前期經(jīng)營權便于招商和統(tǒng)一推廣，利于做旺整個商業(yè)街。帶租約銷售模式優(yōu)點：有利于控制商業(yè)街業(yè)態(tài)，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營定位，同時便于 銷售。帶租約銷售使投資者承擔了被動接受商家的風險，一旦商家經(jīng)營無力，租金回報將降低。不只是銷售，還要肩負把商場持續(xù)做旺的重任。租售同步：為做旺整個商業(yè)，同時也為了加快銷售，采用售后包租的方式，包租期間的租金可一次性沖抵部分售價款來吸引更多的投資客。 對投資的可行性的綜合判斷往往比較模糊，有購買的沖動； 期望資金回報高于銀行存款、債券及購買住宅； 對商業(yè)返租的年限并不要求太長，主要看項目以后的升值潛力； 重視業(yè)態(tài)功能分區(qū) ,對較新的商業(yè)理念非常推崇； 一般自已不經(jīng)營，故對投資保障要求較高；（二）投資心理及特征簡析 —— 主力目標群銷售對象探討私營業(yè)主 工作非常繁忙，閑暇時間不多，而經(jīng)濟收入很高； 有理想、有沖勁、有眼光，有一定的冒險精神； 投資心理穩(wěn)健，投資行為理性，有一定的風險意識； 對投資回報率要求較高； 大部分資金都在固定資產上，流動資金不多； 主要看重投資物業(yè)的升值潛力 ；（二）投資心理及特征簡析 —— 主力目標群銷售對象探討政府公務員 文化素質較高；經(jīng)濟收入相當穩(wěn)定； 有思想、有見地，投資欲望較強； 中年為主，年齡段主要集中在 3045歲之間； 對新觀念、新的商業(yè)理念非常推崇； 屬于較理智型買家，但也受現(xiàn)場氛圍與朋友口碑的影響； 非?？粗匚飿I(yè)今后的升值潛力 ； 工作與生活穩(wěn)定，希望投資固定資產，追求穩(wěn)定回報。（二）投資心理及特征簡析 —— 主力目標群入市時機及銷售前提入市時機的選擇 準備充分后入市：現(xiàn)場展示及物料準備入市時必須在售樓大廳、休閑