【正文】 類型與資源及配套的匹配關系， 保證項目的整體成功。大盤啟動區(qū)主要有兩個作用： 聚人氣和樹形象 ；2. 聚人氣主要表現在啟動期要形成一定規(guī)模 。 啟動區(qū)里一定要標桿物業(yè) ，它不僅是價值標桿，更是品質標桿，它的主要作用是 標定和傳遞項目價值，提升項目形象 ；4. 啟動區(qū)要達到以上兩個作用，需要以 一部分核心資源來集中展示 ，比如園林景觀、商業(yè)配套等，通過這種集中展示來 增強客戶購買信心，實現最終銷售 ；5. 而常規(guī)項目開發(fā)對于啟動區(qū)的要求只是昭示性及進入性好即可。技術溝通部分思維導圖思維導圖客戶目標核心問題推導背景研究宏觀市場研究房地產市場研究市場競爭客戶研究本體分析我們的解決之道PART 1 客戶目標PART 1 客戶目標速度優(yōu)先，規(guī)避開發(fā)風險PART 2 背景研究宏觀市場研究房地產市場研究市場競爭客戶研究本體分析區(qū)位：地塊位于商丘市開發(fā)區(qū)，占據城市未來發(fā)展方向，位置較為偏遠本案市中心四至：地塊周邊城市意向差，配套不齊全，無特殊利好條件本案東側居民房東側臨街商鋪東側路段北側路段南側路段西側路段規(guī)模：項目占地 130畝，總建面積約 20萬平米，屬于區(qū)域內大規(guī)模新盤南北寬250米東西長 391米PART 2 背景研究宏觀市場研究房地產市場研究市場競爭客戶研究本體分析區(qū)位：商丘 位于河南省東部，豫魯皖三省交界處，素有 “ 豫東門戶 ”之稱商丘城市區(qū)位 商丘位于河南東部 ,豫魯皖三省交界處 ,距鄭州 230公里。行政區(qū)劃 商丘下轄 2個市轄區(qū)、 1個省級開發(fā)區(qū)、 6個縣，代管 1個縣級市；共有 14個街道辦、61個鎮(zhèn)、 116個鄉(xiāng)。城市地位 國道： 310國道與 105國道在市中心呈“ 雙十字 ” 交會 經濟： GDP逐年上漲，經濟發(fā)展勢頭良好數據來源：商丘統計公報產業(yè)結構：商丘產業(yè)結構以二產為主，一產、三產為輔，工業(yè)發(fā)展勢頭良好近年來商丘第二產業(yè)比例穩(wěn)定在 45%左右數據來源：商丘統計公報縣域經濟：以農業(yè)、輕工業(yè)為主導產業(yè)，東三縣經濟發(fā)達商丘下縣主導產業(yè)：p民權縣：農業(yè) 商丘目前正處在由農業(yè)型資源型城市向工業(yè)型城市轉化過程中，城市產業(yè)結構轉型，將為經濟發(fā)展帶來新的契機。 遠期依托城市南部和東部良好的用地條件、優(yōu)越的交通區(qū)位、便捷的基礎設施配套條件，將城市空間的中心由商丘老城區(qū)轉向南部， 在城市東部建設新區(qū) 。 “三區(qū) ”為道北區(qū)、工業(yè)園區(qū)與物流園區(qū)。工業(yè)園區(qū)與物流園區(qū)是跨越京九鐵路發(fā)展的產業(yè)聚集區(qū)， 其中工業(yè)園區(qū)位于京九、隴海交會點的東南區(qū)域 ，物流園區(qū)位于交會點的東北區(qū)域。p核心組團：由周商永運河、暢通路、珠江路、睢陽南路、紫荊路、北海路、連霍高速公路圍合而成，主要由 城市功能核心區(qū)、城市政治文化中心、金貿中心、城市現代居住區(qū) 組成。由此可推導 20232023年商丘房地產的供應量為㎡。未來 2年商丘房地產商品住宅市場供需基本平衡2023年末商丘市市區(qū)人口 92萬，住房面積約為 2300萬平方米，人均住房面積 25平方米。未來 5年實現人均住房面積達到?？梢暈槲磥砦迥晟糖鹗猩唐纷≌袌龅膭傂钥傂枨蟆ｋS著市場的進一步發(fā)展，未來需求增長率將會有所下降，預計商丘市未來兩年的 年均需求量 會維持在 200230萬≈供 需在供需兩旺的市場背景下，商丘房地產市場呈現量價齊升的態(tài)勢2023年 2023年商丘市房地產銷售情況與均價情況2023年 2023年商丘市房地產銷售情況與均價都表現出上升趨勢，基本符合全國房地產市場規(guī)律，商丘房地產市場呈現量價齊升的態(tài)勢。建業(yè)桂園 天泰福地紫金華庭本案華府新天地上東一品怡佳百合水木清華未來 英倫印象建業(yè)聯盟新城巴比倫 香金 5號盛大 世紀名城神火大道板塊商丘市目前主要在售項目主要集中于開發(fā)區(qū)板塊、神火大道板塊開發(fā)區(qū)板塊東方現代城神火大道板塊特色鮮明，品質較高的項目價格相對較高項目名稱 總 建筑面積（萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 目前均價 備注未來 英倫印象 6㎡ 一房73㎡ 兩房89131㎡ 三房改善住房群體 3800華府新天地 124050㎡ 一房6070㎡ 兩房85120㎡ 三房150㎡ 四房改善住房群體、首次置業(yè)者 6070㎡ 的 戶型 占據 總房源的80%，市政和小區(qū)配套齊全水木清華 12100109㎡ 兩房130136㎡ 三房165175㎡ 四房投資客、改善住房群體 對房屋品質要求比較高的富有人群 5500 舒適感極強巴比倫 藍鉆 10 138142㎡ 的 戶型 占 據總房源的70%，設計特點南北通透建業(yè)聯盟新城 2889100㎡ 四房260340 灰空間、寬廳設計盛大世紀名城 11㎡ 3房160㎡ 2房110135㎡ ㎡ 2房120143㎡ 1房93104㎡ 3房160㎡ 1房77100㎡ 3房東三縣改善住房群體 3400 春華小學、幼兒園（牛津雙語）、 VIP會所經濟開發(fā)區(qū)板塊缺乏市政配套和生活配套的投入價格較低房地產市場小結pp神火大道板塊以市區(qū)客戶為主，注重產品品質感，但價位相對較高；經濟開發(fā)區(qū)板塊缺乏市政配套和生活配套的投入，但價格優(yōu)勢明顯PART 2 背景研究宏觀市場研究房地產市場研究市場競爭客戶研究本體分析市場在售項目的年平均去化率趨于相同，呈現 “ 百家爭鳴 ” 的態(tài)勢代表項目年平均去化速度 (萬平米 /年 )注：紅色虛線為年平均去化趨勢線區(qū)域市場在售項目存在總價天花板現象，不利于本項目后期價格拔升區(qū)域在售項目 主力面積區(qū)間 (平方米 ) 單價(元 /平方米 ) 總價 (萬元 )紫金華庭 120143 3100 3744天泰福地 120140 2800 3339建業(yè)桂園 110130 3700 4048東方現代城 115143 3200 3744上東一品 130140 3300 4246怡佳百合 107125 3500 3744總價天花板： 45萬元客戶隨機訪談東邊的標桿項目是建業(yè)桂園，均價37003800元 /平米，比周邊的房子貴七八百，因為它的物業(yè)好，樓間距大，有 50米左右， 100多畝地， 30多棟樓，1000多戶，舒適性很好——紫金華庭 產品檔次定位：地塊因子分析 ——自身因素和片區(qū)環(huán)境資源條件表明，項目較適合開發(fā)中高檔次物業(yè)p通過地塊因子分析，尋找地塊自身資源條件與項目開發(fā)檔次的匹配度：產品物業(yè)類型定位：通過經濟測算發(fā)現容積率為 ，稅后成本利潤率達到峰值 %，繼續(xù)提高容積率，總投資額加速增長，利潤增長速度大幅降低單位：元 稅后成本利潤率產品物業(yè)類型定位：通過經濟測算發(fā)現容積率為 ，稅后成本利潤率達到峰值 %，繼續(xù)提高容積率，總投資額加速增長，利潤增長額卻大幅降低容積率 多層建筑面積比例 小高建筑面積比例 高層建筑面積比例 建安成本（元 /平米） 總投資（萬元） 稅后凈利潤 （萬元） 稅后成本利潤率 % 1 900 960 1020 　 1080 1140 2 1200 1260 1320 23 1 1500 3 1 1800 產品物業(yè)類型定位：本項目最佳物業(yè)類型組合為多層 +洋房 +小高層p項目位于 經濟開發(fā)區(qū)南京路東段 ，屬于城市主導發(fā)展方向， 目前 周邊 配套不齊全，居住氛圍不成熟 ，客戶的心理認知 相對偏遠，因此建議項目為中低密度社區(qū)，通過自身的產品 、 環(huán)境打造，吸引潛在的置業(yè)客戶 。市場實現程度p穩(wěn)：平穩(wěn)開發(fā)，降低開發(fā)風險；p快：快速銷售，資金回籠，現金為王；p亮：選擇合適時機打造市場亮點，脫穎而出。聯 盟新城 世 紀 名城 百合苑 80104 2800 2229未來 60面積總價集中區(qū)間戶型定位：分析市場產品面積總價區(qū)間，用以指導本項目戶型面積區(qū)間定位，目前市場上三室戶型面積集中區(qū)間 110140平米 ，總價集中區(qū)間 4049萬元代表色項目名稱三室戶型面積區(qū)間（平米）均價（元 /平米）總價