【正文】 什么？ 城中村改造與棚戶區(qū)改造的稅收風(fēng)險(xiǎn) —— 拆遷補(bǔ)償房屋是否視同銷(xiāo)售 案例： 甲房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)政府的城中村改造項(xiàng)目。項(xiàng)目完工，甲公司將安置部分通過(guò)城改辦分給村民，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為甲企業(yè)安置房部分為視同銷(xiāo)售，應(yīng)確認(rèn)收入繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。 案例 甲單位委托乙房地產(chǎn)公司建設(shè)其職工住宅樓，總價(jià)款 2個(gè)億，由乙公司負(fù)責(zé)拿地，規(guī)劃，建設(shè)，甲公司按照約定進(jìn)程支付款項(xiàng)，請(qǐng)問(wèn)乙公司是否為代建？ 丙公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁房地產(chǎn)公司進(jìn)行代建，約定資金由丙公司提供，開(kāi)發(fā)完成后丙公司向丁公司支付項(xiàng)目總投入 5%代建管理費(fèi)。 請(qǐng)問(wèn)甲公司如何進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理？ 關(guān)鍵一：這是什么性質(zhì)的合作？ BT(即“建設(shè) 移交” )投融資建設(shè)模式 (以下簡(jiǎn)稱 BT模式 )是國(guó)際上比較成熟和通行的一種投融資建設(shè)方式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)很多城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中得到了廣泛應(yīng)用。因此， BT是通過(guò)融資進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的一種融投資方式。常常采取樓花的形式來(lái)進(jìn)行合作。乙公司支付樓花款 2億元后進(jìn)駐項(xiàng)目，開(kāi)工建設(shè)。該部分最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 8億元人民幣。請(qǐng)問(wèn)： 問(wèn)題一：乙公司的錢(qián)怎么進(jìn)來(lái)？ 問(wèn)題二：甲公司要賺的錢(qián)怎么拿走？ 問(wèn)題三：乙公司同建安企業(yè)如何合作？ 問(wèn)題四：甲公司同建安企業(yè)如何合作？ 問(wèn)題五？乙公司賺的錢(qián)怎么拿走？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)公司甲 樓花出售方 房地產(chǎn)公司乙 樓花接手方 我們的觀點(diǎn)： 土地取得是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有六種常見(jiàn)的取得土地方式； 每種取得土地方式所預(yù)示的開(kāi)發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異； 在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財(cái)務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。 企業(yè) 企業(yè)法律 形式改變 分立 債務(wù)重組 股權(quán)收購(gòu) 合并 資產(chǎn)收購(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 債務(wù)重組 （ 1）債務(wù)重組本質(zhì) 債權(quán)（應(yīng)收、其他應(yīng)收）換現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等 某企業(yè)“債權(quán)換土地”案例 （ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) —— 視同銷(xiāo)售 —— 公允價(jià)值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 重組應(yīng)納稅所得額占全年應(yīng)納稅所得額 50%以上，可在 5個(gè)納稅年度平均分配。 （ 4） 個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個(gè)人所得稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知 國(guó)稅函 [2023]285號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)核定問(wèn)題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 27號(hào) 關(guān)于加強(qiáng)稅務(wù)工商合作 實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息共享的通知 國(guó)稅發(fā) [2023]126號(hào) （ 5）股權(quán)投資入股 —— 股權(quán)出資 提示：企業(yè)可利用股權(quán)出資方式設(shè)立集團(tuán)公司，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)一 企業(yè)二 企業(yè)三 企業(yè)四 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 地域架構(gòu) 企 業(yè) 群 架 構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) 資產(chǎn)架構(gòu) 企業(yè) 財(cái)務(wù)架構(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu) —— 控股模式與參股模式 控股的標(biāo)準(zhǔn)？幾個(gè)節(jié)點(diǎn)（ 1/3； 1/2； 2/3） 控股與參股 案例 —— 子公司與分公司模式 直接經(jīng)營(yíng) —— 分公司 —— 子公司 子公司與分公司 案例 —— 緊密企業(yè)群與非緊密企業(yè)群 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)關(guān)系架構(gòu) —— 資產(chǎn)所有權(quán)的安排 資產(chǎn)架構(gòu)與業(yè)務(wù)架構(gòu)的關(guān)系 折舊或攤銷(xiāo)的問(wèn)題 土地使用權(quán)歸屬問(wèn)題 城市綜合體項(xiàng)目之酒店經(jīng)營(yíng)案例 —— 企業(yè)群中的“明星企業(yè)”模式 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匯集“明星企業(yè)” 國(guó)有企業(yè)分拆上市 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) —— 多元戰(zhàn)略架構(gòu) 某集團(tuán)公司 生物制藥 酒店餐飲 房地產(chǎn) 商業(yè)超市 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) —— 專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu) 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè) 土地供應(yīng)方 國(guó)家或其他企業(yè) 拆遷公司 中介機(jī)構(gòu) 設(shè)計(jì)公司 建筑企業(yè) 安裝企業(yè) 裝修企業(yè) 銷(xiāo)售公司 廣告公司 物業(yè)公司 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 地域架構(gòu) 資產(chǎn)架構(gòu) 房地產(chǎn) 企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 1）股本架構(gòu) —— 單一企業(yè)股本架構(gòu)服從于企業(yè)群產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu) —— 股本架構(gòu)簡(jiǎn)單原則 股本架構(gòu)的演變歷程 —— 股本架構(gòu)可控原則 國(guó)有股東問(wèn)題 —— 股東的價(jià)值是什么 我們應(yīng)該選擇什么樣的股東？ —— 自然人股東還是法人股東 某企業(yè)分紅問(wèn)題 —— 特殊事項(xiàng)的股本架構(gòu)調(diào)整 土地投資入股引發(fā)的股本架構(gòu)調(diào)整 收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹揭l(fā)的股本調(diào)整 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)架構(gòu) 長(zhǎng)期投資： 請(qǐng)別的企業(yè)代為 賺錢(qián)的資產(chǎn) 固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)： 資金一旦投入 短期內(nèi)回不來(lái)的資產(chǎn) 其他資產(chǎn)： 已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想 承認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn)： 買(mǎi)賣(mài)收付過(guò)程中 會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金增加的資產(chǎn) 流動(dòng)負(fù)債： 近期需要償還的債務(wù) 長(zhǎng)期負(fù)債： 一年內(nèi)不需要償還的債務(wù) 股本 公司登記時(shí)投入的資本額 未分配利潤(rùn) 以前的稅后利潤(rùn)，未拿走 公積金 以前的稅后利潤(rùn)，不能拿走 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)架構(gòu) a、非流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)的架構(gòu) —— 流動(dòng)資產(chǎn)為主：住宅地產(chǎn)型 —— 非流動(dòng)資產(chǎn)為主：商業(yè)地產(chǎn)型 —— 流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)并重 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)架構(gòu)發(fā)展趨勢(shì) —— 輕資產(chǎn)方向 萬(wàn)科 天地源 金融街 流動(dòng)資產(chǎn) 1526億 —— 存貨 1115億 非流動(dòng)資產(chǎn) —— 投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)架構(gòu) b、負(fù)債架構(gòu) —— 財(cái)務(wù)杠桿 香港地產(chǎn)四大天王：低于 40%負(fù)債率 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)上市公司：高于 70%負(fù)債率 思考：貴企業(yè)目前的負(fù)債率是多少？ 負(fù)債的稅收風(fēng)險(xiǎn) —— 利息 企業(yè)經(jīng)常取得來(lái)自哪些領(lǐng)域的借款？ 商業(yè)往來(lái) 銀行 股東 高管與員工 其他企業(yè)和個(gè)人 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)架構(gòu) c、股東投入架構(gòu) —— 未分配利潤(rùn)、法定公積、盈余公積問(wèn)題 資本公積轉(zhuǎn)增股本 資本公積類(lèi)型 盈余公積轉(zhuǎn)增股本 —— 股權(quán)與債權(quán)的轉(zhuǎn)化策略 —— 資產(chǎn)評(píng)估增值問(wèn)題 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)以 4000萬(wàn)元收購(gòu)乙房地產(chǎn)企業(yè)，乙房地產(chǎn)企業(yè)主要資產(chǎn)為一塊土地，原賬面價(jià)值 2023萬(wàn)元，現(xiàn)價(jià)值為 4000萬(wàn)元，于是甲企業(yè)將乙企業(yè)的土地進(jìn)行評(píng)估，發(fā)生評(píng)估增值 2023萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理為： 借：開(kāi)發(fā)成本 2023萬(wàn)元 貸：資本公積 —— 資產(chǎn)評(píng)估增值 2023萬(wàn)元 然后再將該部分資本公積轉(zhuǎn)增股本，賬務(wù)處理如下： 借：資本公積 —— 資產(chǎn)評(píng)估增值 2023萬(wàn)元 貸：實(shí)收資本 2023萬(wàn)元 請(qǐng)問(wèn)這樣操作是否可以？ 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 3）組織架構(gòu) a、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門(mén)的協(xié)作架構(gòu) 計(jì)劃預(yù)算系統(tǒng) 信息管理系統(tǒng) 內(nèi)部控制系統(tǒng) 關(guān)鍵點(diǎn)上的內(nèi)部監(jiān)控 采購(gòu)部門(mén) 工程部門(mén) 營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) 行政、人力資源等支持部門(mén) 決策 部門(mén) 財(cái)務(wù)部門(mén) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 4）業(yè)務(wù)架構(gòu) 保障房開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)模式 住宅開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)模式 商業(yè)地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式 旅游地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式 （ 5）地域架構(gòu) —— 注冊(cè)地納稅環(huán)境差異 —— 項(xiàng)目地與注冊(cè)地統(tǒng)一 —— 運(yùn)用地域架構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn) 某企業(yè)分支機(jī)構(gòu)選擇所得稅繳納地 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) —— 利用預(yù)算管理，預(yù)先計(jì)劃項(xiàng)目的收益與成本，并在預(yù)算制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲取最大受益。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 架構(gòu)組成 架構(gòu)明細(xì) 收入架構(gòu) 銷(xiāo)售收入 視同銷(xiāo)售收入 開(kāi)發(fā)成本架構(gòu) 土地成本 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 期間費(fèi)用架構(gòu) 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 納稅架構(gòu) 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) 財(cái)務(wù)核算架構(gòu) “二加二法則” 成本核算（核算層次） 經(jīng)營(yíng)行為發(fā)生與會(huì)計(jì)核算的差異 成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間點(diǎn)選擇 —— 完工標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)與其他費(fèi)用 間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用 收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)選擇 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 本章觀點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)投資方向包括項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與多元化投資三個(gè)層次； 房地產(chǎn)企業(yè)投資常常采用各種企業(yè)重組模式，常見(jiàn)的有債務(wù)重組、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并、分立等，每種不同的重組模式都有自己的交易本質(zhì)，從而產(chǎn)生不同的涉稅行為和不同的涉稅處理，需慎重對(duì)待，以免引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程中必須考慮企業(yè)架構(gòu)問(wèn)題，包括企業(yè)群架構(gòu)和單一企業(yè)架構(gòu)兩個(gè)層次； 房地產(chǎn)企業(yè)群架構(gòu)的核心考慮因素有產(chǎn)權(quán)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)、業(yè)務(wù)架構(gòu)三大要素； 房地產(chǎn)單一企業(yè)架構(gòu)的核心考慮要素有股本架構(gòu)、業(yè)務(wù)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)、組織架構(gòu)和地域架構(gòu)五大要素。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略 與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點(diǎn) 資金需求量大、占用周期長(zhǎng) 運(yùn)營(yíng)資金流嚴(yán)重不平衡 資金來(lái)源三分天下 房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源基本是以自有資金、國(guó)內(nèi)銀行貸款和其他資金為主。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略 通過(guò)精細(xì)化管理，提高資金利用效率 建立立體型融資平臺(tái)，擺脫單一依靠銀行存款的模式 嘗試多元化發(fā)展，建立不同行業(yè)之間的互補(bǔ)效應(yīng) 積極尋求項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)，解決資金難題 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) 股東投入資金 借入資金 委托貸款 信托資金 售后回租 售后回購(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) （一）、股東投入資金 土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 股東分紅風(fēng)險(xiǎn) 股東從企業(yè)借款涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 1）、實(shí)質(zhì)為分紅的股東借款 案例 甲企業(yè)大股東兼董事長(zhǎng)張先生 2023年年底累計(jì)在公司借款 120萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為公司購(gòu)買(mǎi)奧迪車(chē)一輛，但產(chǎn)權(quán)辦在了張先生個(gè)人名下，因此財(cái)務(wù)處理為個(gè)人借款；其余 70萬(wàn)元有 40萬(wàn)元為張先生實(shí)際個(gè)人及家庭消費(fèi)，30萬(wàn)元用于公司異地經(jīng)營(yíng)，但一直未作賬務(wù)處理，由于該筆資金轉(zhuǎn)入張先生個(gè)人賬戶，因此也暫處理為個(gè)人借款。 2023年通過(guò)企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸 5000萬(wàn)元，銀行同丙企業(yè)