房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式-在線瀏覽
2025-03-26 11:41本頁面
【正文】 招標投標 施工組織 進度質(zhì)量成本 經(jīng)營 管理 市場研究 投資決策 土地獲取 市場定位 產(chǎn)品策劃 決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計階段 項目施工階段 經(jīng)營管理階段 物業(yè)持有型價值鏈增值主要來源于優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的長期投資增值，該種模式降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風險，不會因為缺乏土地而使開發(fā)業(yè)務中斷；同時這種模式對組織資源和管理團隊的要求遠不如房產(chǎn)開發(fā)型那么強烈，可以在更廣闊的范圍內(nèi)選擇投資持有對象； 持有物業(yè)的最大問題是它會占有相當多的財務資源，需要極強大的資金實力和籌資能力，因此，持有物業(yè)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)需要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略保持一個合理的比例；與房產(chǎn)開發(fā)型價值鏈一樣，投資決策和土地獲取兩個環(huán)節(jié)最為關(guān)鍵，需企業(yè)自己擁有，其它環(huán)節(jié)可以選擇外包。 18 ◇ 房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈導向的業(yè)務模型 物業(yè) 經(jīng)營 規(guī)劃設(shè)計 招標管理 工程管理 營銷 管理 物業(yè)管理 土地開發(fā) 及獲取 項目策劃 項目預算 綜合運作型 地產(chǎn)開發(fā)型 房產(chǎn)開發(fā)型 物業(yè)持有型 金融投資型 19 ★ 產(chǎn)品業(yè)態(tài)模式 公益型物業(yè)： 學校、醫(yī)院等 生產(chǎn)型物業(yè)： 工業(yè)廠房、倉儲物流 居住型物業(yè)： 普通住宅、公寓、別墅 商業(yè)型物業(yè)： 寫字樓、購物中心 經(jīng)營型物業(yè)： 酒店、汽車旅館、 服務式公寓 不同業(yè)態(tài)類型 商業(yè)模式各異 20 ★ 區(qū)域發(fā)展模式 ◇ 土地交易公開化為房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展掃清了障礙。 房地產(chǎn)企業(yè)的 區(qū)域發(fā)展模式 異地擴張戰(zhàn)略 – 進行異地擴張，選擇合適的市場，可以有效地避免房地產(chǎn)企業(yè)在本地市場的殘酷競爭，并提高企業(yè)資源的利用效率。 – 整合企業(yè)的所有資源，集中投入在本地市場和房地產(chǎn)行業(yè)，放棄異地投資和大規(guī)模多元化發(fā)展目標，進一步增強企業(yè)在當?shù)厥袌龅母偁幍匚?，主動適應更加激烈的競爭環(huán)境，爭取競爭的主動權(quán) 聯(lián)盟戰(zhàn)略 – 利用企業(yè)熟悉本地市場和公關(guān)、政府等方面的優(yōu)勢，與先進的企業(yè)或者強大的外來競爭者結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，或者選擇并購、交互持股、整體出售等方式，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，力求”雙贏“的結(jié)果 21 ? 房企商業(yè)模式選擇三原則 ? 香港模式 ? 美國模式 22 什么是香港模式 所謂的香港模式，即綜合開發(fā)模式，是房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨立完成，房子建好后，地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。 這主要源于香港土地資源嚴重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品 供不應求。 20世紀 80年代以來，中國內(nèi)地大部分房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于這種模式 23 香港模式的背景和特點 — 地皮最值錢。對香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。 作為亞太地區(qū)的國際貿(mào)易、金融和航運中心，城邦經(jīng)濟的特性使港府財政倚重房地產(chǎn)業(yè)。 — 土地壟斷性經(jīng)營。 24 — 地產(chǎn)巨頭全能運作。長江實業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等十家地產(chǎn)集團開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的 80%左右，市場集中度非常高。 1953年，在香港嚴重供小于求的買方市場下，李嘉誠首創(chuàng)賣樓花的游戲規(guī)劃，從而在資金要求上大大降低了開發(fā)商的入行門檻，有效促進了開發(fā)速度和開發(fā)規(guī)模。 — 第二階段 ： 70年代，小型地產(chǎn)公司被淘汰，大型地產(chǎn)公司在競爭中開始出現(xiàn)。 （ 1）上市，增強資本實力； （ 2）通過資本市場上的換股、收購、合并等活動使資本進一步集中 — 第四階段： 壟斷發(fā)展階段。 27 ? 房企商業(yè)模式選擇三原則 ? 香港模式 ? 美國模式 28 房地產(chǎn)發(fā)展的美國模式，其特點在于房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn) 業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，以房 地產(chǎn)基金（ REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達，開發(fā)商是吸引資 金、把控中介和流通的組織者。 美國模式的本質(zhì)特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細分為 經(jīng)營導向。 什么是美國模式 29 — 土地自由供應。如果再追溯一下歷史，當年美國西部大開發(fā)時，只須交納 10美元手續(xù)費就可以免費獲得無人居住土地 160英畝，只要定居和開墾 5年，土地就永遠歸私人所有；由此形成美國 62％土地私有的格局。 開發(fā)模式走的則是另一條專業(yè)化道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務板塊相對獨立。 美國模式的背景和特點 30 — 融資多元化。 — 收益大眾化。 美國模式的背景和特點（續(xù)） 31 典型美國房地產(chǎn)企業(yè)分析 美國四大 房地產(chǎn)公司 – Pulte Homes:基于客戶細分和產(chǎn)品設(shè)計、建造能力關(guān)注價值鏈的前端 – 依靠客戶細分進行產(chǎn)品設(shè)計建造，滿足最大多數(shù)客戶的需求 – 依靠縱向整合價值鏈降低原材料成本 提高質(zhì)量 – Lennar:基于融、投資和營銷能力選擇了價值鏈中的土地和銷售 – 通過獨特的期權(quán)和建立松散的合作關(guān)系的方 式來擴大土地資源的來源 多渠道及雙營銷模式促進銷售 向顧客提供完善的金融服務 – Centex:基于原材料生產(chǎn)和房屋 建造優(yōu)勢，選擇價值鏈的中段 – 強化房屋建設(shè)為中心的主營業(yè)務，注重 提高房屋質(zhì)量和運營效率 – 發(fā)揮一貫的在原材料生產(chǎn)上的優(yōu)勢，降低生產(chǎn)成本 – Horton:基于其源于家族企業(yè)管控能力而選擇價值鏈的前后端 建筑外包，監(jiān)督人員負責監(jiān)控所有 房屋的建設(shè)并參與重要的設(shè)計決策 實現(xiàn)在分散化經(jīng)營中的產(chǎn)品個性化 與規(guī)?；a(chǎn)的統(tǒng)一 32 ◇ Pulte Homes 企業(yè)概況 概況 ◇成立于 1956年，是美國四大房地產(chǎn)公司之一 ◇ Pulte Homes公司過去 50年里累計建筑了 33萬套住房 ◇客戶市場地域遍及美國大陸本土、阿根廷、墨西哥、波多黎各，總計 44個 ◇年銷售額高達 ，擁有 。 33 ◇ Pulte Homes 發(fā)展歷程 第一階段 1950年－ 1960初：確立專業(yè)化路線 收縮業(yè)務，集中于住宅，培養(yǎng)住
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