【正文】 的友好度 以品牌價值理念和實力產(chǎn)品體系樹立坐標系，實現(xiàn)品牌價值和項目的價值互為提升 以會所運營為事件切入點，后期通過大量活動加強已有融僑客戶的忠誠度，同時帶動新客戶的投入，并挖掘其價值 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2023 近期走勢 10月港城全市共成交商品房成交面積約 ，較 9月份的成交情況均出現(xiàn)了 小幅環(huán)比增長 的態(tài)勢，分別環(huán)比上漲%和 % 。 Code of this report | 14 169。 由 “供需不旺 ”－ “恐慌淘盤 ” － “漸入觀望 ”樓市出現(xiàn)反復(fù)轉(zhuǎn)換 ： 市場住宅整體供大于求，尤其在新政后，供應(yīng)遠遠大于需求，市場形勢比較嚴峻。 Code of this report | 15 169。面對一系列 新政 陸續(xù) 出臺 ，針對首付門檻抬高、契稅上調(diào)和房貸利率的提高， 中小戶型 、 低總價樓盤 已經(jīng)成為時下樓市 供需雙方 的 關(guān)注點； ? 變化：由單價關(guān)注到總價平衡． 中心城區(qū) 可簽售套數(shù) 可簽售面積 新浦區(qū) 6610 連云區(qū) 2175 合計 8786 市場存量分析 ： ? 如果按照當前月度去化 30萬平米 計算，該批存量需 9個月 ，但是當前宏觀調(diào)控樓市觀望態(tài)勢進一步蔓延，該批房源 成交周期 將大大延長。 Code of this report | 16 169。 Code of this report | 17 169。 Code of this report | 18 169。 Code of this report | 19 169。 規(guī)模氣勢 三十萬平米大型綜合社區(qū) 海濱沿岸 絕版海岸線，天生稟賦高人一等 區(qū)屬板塊 連云區(qū)未來核心地段，旅游休閑區(qū)域 周邊景觀 北崮山、官山，黃海濱海一線海景 人性規(guī)劃 花園式居住，景觀豐富，層次多重，人車分流 別墅產(chǎn)品 風(fēng)情院落別墅，附贈地下室 高層產(chǎn)品 主力戶型產(chǎn)品，高附加值，大開棟距，氣質(zhì)天生高人一等 一流配套 高端會所、風(fēng)情商業(yè)，名流生活自在盡享 品牌實力 融僑地產(chǎn)和融僑物業(yè)，信心和品質(zhì)保障 融僑華府 建筑風(fēng)格 歐陸風(fēng) +新古典風(fēng)的雍容氣質(zhì) Code of this report | 20 169。 Copyright Centaline Group, 2023 九、結(jié)論：三大市場困境 如何使客戶認同片區(qū)未來發(fā)展趨勢？ 如何使當?shù)乜蛻魪膬r格敏感型轉(zhuǎn)為品質(zhì)需求型？ 如何使客戶有效的認同項目標桿潛力？ Code of this report | 22 169。 Copyright Centaline Group, 2023 客戶分析 連云區(qū)及其周邊板塊 當?shù)乜蛻魹橹? 中高檔客戶主要是港務(wù)區(qū)企業(yè)管理層、政府工作人員以及私營業(yè)主。 開發(fā)區(qū)板塊 市區(qū)高房價溢出人群為主，投資客較少。地域歸屬感特征明顯。 Copyright Centaline Group, 2023 30%13%5%20%10%6%16% 價格區(qū)位開發(fā)商品牌產(chǎn)品配套景觀其他首要關(guān)注要素選擇 投資 購買需求 特征 收藏 品質(zhì) 改善 客戶關(guān)注要素受到 價格的抗性因素 較大，反映購房需求集中于改善和投資，作為身份和圈層認知的 品質(zhì)和收藏型 的消費需求并沒有 完全挖掘。 Code of this report | 25 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目目標客戶來源 來源：外市客戶； 職業(yè)：生意人、企業(yè)員工等； 目的：以增值保值，兼有投資等目的； 收入：差別幅度較大； 特征：注意地產(chǎn)投資。 重要客戶 —— 城鄉(xiāng)區(qū)域人口，連籍客戶 來源：全市范圍及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口； 職業(yè)：生意人，企業(yè)中高管，公務(wù)員； 目的：改善居住環(huán)境為主要目的； 收入：家庭年收入 2025萬元左右； 特征：向往城市化，期待改善生活品質(zhì)，青睞性價比高的產(chǎn)品。 Code of this report | 27 169。 居住要求： 要求出行便利，配套齊全，注重享受，愿意為高品質(zhì)服務(wù)買單，注重小區(qū)口碑。 購買能力： 積累財富迅速，且愿意花成本取得高品質(zhì)服務(wù)，注重享受，有很強購買力。 Copyright Centaline Group, 2023 經(jīng)歷：由南京招聘而來 家庭：已婚 現(xiàn)居所：租賃 財富：較高工薪，但無力在 南京臵業(yè) 馬先生， 40歲，南京人，連云港集團中層管理人員 擇居偏好： 無力在南京置業(yè)，希望能就近工作地連云港市區(qū)置業(yè)。 置業(yè)觀念： 代表了連云港的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口，希望能以合理的價格購置符合大城市樓盤標準的房產(chǎn)，保證其生活品質(zhì)的延續(xù)。 關(guān)鍵詞 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 外市 便利 享受 客戶樣本描述二 Code of this report | 29 169。 居住要求： 注重樓盤品質(zhì)，希望能有上海的水準及物業(yè)管理。 置業(yè)觀念： 代表了連云港的外出事業(yè)成功人口，希望能衣錦還鄉(xiāng)或解決其長期居所問題，同時眼界較高，以一線城市標準要求。 購買能力： 遠強于連云港市場水準，同時對房價認同空間高， 70008000左右可接受。 Copyright Centaline Group, 2023 給他們在一線城市才能見到的「好東西」 本案客群已突破市場傳統(tǒng)高端住宅客戶的界定區(qū)間 屬于連云港市場 未被深度挖掘的潛在高端客群 本地 見多識廣的客戶 ，苦于現(xiàn)有市場無心滿意足的產(chǎn)品 不是停留在對物業(yè)費多少，得房率高低的計較 由于新政的影響，部分 外地工作的連云港籍客戶 迫于預(yù)算的壓力，回鄉(xiāng)臵業(yè)，但不放棄產(chǎn)品的高要求 目標客戶需求與項目對接 Code of this report | 31 169。 Copyright Centaline Group, 2023 融僑華府占位與突破 策略思考 產(chǎn)品力分析 項目核心理念 營銷概念 企劃創(chuàng)意表現(xiàn) Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2023 區(qū)域價值 填海造城，一心三極，高起點擎劃濱海新區(qū) Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 高端配套 融僑 CLUBHOUSE 連云港首席，只因?qū)θ拥膱远▓?zhí)守 不同的圈層對精神的感應(yīng)擁有不同的尺度 尺度界限一旦被沖破 世界就將會失去特權(quán)者和優(yōu)勢階層 時間和場所只是一些確定距離的觀念 我們主張先有享受，后筑家 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 融僑華府，最“對稀缺資源奢侈占有”的華府。 Copyright Centaline Group, 2023 港城首席，灣區(qū)花園府邸 產(chǎn)品定位 融僑華府 Code of this report | 40 169。 廣告專注于對人群的心理考量 Code of this report | 41 169。 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 目中有山海 心中亦有山海 山海波瀾在前 閱盡繁華，山海另有境界 就這樣坐擁華府之間 征服的欲望再次被激發(fā) 躊躇滿志，雄心頓起 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Logo主推 1 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Logo輔推 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Show稿 形象篇 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Show稿 產(chǎn)品會所篇 Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 道旗示意 Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2023 圍墻 Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2023 折頁 DM Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2023 VI應(yīng)用