【正文】 省府南遷 托斯卡納 湘府東苑 中信新城 火星大道 長(zhǎng)沙大道 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。再往南為城市綠心。 招商引資，暮云工業(yè)園致力打造長(zhǎng)株潭“金三角” ◆ 總規(guī)劃面積 10km2 ◆ 2023年，暮云工業(yè)園被長(zhǎng)沙市批準(zhǔn)為市級(jí)工業(yè)園，納入長(zhǎng)沙縣“一區(qū)五園”的重點(diǎn)建設(shè)范疇 。 ◆ 工業(yè)園進(jìn)駐企業(yè)已達(dá)近百家，其中包括三家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)。 雖然剛起步，但未來(lái)暮云經(jīng)濟(jì)發(fā)展可期 ?伊萊克斯是全球最大的家電制造商，歐洲的家電先驅(qū)，是全球唯一一家以白色家電為主進(jìn)入世界 500強(qiáng)的大型跨國(guó)集團(tuán)公司 。公司配備當(dāng)今世界最先進(jìn)的無(wú)氟冰箱專(zhuān)業(yè)制造設(shè)備，按照國(guó)際質(zhì)監(jiān)標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)無(wú)氟電冰箱。 ◆ 長(zhǎng)沙正大有限公司，隸屬泰國(guó)獨(dú)資的大型飼料綜合生產(chǎn)企業(yè)。 國(guó)家一級(jí)施工企業(yè) ，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中的明星企業(yè) 。 圍繞生態(tài)主題，打造暮云高尚住宅區(qū) 生態(tài)綠地 中信新城 高尚住宅 中洋橘郡 格蘭小鎮(zhèn) 三湘地產(chǎn) 北京怡海 保利項(xiàng)目 中信新城 生態(tài)動(dòng)物園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 省府行政中心 ? 野生動(dòng)物園 ? 長(zhǎng)沙理工大學(xué) ? 中信新城 ? 。 項(xiàng)目思考 2：我們更關(guān)心能否成為焦點(diǎn)市場(chǎng)？ 問(wèn)題：區(qū)域的城市化與房地產(chǎn)焦點(diǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題 項(xiàng)目思考 1：向南發(fā)展，未來(lái)的高尚住宅區(qū) 問(wèn)題：項(xiàng)目思考 1：眾多利好下的區(qū)域價(jià)值？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CASE：深圳西岸寶安中心區(qū) —— 快速的城市化進(jìn)程，深圳焦點(diǎn)市場(chǎng) 規(guī)劃上的說(shuō)法：寶安區(qū)政府中心、深圳西岸 5200 5600 52006000 5650 5950650056006300750095001000014000930083609800860092000202340006000800010000120231400016000麗晶國(guó)際幸福海岸一期金成時(shí)代天悅龍庭二期新岸線一期金泓凱旋城一期鴻榮源尚都御景灣西城上筑 風(fēng)臨州苑西岸觀邸一期 西岸觀邸二期新岸線二期h ou se君逸世家第五大道一期 幸福海岸二期菁華趣庭新岸線二期高層65007000 60006500 6000以下 9000以上 供應(yīng)逐漸放量，成為全市主要供應(yīng)片 標(biāo)桿項(xiàng)目：鴻榮源引領(lǐng)市場(chǎng)：尚都、西岸官邸、熙龍灣 各開(kāi)發(fā)商積極跟進(jìn)：金泓凱旋城、天悅龍庭、宏發(fā)領(lǐng)域 1 3 各區(qū)銷(xiāo)售面積 2023年 2023年 2023年 龍崗 1452733 1824894 2101200 鹽田 174152 217686 186400 羅湖 844682 1001523 541900 福田 1282552 1727278 1244700 南山 2738375 1577464 1314600 寶安 1808847 2662468 2587600 全市 8301339 9011313 7976400 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年 2023年 2023年 2023年 湘府文化公園 省地質(zhì)博物館 省群眾藝術(shù)館 省科技館 長(zhǎng)沙理工大學(xué)新校區(qū) 省青少年活動(dòng)中心 長(zhǎng)沙大道 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 一號(hào)地：商業(yè) +公寓 +文化廣場(chǎng) 二號(hào)地：數(shù)碼信息港 五號(hào)地：高檔住宅（ r=） 四號(hào)地：酒店 +公寓 六號(hào)地：低密度住宅 三號(hào)地：購(gòu)物廣場(chǎng) +公寓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域未來(lái)供應(yīng)情況 區(qū)域已知總存量超過(guò) 500萬(wàn)建面，且多為中低密度項(xiàng)目 3 中洋橘郡 格蘭小鎮(zhèn) 三湘地產(chǎn) 北京怡海 保利項(xiàng)目 中信新城 立達(dá)人項(xiàng)目 尚南苑 項(xiàng)目 已知項(xiàng)目 項(xiàng)目情況 推售預(yù)期 中信新城 六號(hào)地塊、低密度社區(qū) 遠(yuǎn)期項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 2023年左右 立達(dá)人項(xiàng)目 共 400多畝地， 600多套，一期 150多套， TH為主，少量洋房 一期 07年 10月推 尚南苑項(xiàng)目 總建面 ，多層、小高，酒店式公寓 一批 7月開(kāi)盤(pán)，后續(xù)預(yù)計(jì) 9月對(duì)外發(fā)售 中洋橘郡 一期以聯(lián)排、花園洋房、小高層為主，以獨(dú)棟別墅為輔，少量疊式住宅形式，建筑面積約 40萬(wàn)平米 一期 07年底 08年初 格蘭小鎮(zhèn) 別墅、多層、高層 一期 07年底 三湘地產(chǎn) 06年底項(xiàng)目處于前期定位階段 一期最早預(yù)計(jì)08年中 北京怡海 —— —— 保利項(xiàng)目 高端純別墅區(qū) 07年中推 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 02 市場(chǎng)客戶(hù) 02 1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行狀況？ 2. 市場(chǎng)的供應(yīng)格局劃分？ 3. 市場(chǎng)的特征表現(xiàn)？ 市場(chǎng)特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 與其他城市相比，雖然長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)總量較小，但人均 GDP高，恩格爾系數(shù)小。 長(zhǎng)沙居民的恩格爾系數(shù)在中部城市中最小，表明長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展空間大。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ◆ 房地產(chǎn)投資的比例，歷年來(lái)占固定資產(chǎn)比例均較高，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展占有越來(lái)越重要的作用。 長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)呈相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)，成交面積也是穩(wěn)定增加，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn) 2023~2023年商品住宅銷(xiāo)售價(jià)與面積 29912738246823612582237630222200240026002800300032002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/ 平米9 2 . 7 21 6 3 . 92 3 2 . 14 4 5 . 45 8 2 . 86 3 9 . 0 26 9 0 . 1 901002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）◆ 從 20232023年，長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約為 38% ◆ 2023年商品房銷(xiāo)售面積較 2023年有小幅增長(zhǎng)。 近年來(lái)，長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人均可支配收入的增長(zhǎng)速度都快于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度 1 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023城市G D P 增長(zhǎng)速度人均G D P 增長(zhǎng)速度人均可支配收入增長(zhǎng)速度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度低于可支配收入的增長(zhǎng)速度，表明市民的消費(fèi)能力得到積蓄，房?jī)r(jià)有較大的上漲潛力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在中南六省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙 “環(huán)房匹配指數(shù)”僅大于鄭州，與其他城市相比，房?jī)r(jià)上漲空間較大 城 市 鄭州 ?？? 北京 廣州 長(zhǎng)沙 環(huán)房匹配指數(shù) 城 市 武漢 南昌 合肥 太原 成都 環(huán)房匹配指數(shù) 部分城市環(huán)房匹配指數(shù)（ 2023~2023） 長(zhǎng)沙的環(huán)房匹配指數(shù)接近于零，表示長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)基本符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)也將穩(wěn)定增長(zhǎng) ◆ 環(huán)房匹配指數(shù) 反映房?jī)r(jià)變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境變化匹配的指數(shù)。 資料來(lái)源：《 2023年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。擁有省政府及各職能部門(mén)、長(zhǎng)株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)；但缺乏優(yōu)勢(shì)景觀資源。 ? 麓谷板塊： ? 岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長(zhǎng)沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設(shè)施較差。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費(fèi)者。景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長(zhǎng)沙市區(qū)居民對(duì)區(qū)域認(rèn)同度低。擁有發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，大量的企業(yè)購(gòu)買(mǎi)人群，但距離市區(qū)相對(duì)距離較遠(yuǎn)，且配套設(shè)施需進(jìn)一步完善。 目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)基本從中心板塊向周邊延伸，形成典型的多板塊格局，東南西北四處開(kāi)花 麓谷板塊 市府板塊 麓南板塊 中心板塊 城南板塊 東城板塊 金鷹、星沙板塊 城北板塊 產(chǎn)業(yè) 政府 資源 地段 產(chǎn)業(yè) 政府 政府 政府 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 07年外圈層供應(yīng)依舊較大，且地價(jià)也有了明顯的提升 0 7 年7 、8 月各區(qū)出讓土地面積（平方米）0202300400000600000800000100000012023001400000東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 中區(qū)出讓面積各區(qū)出讓土地樓面均價(jià)（元/平米）484 535 420360893427 444279368897810574 6192023235105001000150020232500東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 中區(qū)05年06年07 年 8月◆ 受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響， 06年出讓土地樓面均價(jià)比 05年略低，隨著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，07年來(lái)樓面均價(jià)有明顯提升。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 07年 6月份的數(shù)據(jù)顯示，城市供應(yīng)從城市中心區(qū)向各郊區(qū)次中心轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)越發(fā)明顯，長(zhǎng)沙版圖不斷擴(kuò)大 長(zhǎng)沙在售市場(chǎng)情況： ◆ 分布于長(zhǎng)沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板塊領(lǐng)軍群雄，共計(jì) ㎡，占全市總占地面積的 近七成 050100150200250300350市府 城東 星沙 城北 南城 中心 麓南總占地面積總建筑面積長(zhǎng)沙即將推出市場(chǎng)情況： ◆ 省府的南遷，長(zhǎng)株潭一體化的不斷推進(jìn)，使得未來(lái)南城板塊的推盤(pán)量明顯勝出，焦點(diǎn)化趨勢(shì)愈加明顯。 從分布特征看，大盤(pán) 70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以?xún)?nèi)的大盤(pán)則集中在河西 1 11 5 2 3 4 6 7 8 9 10 12 13 二環(huán)線 城市中心 14 3 5 2 11 7 4 13 10 12 8 1 6 9 汀湘十里 圣爵菲斯 長(zhǎng)沙玫瑰園 比華利山 綠城青竹園 珠江花城 威尼斯小城 長(zhǎng)奧園 同升湖 蔚藍(lán)海岸 岳麓山公館 麓山別墅 陽(yáng)光 100 南山蘇迪亞諾 振業(yè)麓谷項(xiàng)目 （占地 900畝左右） 藏瓏 保利閬峰云墅 14 15 15 16 16 17 17 市場(chǎng)特征一 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 花墅 水云間 圣爵菲斯 藏瓏 比華利山 1 2 3 4 5 11 6 7 8 9 10 12 15 14 13 城市中心 16 11 13 10 12 15 14 16 17 9 18 18 17 市場(chǎng)特征一 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各高端項(xiàng)目特有的價(jià)值點(diǎn)較散，并未形成價(jià)格體系，主要集中在地段、品牌、產(chǎn)品、資源 項(xiàng)目名稱(chēng) 所屬板塊 價(jià)值點(diǎn) 洋房及小高層 聯(lián)排 獨(dú)棟 比華利山 暮云板塊 產(chǎn)品、資源 雙拼 52005300，聯(lián)排40004700 保利 水郡 星沙板塊 產(chǎn)品、品牌 3300 藏瓏 星沙板塊 資源 60007000 1. 2萬(wàn) 星城世家 城東板塊 地段 4200 萬(wàn)科 桂花城 城東板塊 地段、品牌、產(chǎn)品 5600 ? 洋房及小高層產(chǎn)品價(jià)格較集中， 40005500，受地段影響較明顯 ? 聯(lián)排及獨(dú)棟類(lèi)別墅產(chǎn)品價(jià)格較散，受項(xiàng)目形象及資源影響明顯 市場(chǎng)特征三 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城界雖快速擴(kuò)張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，長(zhǎng)沙各區(qū)整體的客戶(hù)仍以區(qū)域客戶(hù)為主，客戶(hù)地緣性較強(qiáng) 對(duì)比項(xiàng)目 片區(qū) 區(qū)域的核心驅(qū)動(dòng)力 物業(yè)類(lèi)型 戶(hù)型 （ m2） 主要客戶(hù) 當(dāng)前均價(jià)（元 /m2） 岳麓區(qū) 長(zhǎng)沙的大學(xué)城，大學(xué)聚集區(qū) 多層 27%； 小高層 40% 高層 13%；別墅 20% 2房 90100； 3房 120150； 4房 150160；復(fù)式 180； 連排 200300；獨(dú)棟 350500 區(qū)域內(nèi) 教師、公務(wù)員、企業(yè)主，主要是河西的客戶(hù)，河?xùn)|客戶(hù)很少 2736 天心區(qū) 以新搬遷的省政府為核心的政務(wù)新區(qū) 多層 16%； 小高層 47% 高層 34%；別墅 3% 2房 90； 3房 110130； 4房150；復(fù)式 210； 連排 ；獨(dú)棟 區(qū)域內(nèi) 公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生 2788 雨花區(qū) 城市傳統(tǒng)體育、文化中心， 城市南拓帶來(lái)區(qū)域發(fā)展利好 多層 16%； 小高層 35% 高層 41%；