世聯(lián)-山東臨沂市開元上城房地產(chǎn)項目價格策略報告-54ppt-在線瀏覽
2025-03-25 12:22本頁面
【正文】 對比重。 12 目標(biāo)分析 項目概況 銷售目標(biāo) 目標(biāo)下的問題 競爭概況 銷售策略 價格策略 產(chǎn)品細(xì)分 基本資料 認(rèn)籌客戶分析 平面及垂直調(diào)差 價格敏感性驗證 比準(zhǔn)樓盤選擇 策略總綱 核心均價形成 價格策略導(dǎo)入 回顧 13 至 5月 8日止，售樓處認(rèn)籌客戶達(dá)到 192個，客戶梳理 145個。 結(jié)論二： 根據(jù) VIP卡購買意向統(tǒng)計，客戶在選擇 6號樓時，傾向東單元靠近中心景觀的較多，西單元相對較少。 結(jié)論四： A F F F4最受歡迎， F3選擇較少。 目前階段，由于認(rèn)籌數(shù)量有限，且售樓員對于客戶的引導(dǎo)還須加強(qiáng)，因此客戶意向統(tǒng)計僅僅作為參考，不作為定價的主要依據(jù)。 結(jié)論二： 單價競爭區(qū)間主要集中在 3500元 4000之間，總價在 6070萬 。 結(jié)論四： 50多平米的戶型在本項目中占據(jù)著一定的比重，存在銷售壓力。 結(jié)論 19 2023年下半年推出樓盤一覽表 樓盤 位置 規(guī)模 物業(yè)形態(tài) 推出時間 清水灣二期 濱河大道南段 30萬平米 高層 2023年 8月份 濱河國際 濱河大道南段 428168平米 多層、小高層、高層 2023年下半年 觀天下 濱河大道旁 暫無 暫無 暫無 沂龍灣 南坊新區(qū) 占地 1300畝 多層、小高層、高層 2023年下半年 臺北新城 蒙山大道 建筑面積 120萬平米 多層、小高層、高層 2023年下半年 20 結(jié)論一： 2023年下半年，沿河片區(qū)將會有 4個以上樓盤，總量超過 100萬平米的物業(yè)同時放量，對目標(biāo)客戶的分流起著非常大的影響。 結(jié)論三： 區(qū)位已經(jīng)不能成為項目強(qiáng)有力的賣點，與競爭對手相比甚至成為劣勢（客戶反饋結(jié)果）。 2. 進(jìn)行分批推售，保證每一批戶型都有升值空間，讓客戶感覺物有所值，形成良好的口碑效應(yīng)； 3. 同時確保每一批都有亮點戶型樹立價格標(biāo)桿，以價格杠桿來帶動相對滯銷戶型的銷售。 因此要求價格平開高走，保持市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，控制銷售節(jié)奏，同時保證一定的銷售速度。 鑒于臨房集團(tuán)和沂河花園的品牌影響，考慮品牌溢價（ 1%3%，），本項目取 100元。 核心均價形成 32 目標(biāo)分析 項目概況 銷售目標(biāo) 目標(biāo)下的問題 競爭概況 銷售策略 價格策略 產(chǎn)品細(xì)分 基本資料 認(rèn)籌客戶分析 平面及垂直調(diào)差 價格敏感性驗證 比準(zhǔn)樓盤選擇 策略總綱 核心均價形成 價格策略導(dǎo)入 回顧 33 ?基于對銷售一線人員的調(diào)查，得出影響水平差的主要因素有：朝向、通風(fēng)、采光、景觀、戶型、面積、噪音、樓間距等八個因素。 ?為了使各個單位能夠價值最大化，保持均衡消化，根據(jù)經(jīng)驗和與營銷公司共同商定，最大水平價差定為 700元。 平面調(diào)差影響因素權(quán)重 35 水平調(diào)差分布表 521 521 470 492 434 420 535 535 571 592 535 470 312 312 427 427 485 485 463 463 118 118 118 118 0 305 305 305 305 506 413 506 538 538 538 538 402 402 402 402 499 521 463 373 133 133 700， 571 700， 571 700， 571 700， 571 621 643 585 546 36 頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)由于視野開闊，且送天臺花園或大面積露臺，樓層差作特殊處理，建議與下一層差為400元。 1119層景觀逐漸變得豐富，視野擴(kuò)大，價差 60。 垂直差確定 1層 150 2層 100 11層 60 20層 30 37 1. 為了使各個戶型的價值最大化，同時也是為了均衡消化， 5號樓 F4戶型由于景觀資源非常好，因此建議在原基礎(chǔ)上調(diào)差 100元。 3. 6號樓 F4戶型臨中心景觀，特殊調(diào)差后再向上調(diào)差100元。 特殊調(diào)差 38 綜合折扣率 折扣項目 折扣率 使用率 一次性付款 97折 15% 銀行按揭 99折 85% 選房折扣 98折 25% 綜合折扣率 39 目標(biāo)分析 項目概況 銷售目標(biāo) 目標(biāo)下的問題 競爭概況 銷售策略 價格策略 產(chǎn)品細(xì)分 基本資料 認(rèn)籌客戶分析 平面及垂直調(diào)差 價格敏感性驗證 比準(zhǔn)樓盤選擇 策略總綱 核心均價形成 價格策略導(dǎo)入 回顧 40 價格策略的導(dǎo)入 第一批 第二批 第三批 目標(biāo)：最大限度的推出現(xiàn)金牛產(chǎn)品，保證開盤熱銷 產(chǎn)品組合： 8，共 421套。 房號 面積 買入價 掛牌價 買入時間 月增長率 4706 181 3648 4088 % 2. 客戶敏感度判斷
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