【正文】 長進(jìn)入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場的全面興旺。北京申奧成功和中國進(jìn)入WTO，將進(jìn)一步擴(kuò)大北京對海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對北京房地產(chǎn)的需求。 4.政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。 北京市房地產(chǎn)將進(jìn)入全面競爭的發(fā)展階段。（ 2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢大企業(yè)在對市場的影響力越來越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個(gè)相關(guān)企業(yè)。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場定位，專注于專業(yè)化的市場，以求在盡可能快的時(shí)間內(nèi)培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的 4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。主要體現(xiàn)在以下 3個(gè)方面：（ 1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平；（ 2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化；（ 3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。（ 2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。 2．住宅主體設(shè)計(jì)向人性化、細(xì)化發(fā)展。包括 CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速 北京將在朝陽建設(shè)大型的 CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢四、政府行為及其它企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化 消費(fèi)者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展： 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述 對龍騰發(fā)展的利好因素 對龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快住宅需求增長比重較大房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個(gè)人購房已成為住宅市場主力軍新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位進(jìn)入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長住宅質(zhì)量全方位的提高運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化， 競爭更加激烈外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化政府行為將加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場的機(jī)會大企業(yè)對市場影響力會影響到龍騰進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場競爭激烈，費(fèi)用服務(wù)建設(shè)費(fèi)用公用設(shè)施配套費(fèi)各項(xiàng)稅費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)商利潤廣告營銷費(fèi)用其它不可預(yù)見費(fèi)用潛在進(jìn)入者威脅分析說明： 把龍騰定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進(jìn)入的威脅性因素把龍騰定位于地處豐臺區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對龍騰發(fā)展的影響因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素 威脅龍騰進(jìn)入 的因素分析 其它潛在進(jìn)入者對龍騰的威脅龍騰應(yīng)對策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢進(jìn)入扼制價(jià)格經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實(shí)力弱沒有營銷經(jīng)驗(yàn)和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗(yàn)、意識、管理水平等處于劣勢品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量優(yōu)勢大規(guī)模開發(fā)能力強(qiáng)有關(guān)系和營銷經(jīng)驗(yàn)或渠道有滿足條件的實(shí)力后盾有人才，管理到位等有強(qiáng)大的融資能力小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴(kuò)大規(guī)模低利潤，求精品多方融資價(jià)值分散經(jīng)紀(jì)營銷自建渠道利用區(qū)政府支持避開不利政策加強(qiáng)自身建設(shè)龍騰控制成本的能力對銷售價(jià)格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢加強(qiáng)對成本的控制做好價(jià)值分析避開直接競爭房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析 土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性 供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價(jià)值占有力應(yīng)對策略供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥????預(yù)收賬款銀行貸款 房產(chǎn)抵押貸款債券融資 股票融資合作開發(fā) 其它自己銷售（可以委托策劃）經(jīng)紀(jì)銷售（公開報(bào)價(jià)、獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)、多重開價(jià)、凈開價(jià)）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標(biāo)、公開招標(biāo)）公開招標(biāo)邀請招標(biāo)議標(biāo)建筑和裝飾可以考慮招投標(biāo)能力差自己沒有土地儲備市場運(yùn)作土地是趨勢自我供應(yīng)能力差利用豐臺區(qū)政府支持選擇危改項(xiàng)目，避免征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機(jī)構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價(jià)值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價(jià)值占有力最強(qiáng)設(shè)計(jì)招標(biāo)自選中介沒有自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)缺乏良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員分析市場信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗(yàn)可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售沒有經(jīng)驗(yàn)選擇外包也可以考慮自設(shè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵價(jià)值占有力適中融資方式的不同決定了供方價(jià)值占有能力關(guān)鍵看融資手段供方價(jià)值占有力最低建筑業(yè)競爭激烈所致需要評估 建筑的供應(yīng)能力價(jià)值占有力較強(qiáng)，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入對開發(fā)商價(jià)值占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)建筑引入好的融資人員和金融機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道首先要提示自身對規(guī)劃謀計(jì)的認(rèn)識把握未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加；經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國，人們工作的流動性加強(qiáng)，使得 “住宅 ”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39 歲之間的人群成為主力購房者舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體二、需求特點(diǎn)對均好性要求更高購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。銷售可能會受到 “經(jīng)濟(jì)適用房 ”沖擊。背景或消費(fèi)意識。龍騰如果選擇 “危改項(xiàng)目 ”， “房改帶危改 ”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度消費(fèi)者情況供應(yīng)鏈狀況進(jìn)入者威脅替代品分析龍騰應(yīng)對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應(yīng)商的選擇要科學(xué)合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費(fèi)市場避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析說明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。可行性研究 前期工作 樓盤銷售開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目融資辦理手續(xù)施工準(zhǔn)備土地開發(fā)七通一平投資機(jī)會尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營土地供應(yīng)商 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè)市場研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)信息咨詢物業(yè)管理支持活動供應(yīng)商工程招投標(biāo)施工建設(shè)管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)市場研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標(biāo)移交物業(yè)尋找機(jī)會收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動利潤空間利潤空間縱向橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供 “居住工作 ”的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長 ：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。即對于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對于自身能力所及的價(jià)值要留個(gè)自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都對項(xiàng)目的成敗起至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈對房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識形成龍騰對價(jià)值追求的認(rèn)識注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對 “槐房項(xiàng)目 ”運(yùn)作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細(xì)分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟(jì)適用房市場、寫字樓市場、別墅市場、對北京市相關(guān)細(xì)分市場狀況作出分析。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一。由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動外來人員進(jìn)京消費(fèi)等，推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展?？傮w供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較?。簧虡I(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在 3—5 萬平米之間居多。 市場需求：需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。 市場預(yù)測：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，加入 WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動作用高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場主導(dǎo)地位別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場需求客戶構(gòu)成多樣客戶都別墅需求的層次差異很大三、價(jià)格與交易情況經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價(jià)格回落別墅成交趨于活躍市場展望政府將加強(qiáng)對別墅市場的監(jiān)管遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場分析發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系的重要組成部分。可以預(yù)見，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的細(xì)分市場之一。北京綜合開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個(gè)，南部 2個(gè)，西部 5個(gè)，北部 5個(gè)，東北部 3個(gè)，東南部 2個(gè)，西南部 3個(gè)，共計(jì) 24個(gè)；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬平方米。 二、市場需求需求對象： 其中，個(gè)人購房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。戶型需求：從居室類型來看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類型，不同項(xiàng)目所占比例略有差異。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場分析北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項(xiàng)目，在未來實(shí)現(xiàn)國家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府政策導(dǎo)向也會傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。一、需求預(yù)測 “十五 ”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為上限，人均下限 23平米，上限 30平米。通過對北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房價(jià)在每平方米 3000—4500 元，戶均面積在 60—120 平方米。它們對住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中 “房改加危改 ”政策是影響比較大的一個(gè)因素。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點(diǎn)之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中南部是未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。根據(jù)北京市政府的 “十五 ”規(guī)劃，未來 5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機(jī)會 。以房地產(chǎn)開發(fā)帶動危改—— 政策依據(jù) ：