【正文】 濟(jì)增長進(jìn)入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場的全面興旺。北京申奧成功和中國進(jìn)入WTO，將進(jìn)一步擴(kuò)大北京對海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對北京房地產(chǎn)的需求。 4.政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。 北京市房地產(chǎn)將進(jìn)入全面競爭的發(fā)展階段。（ 2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢大企業(yè)在對市場的影響力越來越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個相關(guān)企業(yè)。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場定位，專注于專業(yè)化的市場，以求在盡可能快的時間內(nèi)培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的 4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。主要體現(xiàn)在以下 3個方面：（ 1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平；（ 2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化；（ 3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。（ 2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。 2．住宅主體設(shè)計向人性化、細(xì)化發(fā)展。包括 CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速 北京將在朝陽建設(shè)大型的 CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢四、政府行為及其它企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化 消費(fèi)者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展： 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述 對龍騰發(fā)展的利好因素 對龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快住宅需求增長比重較大房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚(yáng)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個人購房已成為住宅市場主力軍新項目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位進(jìn)入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長住宅質(zhì)量全方位的提高運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化， 競爭更加激烈外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化政府行為將加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場的機(jī)會大企業(yè)對市場影響力會影響到龍騰進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營風(fēng)險增大開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場競爭激烈，費(fèi)用服務(wù)建設(shè)費(fèi)用公用設(shè)施配套費(fèi)各項稅費(fèi)財務(wù)費(fèi)用開發(fā)商利潤廣告營銷費(fèi)用其它不可預(yù)見費(fèi)用潛在進(jìn)入者威脅分析說明： 把龍騰定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進(jìn)入的威脅性因素把龍騰定位于地處豐臺區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對龍騰發(fā)展的影響因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素 威脅龍騰進(jìn)入 的因素分析 其它潛在進(jìn)入者對龍騰的威脅龍騰應(yīng)對策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢進(jìn)入扼制價格經(jīng)驗與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實力弱沒有營銷經(jīng)驗和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗、意識、管理水平等處于劣勢品牌、設(shè)計、質(zhì)量優(yōu)勢大規(guī)模開發(fā)能力強(qiáng)有關(guān)系和營銷經(jīng)驗或渠道有滿足條件的實力后盾有人才，管理到位等有強(qiáng)大的融資能力小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴(kuò)大規(guī)模低利潤，求精品多方融資價值分散經(jīng)紀(jì)營銷自建渠道利用區(qū)政府支持避開不利政策加強(qiáng)自身建設(shè)龍騰控制成本的能力對銷售價格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢加強(qiáng)對成本的控制做好價值分析避開直接競爭房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析 土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性 供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價值占有力應(yīng)對策略供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥????預(yù)收賬款銀行貸款 房產(chǎn)抵押貸款債券融資 股票融資合作開發(fā) 其它自己銷售（可以委托策劃）經(jīng)紀(jì)銷售（公開報價、獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)、多重開價、凈開價）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標(biāo)、公開招標(biāo)）公開招標(biāo)邀請招標(biāo)議標(biāo)建筑和裝飾可以考慮招投標(biāo)能力差自己沒有土地儲備市場運(yùn)作土地是趨勢自我供應(yīng)能力差利用豐臺區(qū)政府支持選擇危改項目，避免征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機(jī)構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價值占有力最強(qiáng)設(shè)計招標(biāo)自選中介沒有自己的規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)缺乏良好的規(guī)劃設(shè)計人員分析市場信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售沒有經(jīng)驗選擇外包也可以考慮自設(shè)好的規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品是開發(fā)項目成功的關(guān)鍵價值占有力適中融資方式的不同決定了供方價值占有能力關(guān)鍵看融資手段供方價值占有力最低建筑業(yè)競爭激烈所致需要評估 建筑的供應(yīng)能力價值占有力較強(qiáng)，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個產(chǎn)業(yè)價值的實現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入對開發(fā)商價值占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項目性質(zhì)建筑引入好的融資人員和金融機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道首先要提示自身對規(guī)劃謀計的認(rèn)識把握未來產(chǎn)品設(shè)計中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加；經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國，人們工作的流動性加強(qiáng)，使得 “住宅 ”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個重要市場住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39 歲之間的人群成為主力購房者舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體二、需求特點(diǎn)對均好性要求更高購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。銷售可能會受到 “經(jīng)濟(jì)適用房 ”沖擊。背景或消費(fèi)意識。龍騰如果選擇 “危改項目 ”， “房改帶危改 ”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度消費(fèi)者情況供應(yīng)鏈狀況進(jìn)入者威脅替代品分析龍騰應(yīng)對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應(yīng)商的選擇要科學(xué)合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費(fèi)市場避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析說明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。可行性研究 前期工作 樓盤銷售開發(fā)建設(shè)項目融資辦理手續(xù)施工準(zhǔn)備土地開發(fā)七通一平投資機(jī)會尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營土地供應(yīng)商 建筑規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè)市場研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計信息咨詢物業(yè)管理支持活動供應(yīng)商工程招投標(biāo)施工建設(shè)管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計市場研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標(biāo)移交物業(yè)尋找機(jī)會收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動利潤空間利潤空間縱向橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供 “居住工作 ”的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長 ：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。即對于自身能力不足的價值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險，對于自身能力所及的價值要留個自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。一個房地產(chǎn)項目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個環(huán)節(jié)都對項目的成敗起至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈對房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價值的認(rèn)識形成龍騰對價值追求的認(rèn)識注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對 “槐房項目 ”運(yùn)作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細(xì)分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟(jì)適用房市場、寫字樓市場、別墅市場、對北京市相關(guān)細(xì)分市場狀況作出分析。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一。由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動外來人員進(jìn)京消費(fèi)等，推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展?？傮w供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較?。簧虡I(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在 3—5 萬平米之間居多。 市場需求：需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。 市場預(yù)測：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿Γ喜咳允窍嘛L(fēng)水地帶。經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，加入 WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產(chǎn)生實質(zhì)的推動作用高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場主導(dǎo)地位別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場需求客戶構(gòu)成多樣客戶都別墅需求的層次差異很大三、價格與交易情況經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價格回落別墅成交趨于活躍市場展望政府將加強(qiáng)對別墅市場的監(jiān)管遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場分析發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系的重要組成部分。可以預(yù)見，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的細(xì)分市場之一。北京綜合開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個，南部 2個，西部 5個，北部 5個，東北部 3個，東南部 2個，西南部 3個，共計 24個；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬平方米。 二、市場需求需求對象： 其中，個人購房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。戶型需求：從居室類型來看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類型，不同項目所占比例略有差異。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場分析北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項目，在未來實現(xiàn)國家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府政策導(dǎo)向也會傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。一、需求預(yù)測 “十五 ”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為上限，人均下限 23平米，上限 30平米。通過對北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房價在每平方米 3000—4500 元，戶均面積在 60—120 平方米。它們對住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中 “房改加危改 ”政策是影響比較大的一個因素。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點(diǎn)之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中南部是未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。根據(jù)北京市政府的 “十五 ”規(guī)劃，未來 5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機(jī)會 。以房地產(chǎn)開發(fā)帶動危改—— 政策依據(jù)