【正文】 ? 常州與蘇州、無(wú)錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了 蘇錫常都市圈 ? 常州處于蘇錫常都市圈的核心部位，距離上海及南京都市圈均在 一小時(shí)車程范圍內(nèi) 城市屬性 3 常州以機(jī)械、紡織為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)重點(diǎn)打造現(xiàn)代制造業(yè)基地和發(fā)展包括物流等生產(chǎn)服務(wù)業(yè) ? 至 2023年底，全市共擁有各類工業(yè)企業(yè) ，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)3593家企業(yè)，外商和港澳臺(tái)商投資企業(yè) 607家，職工總數(shù) ? 常州是中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)源地之一。常州九洲項(xiàng)目可行性研究 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 報(bào)告思路 項(xiàng)目界定與地塊資源解析 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)與初步定位 布局意向及產(chǎn)品初步建議 經(jīng)濟(jì)分析 啟動(dòng)區(qū)策略 2 常州市地處長(zhǎng)江三角洲，與蘇州和無(wú)錫構(gòu)成蘇錫常都市圈，是長(zhǎng)三角都市群中的重要組成部分 ? 常州是一座有著 2500多年文字記載歷史的文化古城，是一座充滿現(xiàn)代氣息、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的新興工業(yè)城市。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值的% ? 常州產(chǎn)業(yè)以機(jī)械、冶金、化工、紡織工業(yè)為主體，并進(jìn)一步向這些產(chǎn)業(yè)集聚，合計(jì)占全市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的 3/4以上 ? 常州政府通過(guò)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商引資，促成引入世界級(jí)企業(yè)，促進(jìn)常州企業(yè)技術(shù)和管理的升級(jí) 物流與市場(chǎng)分布 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)分布 城市產(chǎn)業(yè) 2023年常州工業(yè)主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 機(jī)械 38% 冶金 17% 化工 16% 紡織 14% 電子 7% 服裝 5% 建材 3% 4 城市經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供有效支撐 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 0202340006000800010000120231999 2023 2023 2023 2023 2023蘇錫常人均基礎(chǔ)設(shè)施投入比較無(wú)錫 蘇州 常州02468101999 2023 2023 2023 2023 2023蘇錫常人均公共綠地面積比較無(wú)錫 蘇州 常州2023年蘇錫常三市綠地情況對(duì)比 建成區(qū)綠化覆蓋面積（公頃） 公園個(gè)數(shù) 常州市區(qū) 3239 18 蘇州市區(qū) 5543 106 無(wú)錫市區(qū) 6510 32 資料來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒 公共綠地：是指向公眾開放，以游憩為主要功能，兼具生態(tài)、美化、防災(zāi)等作用的綠地。 ? 項(xiàng)目原地為常州第一批商品住宅，聚集常州較高端人群，由于時(shí)間較長(zhǎng)久，故對(duì)舊區(qū)進(jìn)行改造。嘉宏盛世、乾盛蘭庭、江南佳園等根據(jù)品質(zhì)、面市時(shí)間、所處地段的不同，形成了一定的價(jià)格梯度。 全市各區(qū)置業(yè)人口除均有在中心城區(qū)置業(yè)的心理傾向外，習(xí)慣就地置業(yè) ?常州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊中高端核心消費(fèi)群體有較為明顯的分類 ， 中心城區(qū)對(duì)全市均有明顯吸引力 ，各區(qū)域也表現(xiàn)出 就地置業(yè)的傾向； ?由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的其他外來(lái)人口 ， 外來(lái)暫住人口置業(yè)沒(méi)有明顯區(qū)域傾向 ， 主要和工作地點(diǎn)相關(guān)； ?常州市將老城區(qū)規(guī)劃為“ 商貿(mào) 、 金融 、 文化中心 ” ， 不斷提升文化居住環(huán)境 ， 其置業(yè)吸引力將進(jìn)一步提高 ?！? ?“武進(jìn)區(qū)收入很高，許多小業(yè)主、公務(wù)員、教師都到市區(qū)二次臵業(yè)，對(duì)子女的教育也有好處。 老城區(qū)較武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引全市的置業(yè)者 武進(jìn)區(qū) 老城區(qū) 新北區(qū) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量多，人民富裕，產(chǎn)業(yè)升級(jí)中 區(qū)域成熟、優(yōu)勢(shì)明顯 高新產(chǎn)業(yè)、常州市政府搬遷帶動(dòng)，發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)成熟 主力客戶 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小業(yè)主 全市范圍的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng) 新北區(qū)公務(wù)員、外企白領(lǐng) 客戶特征 小業(yè)主居多，購(gòu)買力強(qiáng)，愛(ài)面子，渴望生活質(zhì)量提升，渴望城市化生活 公務(wù)員收入高且穩(wěn)定，大量外來(lái)小業(yè)主選擇在老城區(qū)置業(yè)，對(duì)于高端物業(yè)接受能力強(qiáng) 小戶型產(chǎn)品滿足因白領(lǐng)需求而受青睞，投資者較多，升值空間大。 然而最受青睞的老城區(qū)未來(lái)住宅項(xiàng)目也是非常有限 03～ 04年常州住宅市場(chǎng)開發(fā)熱， 05年有所緩和，前期發(fā)展綜合影響下，常州房地產(chǎn)開發(fā)的存量和增量都集中在住宅（ 80%）。 0100200300400500600700800900萬(wàn)平方米施工總面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 空置面積% , 8%, 92%中心城區(qū) 其他地區(qū)06年常州出讓住宅用約地150萬(wàn)平方米，但中心城區(qū)住宅用地出讓僅為 萬(wàn)平方米。 城市中心區(qū)域可供大規(guī)模重建、改造的土地供應(yīng)也已經(jīng)所剩無(wú)幾 ?以晉陵中路和延陵西路交匯處為圓心 1400米范圍（大體與京杭運(yùn)河和關(guān)河所圍合的區(qū)域相當(dāng)）是主城區(qū)中心組團(tuán)最核心區(qū)域，在該范圍內(nèi)，可以實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的工業(yè)用地已經(jīng)非常少且不成規(guī)模； 關(guān)河 京杭運(yùn)河 工業(yè)用地 圖例 以晉陵中路和延陵西路交匯處為圓心 1400米范圍 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。麗都 12萬(wàn)平方米， 200多戶 高層 均價(jià) 5800元 / m2 基本售罄 天禧星園 4萬(wàn)平方米， 300多戶 高層 均價(jià) 5300元 / m2 一期開盤 05年 5月，銷售80% 星河名居 約 5萬(wàn)平方米 小高層、高層 均價(jià) 5400元 / m2 基本售罄 天安河濱 。 高層、小高層 均價(jià) 5600元 /m2 售 罄 20 在售項(xiàng)目主要價(jià)值訴求集中在地段優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品體系單一 規(guī)模 價(jià)格 核心競(jìng)爭(zhēng)力 嘉宏盛世 10萬(wàn)商業(yè)， 900多戶 一期均價(jià) 6000多元 / m2 ； 二期 7000元 / m2起價(jià) 城市核心繁華地段，河景資源 乾盛蘭庭 18萬(wàn)平方米大型社區(qū) 現(xiàn)階段均價(jià) 5400元 /m2 稀缺與核心地段 萊蒙都會(huì) 總建筑面積 58萬(wàn)平方米 均價(jià) 8500元 /m2（含 15002023的精裝修） 核心地段，傳統(tǒng)商業(yè)旺地 乾盛蘭庭 嘉宏盛世 ? 在售（具備參考價(jià)值）項(xiàng)目 主要賣點(diǎn)集中體現(xiàn)在地段優(yōu)勢(shì) ? 產(chǎn)品本身（社區(qū)規(guī)劃）缺乏特色，大盤氣勢(shì)體現(xiàn)不足 。主要因?yàn)楦呱鐓^(qū)品質(zhì)。 0202340006000800010000120231999 2023 2023 2023 2023 2023蘇錫常人均基礎(chǔ)設(shè)施投入比較無(wú)錫 蘇州 常州02468101999 2023 2023 2023 2023 2023蘇錫常人均公共綠地面積比較無(wú)錫 蘇州 常州2023年蘇錫常三市綠地情況對(duì)比 建成區(qū)綠化覆蓋面積（公頃） 公園個(gè)數(shù) 常州市區(qū) 3239 18 蘇州市區(qū) 5543 106 無(wú)錫市區(qū) 6510 32 資料來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒 公共綠地：是指向公眾開放，以游憩為主要功能，兼具生態(tài)、美化、防災(zāi)等作用的綠地。 ?項(xiàng)目總占地 1200畝。 圍合社區(qū) ? 主要客戶：南山科技員中層管理者，本區(qū)私人老板（建材業(yè)為主）；一周曾銷售 300套，創(chuàng)造深圳西銷售紀(jì)錄 27 項(xiàng)目初步定位 城市中心 國(guó)際化 景觀城 城市中心： ? 位置、地段的不可復(fù)制性 城： ?大氣勢(shì)建筑集群，超大規(guī)模社區(qū) 國(guó)際化： ? 國(guó)際化的風(fēng)情，國(guó)際化的品質(zhì) 景觀： ?高層 /景觀園林 /超大樓間距 28 本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模大，地塊形狀規(guī)整，景觀規(guī)劃可為空間大 ?常州市滿足日照間距要求的樓間距系數(shù)為：對(duì)外： ；對(duì)內(nèi)： ?社區(qū)內(nèi)部開闊，可為空間大。 ?常州城市商業(yè)中心：延陵路、和平路、南、北大街兩側(cè)延伸范圍，形成以延陵路為主干、以購(gòu)物中心、新世紀(jì)商城為節(jié)點(diǎn)的商業(yè)中心； ?六個(gè)大型百貨：東方商廈，新世紀(jì)、泰富百貨、泰富廣場(chǎng)、購(gòu)物中心