【正文】 精品店等。 本項(xiàng)目：北靠生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)，東北角才有規(guī)劃的五常濕地，東向、南向臨河，具有可利用的自然資源 本案 生態(tài)農(nóng)業(yè) 濕 地 東向河流 南向河流 生態(tài)農(nóng)業(yè) 濕 地 西溪濕地 西溪濕地 項(xiàng)目的地塊價(jià)值 16 發(fā)展趨勢(shì)給到我們的啟示： 關(guān)鍵詞： ? “城市化”成為未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)； ? “杭州后花園住區(qū)”。 主流客戶研究 典型案例研究 發(fā)展趨勢(shì)回顧 1 2 3 4 項(xiàng)目整體定位 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目區(qū)位比較： ?區(qū)域位臵： * 西溪名園 位于”西溪濕地“核心區(qū)； * 西溪風(fēng)情 位于”西溪濕地“控制區(qū)； * 本案位于”西溪濕地“延長(zhǎng)帶上； ?與市中心的距離： * 西溪名園距離 ； * 西溪風(fēng)情距離 里； * 本案距離 15公里； 西溪濕地 國(guó)家公園 濕地控制區(qū) 西溪名園 宏程項(xiàng)目 西溪風(fēng)情 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 濕地景區(qū)控制帶 范圍 ：外圍保護(hù)地帶以外的周邊景區(qū)控制區(qū)，主要涉及五常鄉(xiāng)、閑林鎮(zhèn)的兩濕地水網(wǎng)區(qū)域，用地面積約為50平方公里 建設(shè)時(shí)期：詳規(guī)尚未出臺(tái) 西溪濕地 國(guó)家公園 西溪濕地 核心保護(hù)區(qū) 外圍保護(hù)區(qū) 閑林 水鄉(xiāng) 生態(tài) 農(nóng)業(yè) 濕 地 濕地景區(qū) 控制帶 宏程項(xiàng)目 西溪風(fēng)情 西溪名園 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 濕地景區(qū)控制帶 范圍 ：外圍保護(hù)地帶以外的周邊景區(qū)控制區(qū)，主要涉及五常鄉(xiāng)、閑林鎮(zhèn)的兩濕地水網(wǎng)區(qū)域，用地面積約為 50平方公里 建設(shè)時(shí)期：詳規(guī)尚未出臺(tái) 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 占地 約２ 5畝 套數(shù) ６０套 均價(jià) 16０００元／ m2 次序 06年初推出，正在發(fā)售 （現(xiàn)只剩 12套） 占地 約 3０畝 套數(shù) ４ 1套 均價(jià) 14０００元／ m2 次序 05年 3月推出，已售罄 占地 約 25畝 套數(shù) 6０套 均價(jià) 10０００元／ m2 次序 04年 9月開(kāi)盤(pán)，已售罄 一 期 二 期 三 期 西溪名園以全花園洋房入市（共 161套），開(kāi)發(fā)節(jié)奏圍繞中心會(huì)所依次開(kāi)發(fā)，分為三期 西 溪 名 園 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?房產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期 ?05年 3月西溪名園均價(jià)至 14000元 /m2； ?“西溪濕地公園”一期于 05年 ； ?宏觀調(diào)控出臺(tái) ?06年 9月西溪名園均價(jià)至 16000元/m2 ?“濕地公園”二期建設(shè)中 ,于 07年底對(duì)外開(kāi)放； ?“國(guó)六條”出臺(tái)。 西溪名園客戶以投資客為主，多為私企老板和生意人，其對(duì)總價(jià)不敏感，只關(guān)心未來(lái)物業(yè)的升值潛力 ?” 04年 10月買(mǎi)的，當(dāng)時(shí)價(jià)格 1萬(wàn) 1不到，主要她在濕地里面，而且在城市里，這在全國(guó)來(lái)講都很難得?！? —— 湖北諶女士 項(xiàng)目 面積（ m2） 售價(jià) (萬(wàn)元） 面積 （ m2） 售價(jià) （萬(wàn)元） 西溪名園 209 324 162 300 218 353 260 337 256 423 280 363 月均放盤(pán)量 6 套 （共去化 149套，放盤(pán)量高） 表 . 西溪名園二手市場(chǎng)放盤(pán)明細(xì)（ ) 70%30%投資客戶 自住客戶圖 . 西溪名園樓盤(pán)客戶構(gòu)成 45%35%20%外地人 新杭州人 老杭州人西 溪 名 園 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西溪風(fēng)情處于濕地外圍保護(hù)區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的全排屋社區(qū) 示圖 基本情況 ?占地 1000余畝，總建面 50萬(wàn) m2，容積率 ?17棟獨(dú)棟，其他全排屋，一、二期 700套售罄，三期 312套，銷售 183套，共計(jì) 1700戶 ?均價(jià)： 03年 2月 4000→05 年 3月 9000→06 年 9月 13000 ?主力面積： 220270平米 位臵 ?與黃龍?bào)w育中心直線距離 資源配套 ?170000m2天然水域， 30000m2生態(tài)景觀湖 區(qū)， 3500m浪漫水岸線， 70多處景觀園林 ?已完工：網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所 ?規(guī)劃：學(xué)校、商業(yè)街（預(yù)計(jì) 09年建成） 購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng) ?西溪濕地外圍保護(hù)區(qū)和文一西路建設(shè)、開(kāi)通 西 溪 風(fēng) 情 西溪濕地 國(guó)家公園 西溪濕地 核心保護(hù)區(qū) 外圍保護(hù)區(qū) 閑林 水鄉(xiāng) 生態(tài) 農(nóng)業(yè) 濕 地 濕地景區(qū) 控制帶 西溪名園 宏程項(xiàng)目 西溪風(fēng)情 濕地外圍保護(hù)區(qū) 范圍 ：在保護(hù)區(qū)界線以外為外圍保護(hù)地帶，東至紫金港，南至老和山麓，西至繞城公路西側(cè)綠帶，北至余杭塘河，用地面積15． 7平方公里 建設(shè)時(shí)期：詳規(guī)尚未出臺(tái) 濕地核心保護(hù)區(qū) 范圍 ：東起紫金港路綠帶西側(cè)，西至繞城公路綠帶東側(cè)，南起沿山河，北至文新路延伸段的區(qū)域?yàn)楸Ｗo(hù)區(qū)范圍，總面積11． 4平方公里 建設(shè)時(shí)期： 05年 5月一期開(kāi)放，二期 07年底開(kāi)放，三期預(yù)計(jì) 08年 10月開(kāi)放。 西溪風(fēng)情分五期開(kāi)發(fā) 一 期 三 期 四 、五期 二 期 占地 約２ 3０畝 套數(shù) ３６０套 均價(jià) ４０００元／ m2 次序 03年 2月推出，已開(kāi)發(fā)完畢 占地 約３８０畝 套數(shù) 約１９萬(wàn)平米 次序 預(yù)計(jì) 08年初推出 占地 約 18０畝 套數(shù) ３４０套 均價(jià) 9０００元／ m2 次序 04年 12月推出，已開(kāi)發(fā)完畢 占地 約２ 1０畝 套數(shù) ３１２套 均價(jià) １３０００元／ m2 次序 06年初推出，現(xiàn)正發(fā)售 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北美風(fēng)格的全排屋建筑、良好的生活配套和一、二期的成功銷售，營(yíng)造出成熟而純凈的社區(qū)形象 西 溪 風(fēng) 情 會(huì)所外景 會(huì)所的豪華內(nèi)裝修 網(wǎng)球場(chǎng) 北美風(fēng)格 社區(qū)一景 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?04年 6月西溪風(fēng)情均價(jià)至6500元 /m2； ?“文一西路”規(guī)劃出臺(tái)；“西溪濕地”總體規(guī)劃出臺(tái)。涉及”西溪濕地”外圍保護(hù)區(qū)。 關(guān)鍵事件 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 63％ 57％ 19％ 43％ 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 西溪風(fēng)情臵業(yè)顧問(wèn) 項(xiàng)目 面積（ m2） 售價(jià) (萬(wàn)元） 面積 （ m2） 售價(jià) （萬(wàn)元） 西溪風(fēng)情 233 245 242 270 242 255 222 235 256 268 230 230 192 196 268 348 236 320 月均放盤(pán)量 ９ 套 （共去化８８３套，放盤(pán)量少） 表 . 西溪風(fēng)情二手市場(chǎng)放盤(pán)明細(xì)（ ） 35%65%投資客戶 自住客戶圖 . 西溪風(fēng)情樓盤(pán)客戶構(gòu)成 40%35%25%公務(wù)員 企業(yè)主 高級(jí)白領(lǐng)西 溪 風(fēng) 情 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前市場(chǎng)投資客減少， 05－ 06年價(jià)格增幅回落明顯；中高端的自住客戶對(duì)生活的便捷性仍有較強(qiáng)依賴性 0202340006000800010000120231400016000180002023003年 04年 05年 06年39％ 45％ 40％ ％ ％ 20％ ％ ％ ?情開(kāi)盤(pán) ,均價(jià)4000元 /m2； ?03年杭州最大規(guī)模（ 3000畝），全排屋社區(qū)。 ?05年 2月西溪風(fēng)情均價(jià)至9000元 /m2 ?“文一西路”開(kāi)工建設(shè) 。 ?06年 9月西溪風(fēng)情均價(jià)至 13000元 /m2 ?“文一西路”于 06年 4月 17日開(kāi)通 (當(dāng)天價(jià)格提升 500元 /m2 ）。 主流客戶研究 典型案例研究 發(fā)展趨勢(shì)回顧 1 2 3 4 項(xiàng)目整體定位 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目客戶定位 杭州中產(chǎn)為主打客戶、其次為浙江私企業(yè)主，同時(shí)考慮杭州泛公務(wù)員及白領(lǐng) 來(lái)源：杭州城西客戶為主，主要是城西已擁有一處以上房產(chǎn)的 職業(yè)：政府高層、國(guó)企高層、中小私營(yíng)業(yè)主、海歸等 行業(yè)：教師、律師、醫(yī)生、貿(mào)易、 IT、房地產(chǎn)、咨詢等 目的：居住為主，部分長(zhǎng)期投資和儲(chǔ)值、父母養(yǎng)老 年齡： 3055歲 收入：家庭年收入 30萬(wàn)元以上 核心客戶 重要客戶 其他客戶 來(lái)源：城西以及江浙杭州外其他地區(qū) 職業(yè)：中小企業(yè)私營(yíng)業(yè)主 行業(yè)：建材、服裝、電子、機(jī)械、房地產(chǎn)等 目的：居住、儲(chǔ)值、投資 年齡： 3560歲 收入：家庭年收入 50萬(wàn)元以上 杭州城西中產(chǎn)階層 城西及江浙私營(yíng)業(yè)主 杭州泛公務(wù)員以及白領(lǐng) 第一居所 第一居所 第一居所 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵詞：高性價(jià)比、追求產(chǎn)品品質(zhì)、便利生活、園林景觀 ?家庭描述： 2535歲左右，二 /三口之家 ?臵業(yè)目的：多為產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐帶來(lái)的新杭州人，二次或首次臵業(yè)，改善居住或首次臵業(yè)。 通過(guò)對(duì)不同階層消費(fèi)者臵業(yè)對(duì)比分析，得到中產(chǎn)階層臵業(yè)特點(diǎn)為 理性 ，實(shí)物與精神層面兼而有之 還沒(méi)有買(mǎi)房，每月用高租金在繁華地段租房 中產(chǎn)具備二次臵業(yè)的能力，希望房屋升值，同時(shí)物有所值，在實(shí)物消費(fèi)的基礎(chǔ)上有精神層面的享受 財(cái)富階層更會(huì)考慮實(shí)物高檔消費(fèi)，更多的是對(duì)稀缺資源的占有，對(duì)身份的詮釋，注重資產(chǎn)儲(chǔ)值問(wèn)題 感性 理性 炫耀 小資 中產(chǎn) 財(cái)富 客戶描述 年齡： 2528歲 處于事業(yè)初期 年齡： 2740 處于事業(yè)發(fā)展期 年齡： 40歲以上 處于事業(yè)穩(wěn)定期 定性描述 臵業(yè)取向 小資 中產(chǎn) 財(cái)富階層 根據(jù)家庭收入水平進(jìn)行劃分： ?小資：家庭月收入在 2萬(wàn)元以下 ?中產(chǎn)：家庭月收入在 2萬(wàn) 5萬(wàn)之間 ?財(cái)富階層：家庭月收入在 5萬(wàn)以上 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 家庭月收入 要素 生活經(jīng)歷 周末活動(dòng) 消費(fèi)取向 提煉內(nèi)容 家庭月收入人民幣 2萬(wàn)元左右 有豐富的經(jīng)歷，閱歷豐富，有體面的工作 有具備類似身份的朋友圈的同時(shí)希望有私密空間； 與轎車、名表、高爾夫球場(chǎng)、精品屋聯(lián)系在一起 高雅、 舒適、文化享受是其閑暇生活的主要方式 思維多是抽象的，但是生活上這一群體比較實(shí)在 他們具有較強(qiáng)的進(jìn)取精神和精神需求，愿意為國(guó)家做貢獻(xiàn) 認(rèn)為應(yīng)依靠技術(shù)、知識(shí)、吃苦精神和膽量獲得財(cái)富 消費(fèi)時(shí)希望物有所值，適度炫耀但不事張揚(yáng) 具體分析杭州中產(chǎn)：他們希望擁有時(shí)尚而理性的 引領(lǐng)新居住模式的都市休閑社區(qū)體驗(yàn) 衣著 衣著講究，喜歡名牌，但有自己的偏好 有對(duì)時(shí)尚的獨(dú)特的詮釋 對(duì)城市生活已經(jīng)厭倦，渴望回歸自然，但工作出行又依賴城市 休閑度假生活相對(duì)私密，又可以和轎車、高爾夫聯(lián)席在一起 經(jīng)濟(jì)型別墅體現(xiàn)品味， 但不張揚(yáng) 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 時(shí)尚、理性、有責(zé)任感的中產(chǎn)階層和本項(xiàng)目感受風(fēng)情、體驗(yàn)休閑、引領(lǐng)新居住模式對(duì)標(biāo)分析 第一篇：社區(qū)化姿態(tài) ?中產(chǎn)階層買(mǎi)多大的房子 ?中產(chǎn)之家需要幾個(gè)房間 ?客廳 ?臥室 ?衛(wèi)浴間 ?景觀 ?中產(chǎn)們需要什么樣的社區(qū) ?經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅 ?在原有基礎(chǔ)上有書(shū)房等功能房 ?中產(chǎn)身份的名片的下沉式客廳 ?直接接近自然的大露臺(tái) ?開(kāi)放式，接近自然的衛(wèi)浴 ?中產(chǎn)居住菜單上的甜品 戶戶有景 ?風(fēng)情、人文、休閑的健康社區(qū) 第二篇：符號(hào)化姿勢(shì) ?時(shí)尚符號(hào) ?中產(chǎn)之家的識(shí)別 ?符號(hào)風(fēng)格的追逐 ?有情又有調(diào)情感設(shè)計(jì)空間 ?風(fēng)情家園的時(shí)尚元素 ?社區(qū)外 DIS道路識(shí)別系統(tǒng) ?異域時(shí)尚的建筑風(fēng)格 ?社區(qū)空間、組團(tuán)空間和內(nèi)庭院的設(shè)計(jì) ?本產(chǎn)品旨在找到精神價(jià)值取向極為和諧的社區(qū)群體，使小區(qū)在入住前就散發(fā)出一種打動(dòng)人心的感召力 ?對(duì)于擁有不同的社會(huì)背景，不同的職業(yè)、年齡，但他們有著相同的價(jià)值取向、審美趣味，彼此之間有某種對(duì)居所的共識(shí) ?把他們對(duì)于居所的共識(shí)通過(guò)產(chǎn)品、景觀以及配套設(shè)施展現(xiàn) 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 私密組團(tuán)的營(yíng)造 溪岸生活的營(yíng)造 風(fēng)情商業(yè)街的營(yíng)造 城市開(kāi)放空間的營(yíng)造