【正文】 4%，良慶區(qū)今年平均樓面價 1373元 /㎡ ，同比增長31%。區(qū)域成交面積（萬 /㎡）同比增幅建筑面積（萬 /㎡）成交金額（億）樓面單價 (元 /㎡)同比增幅江南區(qū) 26 16% 102 1896 10%良慶區(qū) 174 146% 597 1373 31%青秀區(qū) 2 95% 6 4969 74%西鄉(xiāng)塘區(qū) 17 55% 76 1630 33%興寧區(qū) 56 51% 169 1624 125%邕寧區(qū) 63 12% 143 1428 13%合計 338 18% 1092 1505 8%2023年南寧市商住辦公用地成交區(qū)域分布、興寧區(qū)成交量大漲，江南區(qū)逐年下降20二、城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況區(qū)域商住用地成交（萬 /㎡）商辦用地成交（萬 /㎡）江南區(qū) 26 0良慶區(qū) 124 青秀區(qū) 2 0西鄉(xiāng)塘區(qū) 12 興寧區(qū) 56 0邕寧區(qū) 62 江南區(qū)： 2023年成交全部為商住用地，除青秀區(qū)外，江南區(qū)一直是商住辦公用地成交中樓面單價較高的區(qū)域之一。良慶區(qū)： 最近兩年南寧市的主力供應(yīng)與成交區(qū)域，由于是五象新區(qū)總部基地所在地，商業(yè)辦公用地的供應(yīng)與成交占據(jù)了南寧 70%以上的比重。青秀區(qū)： 熱門區(qū)域如東盟商務(wù)區(qū)等地段的商住辦公用地儲備較少，地塊樓面單價高、房企在該區(qū)域拿地?zé)崆檩^高是該區(qū)域的主要特點。西鄉(xiāng)塘： 2023年成交的地塊主要為舊城改造用地，區(qū)域內(nèi)配套相對完善的商住辦公用地儲備不多，偏遠區(qū)域內(nèi)（如金陵）的地塊很難受到房企關(guān)注，預(yù)計未來的土地供應(yīng)仍以舊城改造用地為主，安吉 石埠區(qū)域的地塊關(guān)注度或?qū)⑻嵘?。預(yù)計未來兩年，該區(qū)域的商住辦公用地供應(yīng)將主要來自昆侖大道沿線和城區(qū)內(nèi)的舊城改造地塊。、邕寧潛力巨大，青秀地塊仍將是熱點21分項總結(jié) 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢 城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況 城市商業(yè)物業(yè)供需情況 城市商圈分布及經(jīng)營情況 城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 南寧消費者逛商場行為調(diào)研 A1商業(yè)定位建議 A1單體動線系統(tǒng)規(guī)劃建議?海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場環(huán)境分析及定位建議22三、城市物業(yè)供需情況，商業(yè)和辦公樓供應(yīng)增速均超 50% 2023年南寧市共供應(yīng)住宅 ㎡，同比 2023年增長 18%，占到商品房供應(yīng)總面積的 76%；其次是商業(yè)物業(yè)， 2023年共新增供應(yīng)面積達 ㎡，同比增長 51%； 2023年南寧市共新增寫字樓供應(yīng)約 61萬㎡，同比增速達 58%。2023年，商業(yè)和寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)速度均超過 50%，處于較高的增長速度。物業(yè)類型 供應(yīng)面積（萬㎡） 同比增速住宅 18%商業(yè) 51%辦公樓 58%車庫、車位 16%其他 42%合計 22%注：住宅包括了別墅、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房和限價房等23三、城市物業(yè)供需情況，辦公樓成交倍增，商業(yè)物業(yè)成交同比下滑從 2023年南寧市商品房成交的物業(yè)類型分布來看，全年商品房住宅共成交 58508套，同比增長 %，成交面積 603萬㎡，同比增長 %，商品房住宅（含經(jīng)濟適用房 3129套 ㎡）成交面積占到總量的 82%的比重。辦公樓（寫字樓）成交 3992套合計 50萬㎡，同比增長近 145%，是南寧市 2023年成交增速最快的物業(yè)類型，這主要得益于南寧市經(jīng)濟貿(mào)易的穩(wěn)健發(fā)展和大型寫字樓項目的集中上市（青秀與安吉萬達廣場、五象新區(qū)總部基地項目）推動。 2023年下降 % 。24三、城市物業(yè)供需情況 4年新高，成交價格卻一再回落，庫存面積大增2023年南寧市商業(yè)物業(yè)用房（含商鋪及商業(yè)用房）供應(yīng)量為 61萬㎡，成交 24萬㎡，同比去年增長 20%；全年成交總金額 ，均價為 24260元 /㎡ ，同比 2023年下降近 15%。隨著商業(yè)市場的穩(wěn)步發(fā)展，全市商品房供需將 保持穩(wěn)中有升的趨勢，但由于目前庫存量較大，各個區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展的不均衡性，預(yù)計未來南寧市各大區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展仍存在較大差距。此外， 100200㎡面積段的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)也占據(jù)相當(dāng)比例， 2023年供應(yīng)1151套， 500㎡以上戶型供應(yīng)套數(shù)較小。2023年南寧市商業(yè)物業(yè)面積段供應(yīng)分布26三、城市物業(yè)供需情況，商鋪成交面積大都集中在 60㎡ 以下從 2023年南寧市商品房成交的物業(yè)類型分布來看，全年商品房住宅共成交 58508套，同比增長 %，成交面積 603萬㎡，同比增長 %，商品房住宅（含經(jīng)濟適用房 3129套 ㎡）成交面積占到總量的 82%的比重。辦公樓（寫字樓）成交 3992套合計 50萬㎡，同比增長近 145%，是南寧市 2023年成交增速最快的物業(yè)類型，這主要得益于南寧市經(jīng)濟貿(mào)易的穩(wěn)健發(fā)展和大型寫字樓項目的集中上市（青秀與安吉萬達廣場、五象新區(qū)總部基地項目）推動。 2023年下降 % 。2023年南寧市各城區(qū)商鋪成交均價差別較大，其中興寧區(qū)成交均價最高，達到 29732元 /㎡ ，青秀區(qū)其次，成交均價為 27880元 /㎡ ；其他四城區(qū)成交均價均低于 23000元 /㎡ ，邕寧區(qū)成交均價最低，僅 19187元 /㎡ 。規(guī)劃目標(biāo)：?把南寧打造成為在全區(qū)、西南地區(qū)乃至東盟具有更大影響力的區(qū)域消費中心城市?！?《 南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 》南寧市主要大型商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃示意圖 南寧市主要市場組團規(guī)劃示意圖30四、城市商圈分布及經(jīng)營情況朝陽商圈 ——南寧最核心的商業(yè)中心，輻射全區(qū)各市、縣消費人群。項目名稱 建筑面積（萬㎡） 開業(yè)時間 商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）悅薈廣場 13 2023 購物中心 中高 400500新朝陽商業(yè)廣場 2023 百貨 中低 300西南商都 2023 百貨 中低 提點20~25南寧百貨（南樓）8（北樓）1956 百貨 中低 提點體量： ㎡（百貨部分）；定位： 中檔大眾化；業(yè)態(tài)： IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務(wù)。夢之島古城店夢之島七星店九一天地項目名稱 建筑面積（萬㎡） 開業(yè)時間 商業(yè)形 式 檔次 租金（元 /㎡ *天）夢之島七星店 1995 百貨 中高 扣點： 22%九一天地 3 2023 百貨 中高 600夢之島百貨（古城路店） 2023 百貨 中 未知體量： 12萬㎡（百貨）；定位： 中產(chǎn)階級消費；業(yè)態(tài)： 鞋帽、服飾、國際潮流品牌、電子商品、超市、美食、休閑娛樂。體量： 14萬㎡（百貨）；定位： 中產(chǎn)階級消費；業(yè)態(tài)： 鞋帽、服飾、家居、超市、美食、休閑娛樂、商務(wù)配套服務(wù)。體量： 40萬㎡（購物中心）；定位： 中檔大眾化；業(yè)態(tài)： IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務(wù)。萬象城航洋國際 MALL34四、城市商圈分布及經(jīng)營情況江南淡村商圈 ——目前以基礎(chǔ)商業(yè)居多，消費客群偏中低端。體量： 8萬㎡（購物中心）；定位： 中低檔大眾化；業(yè)態(tài)： IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務(wù)。各商圈經(jīng)營穩(wěn)定：? 以朝陽廣場商圈為代表，南寧市各商圈的發(fā)展都有穩(wěn)定的消費客群基礎(chǔ)，清晰的業(yè)態(tài)組合方向，經(jīng)營效果穩(wěn)定良好，租金水平都保持在 600900元 /月 /m2的合理水平；東 “人氣 ”西 “財氣 ”的發(fā)展趨勢：? 以民族大道為中軸，南寧市商圈發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的東 “人氣 ”西 “財氣 ”趨勢，西面以朝陽廣場為代表的人流聚集效果明顯，越往東定位越高端，租金水平也隨之提升；不在城市主發(fā)展軸上，另辟蹊徑更重要：? 主流購物百貨商場不建議考慮，新穎差異化目的地采購型市場更符合片區(qū)定位及發(fā)展。但在電商沖擊，同質(zhì)化競爭，城鎮(zhèn)化速度推升的地價和人力成本逼迫下，百貨業(yè)傳統(tǒng)賣場做法前途黯淡。您認為家附近的商場什么樣的變化更令您高興？您最常去商場選購哪些商品？38五、城市商圈分布及經(jīng)營情況如 ——傳統(tǒng)的書店變成了推介閱讀生活方式或某些興趣主題的新型百貨店，可以靠主題活動旺場整合咖啡、數(shù)碼、飾品、時裝，護膚品進行場景式售賣，情境化的營銷。如 ——傳統(tǒng)的首飾店賣起款式豐富的晚裝、包包、鞋和各種配飾、護膚品、化妝品，甚至是手機，手提電腦，做成專業(yè)的關(guān)于 “ 美姿裝扮 ”“ 自信之美 ” 生活方式的專業(yè)百貨店 。在街邊小型主題餐廳（如武俠風(fēng)格餐廳風(fēng)波莊、動物主題餐廳： M_Club動物俱樂部）與外來特色菜品餐廳（如蓉李記、菲越新馬泰）。以海洋為主題的餐廳 足球主題餐廳川菜主題餐廳40五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——快時尚品牌敢拿實體店去拼電商服裝業(yè)在電商沖擊劇烈，傳統(tǒng)服裝零售市場日益蕭條的情況下，商場內(nèi)的 HM 、 ZARA、優(yōu)衣庫等快時尚品牌專柜 不減反增，保持著強勢的增長勢頭。如 HM——HM的線下實體店在全球保持在 10%—15%的增長速度，而中國是其增長最快的市場。41五、城市商圈分布及經(jīng)營情況如優(yōu)衣庫 ——目前優(yōu)衣庫在中國的 80多個城市已有 374家門店，他們的發(fā)展計劃是每年再增加 80個門店。42五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——青秀萬達廣場 樓層 主題層級 主力板塊布局 描述5F 休閑娛樂 IMAX影院 目標(biāo)客群 ：年輕一族，追求時尚這、情侶居多4F 休閑娛樂 大歌星 諾伯曼運動會館 萬達百貨 目標(biāo)客群 ：追求時尚者、辦公室消費群體3F 餐飲 大玩家 餐飲 萬達百貨 目標(biāo)客群 ：追求時尚者、中產(chǎn)家庭、辦公室消費群體、部分旅游客群2F 精品購物 UNIQLO 服裝精品 體驗 萬達百貨 目標(biāo)客群 ： 吸引中產(chǎn)階級消費者及年輕客戶群。主要采取 “ 中間零售店 +動線端頭休閑餐飲 /主力店 ” 的模式來拉動人流量1F 精品購物 大玩家 服裝精品 萬達百貨B1 生活便利 華潤萬家 精品店 與停車場相連通，人流量大，因此業(yè)態(tài)安排主要考慮滿足生活便利需求 不同的樓層有不同的對應(yīng)消費群體 ，根據(jù)各店鋪的產(chǎn)品檔次和目標(biāo)客戶劃定不同的樓層和區(qū)域，目標(biāo)性較強；采取 “ 主力店 +次主力店 +室內(nèi)商業(yè)街 +開放空間 ” 的業(yè)態(tài)構(gòu)成，以室內(nèi)商業(yè)街為核心，在室內(nèi)商業(yè)街的節(jié)點位置布置主力店或次主力店，帶動人氣；其他店鋪則負責(zé)過渡和銜接，貢獻租金收益；縱向來看，隨著樓層的升高，業(yè)態(tài)的 消費目的性 越來越強，很好的引導(dǎo)客流上升，形成人氣互動。 利用特色業(yè)態(tài)、目的性消費、餐飲娛樂拉動人流到達高樓層5F 兒童休閑 沃美影院 兒童娛樂