成本法及其應(yīng)用課件-在線瀏覽
2025-03-20 11:45本頁面
【正文】 有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價格的一定比例來測算。 (2)相關(guān)稅費，一般包括以下 4項稅費： ? ①征地管理費 ? ②耕地占用稅 ? ③耕地開墾費 ? ④新菜地開發(fā)建設(shè)基金 (3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費。 (1)房屋征收補(bǔ)償安置費用，一般由以下 5項費用組成： ? ①被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格， ? ②被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額， ? ③搬遷補(bǔ)助費， ? ④安置補(bǔ)助費， ? ⑤征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費。在實際中主要包括下列幾項： ? 勘察設(shè)計和前期工程費 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ? 建筑安裝工程費 ? 公共配套設(shè)施建設(shè)費 ? 其他工程費 ， 包括工程監(jiān)理費 、 竣工驗收費等 ? 開發(fā)過程中的稅費 二、建設(shè)成本 三、管理費用 ? 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用 ? 包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等， ? 可按照土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例，例如 5%估算。 ? 廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費一般是與銷售同時發(fā)生的。 五、投資利息 (一 )投資利息的含義 ? 投資利息與財務(wù)費用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費。 (二 )投資利息的計算 計算投資利息具體需要把握下列 6個方面 ? 應(yīng)計息的項目 應(yīng)計息的項目包括取得土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。計息周期可以是年、半年、季、月等，通常為年。 可分為兩類： ? 銷售稅金及附加 :“兩稅一費 ” 一般為售價的 % ? 其他銷售稅費 , 包括印花稅 、 交易手續(xù)費等 。 ? 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價）減去各種成本、費用和稅金后的余額。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有下列 4種 : ? 1)計算基數(shù) = 土地取得成本 + 建設(shè)成本， ? 相應(yīng)的利潤率稱為直接成本利潤率 ,即： ? 2)計算基數(shù) = 土地取得成本 + 建設(shè)成本 + 管理費用十銷售費用， ? 相應(yīng)的利潤率稱為投資利潤率，即： ? 3)計算基數(shù) = 土地取得成本 + 建設(shè)成本 + 管理費用 + 銷售費用 + 投資利息 , ? 相應(yīng)的利潤率稱為成本利潤率，即： ? 4)計算基數(shù) = 土地取得成本 + 建設(shè)成本 + 管理費用 + 銷售費用 + 投資利息 +銷售稅費+開發(fā)利潤 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 (售價 ), ? 相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率，即： (4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的。 ?公式： 新開發(fā)的土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地建設(shè)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 ? 新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下 : ? 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 = (取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 + 土地開發(fā)總成本 + 總管理費用 + 總銷售費用 + 總投資利息 + 總銷售稅費 + 總開發(fā)利潤 )247。 注意 ： 第一 、 重新購建價格是 價值時點 的 第二 、 重新購建價格是 客觀 的 第三 、 建筑物的重新購建價格是 全新狀況 下 的價格 ， 未扣除 折舊； ★ 房地產(chǎn)的重新購建價格是在 價值時點 時的價格 二、重新購建價格的求取思路 (一 )房地重新購建價格的求取思路 ? 一是 模擬 房地產(chǎn)開發(fā)商的 房地產(chǎn)開發(fā)過程 ? 二是將該房地分為 土地和建筑物 兩個相對獨立的部分分別求取土地和建筑物的重新購建價格， 再求和 。 ? 成本法 (三 )建筑物重新購建價格的求取思路 ? 假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，然后在該土地上建造與該建筑物 相同 或者具有同等效用 的 全新建筑物 的 必要支出 和應(yīng)得 利潤 ， ? 注意：土地與建筑物重新購建價格界限分 清、不重復(fù)、不漏項。 ? 可以把這種重新建造方式形象地理解為 復(fù)制 當(dāng)今我們還能真正“復(fù)制” 故宮嗎？ 重建價格 適用于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價 重置價格 ? 重置價格也稱為重置成本 ，是指采用 價值時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用 的 全新建筑物 的必要支出和應(yīng)得利潤。 ? 重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時也是 “ 替代原理 ” 的體現(xiàn)。 即： 建筑物折舊 = 建筑物重新購建價格 建筑物市場價值 建筑物的折舊包括三個方面： ? 物質(zhì)折舊 ? 功能折舊 ? 經(jīng)濟(jì)折舊
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