成本法概述-在線瀏覽
2025-03-20 11:34本頁面
【正文】 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 = 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 247。2．計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、容積率等進行適當?shù)脑鰷p修正。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的成本價格為每平方米多少元？【解】由題意：設荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為 V，則：V=++[*（ 1+10%） ] +[*（1+10%） ]+ V （ %+%）單價 =V/（總面積 *60%）新建房地價格 = 土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 + 建筑物建造成本 + 管理費用 + 投資利息 + 銷售費用 + 銷售稅費 + 開發(fā)利潤 新建建筑物價格 = 建筑物建造成本 + 管理費用 + 投資利息 +銷售費用 + 銷售稅費 + 開發(fā)利潤 （三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)采用成本法估價時一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。減損部分。重建價格重建價格 ，是指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務費用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 （一）建筑物折舊的概念和實質(zhì)會計折舊是原始賬面價值的減損估價的折舊是價值的減損修正成本法成本法四、建筑物折舊四、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例 （一）建筑物折舊的概念和實質(zhì)折舊的實質(zhì)（類型） ： 是由物理因素引起的折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。如建筑式樣過時，內(nèi)部布局過時，設備陳舊落后等。 包括 供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變和政府政策變化等 。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。包括框架大板與框架 輕板 結(jié) 構(gòu)等房屋。外 墻 部分砌 磚 、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并 設 有陽臺，內(nèi)外 設備齊 全的 單 元式住宅或非住宅房屋3 磚 混 結(jié) 構(gòu)二等 部分 鋼 筋混凝土，主要是 磚墻 承重的 結(jié) 構(gòu)。 這類 房屋一般是外部有裝修 處 理、內(nèi)部 設備 完善的庭院式或花園洋房等高 級 房屋5 磚 木 結(jié) 構(gòu)二等 結(jié) 構(gòu)正 規(guī) ，材料 較 好，一般外部沒有裝修 處 理，室內(nèi)有 專 用上、下水等 設備 的普通 磚 木 結(jié) 構(gòu)房屋6 磚 木 結(jié) 構(gòu)三等 結(jié) 構(gòu) 簡單 ，材料 較 差，室內(nèi)沒有 專 用上下水等 設備 ， 較 低 級的 磚 木 結(jié) 構(gòu)房屋7 簡 易 結(jié) 構(gòu) 如 簡 易樓、平房、木板房、 磚 壞房、土草房、竹木捆 綁 房等 （二） 房屋折舊和完損等級評定的有關規(guī)定 成本法成本法四、建筑物折舊四、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例 各種 結(jié) 構(gòu)房屋的耐用年限（ 單 位：年） 表 45結(jié) 構(gòu) 用途鋼 筋混凝土 結(jié) 構(gòu)磚 混 結(jié)構(gòu)一等磚 混 結(jié)構(gòu)二等磚 木 結(jié)構(gòu)一等磚 木 結(jié)構(gòu)二等磚 木 結(jié)構(gòu)三等生 產(chǎn) 用房 50 40 40 30 30 30受腐 蝕 的生 產(chǎn) 用房 35 30 30 20 20 20非生 產(chǎn) 用房 60 50 50 40 40 40簡 易 結(jié) 構(gòu) 10 各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)為 0、磚混結(jié)構(gòu) 2％、磚木結(jié)構(gòu)一等 6％、磚木結(jié)構(gòu)二等 4％、磚木結(jié)構(gòu)三等 3％。 房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為 完好房、基本完好房、一般損壞房、重損壞房和危險房 等五類?；?雖 然個 別 分 項 有 輕 微 損 壞，但一般 經(jīng)過 小修就能修復的十、九、八成基本完好房結(jié) 構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有 輕 微 損 壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)， 設備 、管道 現(xiàn) 狀基本良好，能正常使用， 經(jīng)過 一般性的 維 修能恢復的七、六成一般 損壞房結(jié) 構(gòu)一般性的 損 壞，部分構(gòu)部件有 損 壞或 變 形，屋面局部漏雨，裝修局部有破 損 ，油漆老化， 設備 、管道不 夠暢 通．水 衛(wèi) 、 電 照管 線 、器具和零件有部分老化、 損 壞或殘缺，需要 進 行中修或局部大修更 換 部件的五、四成嚴 重 損壞
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