【正文】 ? 項(xiàng)目分布形式 ——— 主要集中在地下一層、一層部份，一層可適度配置敞開式鋪王，中間可設(shè)中庭、分割給相關(guān)商業(yè)點(diǎn)（如眼鏡、化妝品、藥品、服飾旗艦店、珠寶、知名連鎖快餐等，以小型商業(yè)購物中心模式打造； ? 建筑組合形式 ——— 裙樓上塔樓部分，以酒店式公寓形式出現(xiàn)，商務(wù)結(jié)合零售，擁有極強(qiáng)的互動(dòng)性； 項(xiàng)目整體定位原則 二、產(chǎn)品功能設(shè)定 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和價(jià)值實(shí)現(xiàn) 2 ? 中高檔住宅區(qū) ? 項(xiàng)目分布形式 ——— 內(nèi)為園林式小區(qū)，外圍含底商，道路交匯處為購物中心及酒店式公寓；釋義：沿路面及道路交匯處一樓沿街部分一定主打商業(yè)及街鋪，裙樓上以酒店式公寓增加價(jià)值，內(nèi)有封閉式管理住宅小區(qū)，環(huán)境清幽，綠化覆蓋率高，合理利用水體，生活氛圍濃厚，居住環(huán)境舒適； ? 建筑組合形式 ——— 高層 +底商；釋義：封閉式管理，外圍配置街鋪，商業(yè)配套滿足生活需要，為住宅提供消費(fèi)便利。 26 ? 項(xiàng)目沿迎賓路 自西向東分別為 —— 家紡專業(yè)市場 住宅區(qū) 購物中心（含酒店式公寓） ? 家紡專業(yè)市場 — 西面物流區(qū)，精品區(qū)緊靠大廣高速，南面商品區(qū)面向迎賓路，以南北縱橫交錯(cuò)的分布既可形成互動(dòng)，且方向感清晰；商鋪結(jié)構(gòu)方正實(shí)用，利于經(jīng)營者最大化利用； ? 購物中心 — 位于迎賓大道與花山路交匯核心點(diǎn)，昭示性極強(qiáng)，輻射區(qū)域立足西面、北面可以向南及東長江方向發(fā)展； ? 酒店式公寓 — 位于購物中心裙樓以上，作為塔樓形式在交通要道成為地標(biāo)性建筑，商務(wù)功能客戶群進(jìn)一步放大，聯(lián)動(dòng)購物中心，具有很強(qiáng)價(jià)值； ? 街鋪底商 — 以購物中心為核心陸續(xù)向兩側(cè)延伸，配套助購物中心一樓相關(guān)業(yè)態(tài)，價(jià)值不言而喻?？党牵世噬峡?，體現(xiàn)了項(xiàng)目追求的品質(zhì)，為居住的客戶打造一個(gè)健康家園，為旅居的人提供一個(gè)暫時(shí)的舒適居住環(huán)境，家紡專業(yè)市場，也是圍繞美化生活，健康家居的業(yè)態(tài)。 各業(yè)態(tài)名稱：家紡專業(yè)市場 —— 康城家居中心 酒店式公寓 —— 康城公館 購物中心 —— 康城購物中心 住宅 —— 康馨園 方案二、怡景家居生活廣場 詮釋： 怡，舒適；景，強(qiáng)化項(xiàng)目立面、周邊環(huán)境及園內(nèi)景觀打造。 各業(yè)態(tài)名稱：家紡專業(yè)市場 —— 怡景家居中心 酒店式公寓 —— 怡景公館 購物中心 —— 怡景購物中心 住宅 —— 怡景園 案名原則 —— 城市綜合體，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，案名需具備一定模糊性。 ? 接受城市中心區(qū)商業(yè)輻射，融入城市商業(yè)格局當(dāng)中，在此基礎(chǔ)上升級、創(chuàng)新。 商業(yè)部分定位 一、商業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 30 ? 黃石港及花湖板塊 是黃石與鄂州合力共同打造的省直管經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也是黃石近年來房地產(chǎn)開發(fā)最密集區(qū)域，素有 “ 鄂州東部新城區(qū)、黃石后花園 ” 之稱。 ? 東方裝飾城與本項(xiàng)目隔路相望，為避免同質(zhì)化造成區(qū)域不良競爭，確保本項(xiàng)目的順利開發(fā)，宜借助區(qū)域市場先發(fā)及后發(fā)優(yōu)勢，走特色化、專業(yè)化道路，打造最專業(yè)、最成規(guī)模、最貼近服務(wù)的家紡專業(yè)市場，實(shí)現(xiàn)區(qū)域業(yè)態(tài)互補(bǔ)，共同發(fā)展。 由于項(xiàng)目屬于綜合體商業(yè)，對各個(gè)類型商業(yè)逐個(gè)進(jìn)行分解。按照區(qū)域影響進(jìn)行劃級別歸類，為項(xiàng)目確定更準(zhǔn)確客戶群尋找依據(jù)： 商業(yè)部分定位 三、目標(biāo)市場定位 32 消費(fèi)對象的重要性按照區(qū)域進(jìn)行劃分 ? 軟飾家紡中心 ? 一級客戶群：花湖區(qū)域居民 ? 二級客戶群：黃石城市居民 ? 三級客戶群：城際圈內(nèi)居民 ? 購物中心 ? 一級客戶群：項(xiàng)目社區(qū)居民 ? 二級客戶群：花湖板塊居民 ? 三級客戶群：黃石城市居民 ? 四級客戶群：商務(wù)洽談客戶 ? 酒店式公寓 ? 一級客戶群：黃石城市居民 ? 二級客戶群：城際圈投資型客戶 ? 底商街鋪 ? 一級客戶群：項(xiàng)目社區(qū)居民 ? 二級客戶群：花湖板塊居民 ? 三級客戶群：黃石城市居民 商業(yè)部分定位 三、目標(biāo)市場定位 項(xiàng)目是商業(yè)綜合體，但各業(yè)態(tài)面對的消費(fèi)客戶有所不同： 軟飾家紡中心 —— 打造規(guī)模專業(yè)的家紡中心，提升整合黃石家紡市場品質(zhì)，輻射周邊相鄰城市圈； 購物中心 —— 以配套為主，首先面向項(xiàng)目社區(qū)及本板塊內(nèi)居民，影響力在于區(qū)域板塊； 酒店式公寓 —— 作為新興居住及投資模式，吸納黃石投資人群，提高項(xiàng)目的影響力； 底商街鋪 —— 以配套為主，作為購物中心配套業(yè)態(tài)，具備更靈活的價(jià)值； 33 購買對象重要性按照區(qū)域進(jìn)行劃分 ? 軟飾家紡中心 ? 一級客戶群：本地家紡經(jīng)營者 ? 二級客戶群：本地投資者 ? 三級客戶群：城際圈內(nèi)家紡經(jīng)營者 ? 四級客戶群：城際圈內(nèi)家紡?fù)顿Y者 ? 購物中心 ? 一級客戶群：國內(nèi)外品牌商家 ? 二級客戶群：城際圈品牌商家 ? 酒店式公寓 ? 一級客戶群：黃石本地投資者 ? 二級客戶群：城際圈投資者 ? 三級客戶群：城際圈內(nèi)投資兼度假型客戶 ? 底商街鋪 ? 一級客戶群：黃石本地投資者 ? 二級客戶群：城市圈投資者 商業(yè)部分定位 三、目標(biāo)市場定位 軟飾家紡中心 —— 面向全市，自購自營型客戶及投資型客戶是主力購買群體； 購物中心 —— 考慮到銷售的可能，國內(nèi)外品牌超市有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐市場培育期；可作為主要購買客戶，根據(jù)招商情況，確定購物中心的出租出售模式，本篇僅針對可能的銷售對客戶進(jìn)行分級； 酒店式公寓 —— 投資客戶影響力主要面對本市，充分挖掘潛在客源； 底商街鋪 —— 購物中心旁街道的街鋪具備極高的商業(yè)價(jià)值，本地投資者是主要客戶來源。 注：本篇以項(xiàng)目主要輻射消費(fèi)群范圍做歸類，主要目的是給各業(yè)態(tài)劃分清晰的目標(biāo)范圍；在以后每個(gè)業(yè)態(tài)單獨(dú)介紹章節(jié)中，再根據(jù)目標(biāo)客戶的年齡、職業(yè)特征進(jìn)行歸類分析。 軟飾家紡中心是本項(xiàng)目拿地及開發(fā)的主要條件，但軟飾家紡中心的價(jià)值及賣點(diǎn)與購物中心有很大關(guān)系。 38 優(yōu)勢（ S） —— 板塊非常欠缺規(guī)模零售業(yè)； ? 綜合性商業(yè)周邊樓盤銷售良好，但普遍體量有限，更談不上商業(yè)配套； ? 項(xiàng)目自身體量大，專業(yè)市場帶來商務(wù)人流，聚客性強(qiáng)； ? 項(xiàng)目自身居住人群日常所需； ? 帶動(dòng)、盤活整個(gè)項(xiàng)目。 威脅 （ T） —— 紅星美凱龍今年也將在全國進(jìn)行百貨業(yè)布點(diǎn)的計(jì)劃，本項(xiàng)目若很好利用對方在黃石項(xiàng)目未確定是否操作百貨業(yè)的情況，行動(dòng)在前，或與對方牽手合作，則可轉(zhuǎn)為項(xiàng)目優(yōu)勢。 購物中心 三、主要客戶群分析 按性別差異： ? 男性： 對購買家電數(shù)碼產(chǎn)品有較大喜好，喜歡和朋友去咖啡廳或茶吧聊天休閑； ? 女性： 化妝品、珠寶、保健品、品牌服裝為消費(fèi)主要偏好，也喜歡在休閑餐飲、咖啡廳或茶吧休閑娛樂。 ? 管理層： 對購物環(huán)境和商品檔次要求較高。 ? 城市圈商務(wù)往來客流： 對于購物環(huán)境較為重視，對消費(fèi)價(jià)格不甚敏感。 購物中心 三、主要客戶群分析 41 ? 主力業(yè)態(tài)： ? 超市（主力店） — 是購物中心核心部份，所有類型客戶群體必定會在超市進(jìn)行日常用品購物，與所有人生活息息相關(guān)，是帶動(dòng)這個(gè)購物中心商業(yè)部分的核心； ? 家電數(shù)碼（次主力店） — 可以引進(jìn)小品牌連鎖店小規(guī)模經(jīng)營，目的主要是提升及補(bǔ)充超市業(yè)態(tài)，根據(jù)招商工作開展后超市經(jīng)營規(guī)模和種類，再確定引進(jìn)與否及引進(jìn)規(guī)模； ? 休閑餐飲（次主力店） — 國內(nèi)外知名品牌連鎖店，對于流動(dòng)于項(xiàng)目周邊人流、商務(wù)往來的人群、生活居住在本板塊及項(xiàng)目生活區(qū)居民來說，都有輻射作用； ? 健身、休閑娛樂、兒童娛樂場所、小型影劇院等（次主力店） — 這幾類業(yè)態(tài)都具備一站式吸客的作用，作為主力業(yè)態(tài)中休閑娛樂補(bǔ)充業(yè)態(tài)，可以考慮對項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)充，引入上述全部或部分業(yè)態(tài)，規(guī)模以小型為主； ? 服飾品牌、鞋、珠寶、咖啡廳或茶吧、眼鏡等業(yè)態(tài) — 這幾類均為與生活緊密貼近息息相關(guān)且較為頻繁的業(yè)態(tài)，商鋪價(jià)值無論租或售利益值較高。 購物中心 四、購物中心業(yè)態(tài)組合 42 說明：以百貨形式布局、以購物中心模式靈活使用商業(yè)面積 ? 超市入駐： ? 方式為 租賃 —— 租賃地下一層給超市，或部分一層，一樓部分及以上可銷售； ? 方式為 銷售 —— 銷售地下一層，一層及以上持有并銷售； ? 目的：通過超市入駐，增值整體商業(yè)，并將最具價(jià)值一樓部分盡量保留，用于持有或銷售，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，以超市為主力店，利用超市的價(jià)值，招商在前，以百貨業(yè)布局進(jìn)行針對性業(yè)態(tài)招商，創(chuàng)造最大價(jià)值，帶租約銷售也許是個(gè)不錯(cuò)的方案； ? 百貨業(yè)入駐： ? 方式為 租賃 —— 對于一樓超市部分入口處。 五、盈利模式 購物中心 43 購物中心價(jià)值評判體系： ? 商業(yè)價(jià)值 —— 是商業(yè)形態(tài)聚客、滯客及悅客能力的累加。 ? 滯客能力 —— 指經(jīng)營場所通過動(dòng)線設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)的合理組合搭配，盡可能延長消費(fèi)者滯留時(shí)間，增加其消費(fèi)可能的能力。 六、項(xiàng)目主題定位 購物中心 44 功能定位闡述： ? 購物功能 ：滿足消費(fèi)者全方位的購物需求。 ? 體驗(yàn)功能 ：創(chuàng)造舒適化、個(gè)性化、時(shí)尚化的商業(yè)環(huán)境，使消費(fèi)者在消費(fèi)的同時(shí)獲得愉悅的精神享受。 檔次定位： 檔次定位走中檔路線，這是根據(jù)商場內(nèi)出售商品的價(jià)格高低以及其大眾化、時(shí)尚的風(fēng)格為標(biāo)準(zhǔn)。 七、項(xiàng)目功能定位 購物中心 45 百貨業(yè)態(tài)在傳統(tǒng)商圈人口上指標(biāo)較高，通過本地商家訪談，部分大型商家對本項(xiàng)目所在板塊有較濃厚的興趣，黃石老城區(qū)具備大型百貨甚至真正意義上 shopping mall的開店指標(biāo)條件，但缺乏相應(yīng)物業(yè)支持支撐，所以，商業(yè)檔次始終無法提升。 業(yè)態(tài) 選址區(qū)域 交通要求 人口要求 營業(yè)面積 消費(fèi)特征 百貨 繁華商業(yè)區(qū) 昭示性、通達(dá)性強(qiáng) 40萬人以上 5000㎡ 以上 目標(biāo) /隨機(jī)消費(fèi) 超市 居民區(qū)、次級商業(yè) 區(qū) 通達(dá)性強(qiáng) 10萬以上 202310000㎡ 以上 目標(biāo)消費(fèi) 專業(yè)店 商業(yè)區(qū) 通達(dá)性強(qiáng) 10萬以上 3000— 5000㎡ 目標(biāo)消費(fèi) 專賣店 不限 通達(dá)性強(qiáng) 3萬人以上 100— 500㎡ 隨機(jī)消費(fèi) 品牌餐飲 商業(yè)區(qū) 通達(dá)性強(qiáng) 10萬以上 500— 1000㎡ 目標(biāo) /隨機(jī)消費(fèi) 休閑娛樂 不限 通達(dá)性強(qiáng) 視營業(yè)規(guī)模而定 500— 5000㎡ 目標(biāo)消費(fèi) 現(xiàn)代商業(yè)主要業(yè)態(tài)選址要求和消費(fèi)特征： 七、項(xiàng)目功能定位 購物中心 46 大型商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則： 商業(yè)百貨業(yè)進(jìn)駐本區(qū)域的時(shí)機(jī)已然成熟，而本項(xiàng)目 — 2萬㎡商業(yè)量足以滿足百貨業(yè)態(tài)使用需求。 商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議 根據(jù)各類商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求、消費(fèi)特征和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，建議本項(xiàng)目商業(yè)主力店業(yè)態(tài)定位為大型綜合超市，以解決花湖黃石港板塊居民基本消費(fèi)需求，是本案商業(yè)發(fā)展之本，穩(wěn)固這個(gè)根本，才能逐步聚集人氣，形成商業(yè)氛圍。 二層 ： 飲食城 、 其他特色餐飲 負(fù)一層：超市 一層：部分藥品 、 珠寶 、 服裝 、 快餐連鎖 、 咖啡廳 、 珠寶 、 手表 、 化妝品等 地面 48 ? 黃石港片區(qū)成交類型多數(shù)為住宅底商，考慮到包含部分其他類型商業(yè)物業(yè)，如二樓商業(yè)、寫字樓等，有可能一定程度拉低價(jià)格，所以本月黃石一樓街鋪成交價(jià)格估算應(yīng)該在 1000012023元 /㎡ 區(qū)間。 九、價(jià)格估算 購物中心 49 項(xiàng)目定位原則中 購物中心：完成 70%80%銷售率可行性較高。 ? 黃石商業(yè)狀況仍然以街鋪為主，它依然是黃石投資者認(rèn)同度最高的投資種類， 購物中心一層具備商業(yè)業(yè)態(tài)的支撐，商鋪劃分清晰，銷售率實(shí)現(xiàn)非?，F(xiàn)實(shí)； ? 二樓以大規(guī)模餐飲布局，具有銷售價(jià)值，不過整體性經(jīng)營的性質(zhì)在銷售可行性及持有方面各占 50%。 ? 通過市場調(diào)研，區(qū)域板塊消費(fèi)群對購房投資需求回報(bào)期望值最高在 6%，項(xiàng)目目前保守估計(jì)完全達(dá)到。 九、價(jià)格估算 購物中心 51 小結(jié)： ? 考慮到本板塊的成熟度、未來的機(jī)會點(diǎn)及住宅銷售的支持，建議購物中心考慮 ㎡規(guī)模。 購物中心 九、價(jià)格估算 52 本篇結(jié)論： ? 購物中心存在的重要性 ：雖然主要目的在于以社區(qū)主力店超市為主，豐富本項(xiàng)目商業(yè)需要，聚集人氣，為其它業(yè)態(tài)提供更多關(guān)注，但是，區(qū)域板塊處于商業(yè)盲點(diǎn)，雖然目前入住人口暫時(shí)不夠興旺、居住氛圍尚街時(shí)日，但從長遠(yuǎn)來看，片區(qū)內(nèi)大面積住宅項(xiàng)目開發(fā)及板塊的各種優(yōu)勢，可以預(yù)測，在項(xiàng)目陸續(xù)展開銷售時(shí)，零售業(yè)帶來收益不容小視。 ? 靈活根據(jù)主力店進(jìn)住條件 ，商業(yè)進(jìn)行針對性劃分，各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)，以現(xiàn)金流為主導(dǎo)思想，將最具價(jià)值位置做到持