【正文】 式公寓的經(jīng)營(yíng)模式，市場(chǎng)針對(duì)面更加廣泛； ? 項(xiàng)目自身屬于黃石罕見的城市綜合體，對(duì)項(xiàng)目本身的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、 購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者而言，集住宅、辦公、酒店式管理的這樣一種物業(yè)來說無(wú)疑不是一件好事； 五、酒店式公寓 SWOT分析 劣勢(shì) (Weakness) ? 區(qū)域配套不成熟，黃石本地居民認(rèn)同度不足； ? 處于迎賓大道與大廣高速中間，噪音對(duì)項(xiàng)目部份居住品質(zhì)產(chǎn)生影響； ? 由于是黃石市場(chǎng)內(nèi)第一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，項(xiàng)目操作具有一定風(fēng)險(xiǎn)。 檔次定位 為打造本項(xiàng)目在黃石市的唯一性及不可復(fù)制性，將項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)定位為高標(biāo)準(zhǔn)， 即室內(nèi)進(jìn)行精裝修，配置單體空調(diào)、 24小時(shí)中央熱水供應(yīng)系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)控制系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)與閉路電視保安監(jiān)控系統(tǒng)以及車輛自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)等智能化程度較高的基礎(chǔ)配置。 六、項(xiàng)目定位 酒店式公寓 軟件 ①家政服務(wù)：日常的房間清潔、干濕洗衣服務(wù)； ②安全服務(wù)： 24小時(shí)保安、 24小時(shí)客房服務(wù)； ③交通服務(wù)：機(jī)場(chǎng)接送、出租車預(yù)定、停車設(shè)施； ④其他服務(wù)：社區(qū)聚會(huì)、幼兒看護(hù)?？們r(jià)不高，頗受投資者歡迎； ? 兩房房型 — 建筑面積在 60~90㎡ /套之間，比較適合中長(zhǎng)期的小規(guī)模家庭及項(xiàng)目自身、周邊的各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者租賃使用。 ? 目前市場(chǎng)上的裝修價(jià)格參差不齊，高至幾千元 /㎡ ，低至一兩百元 /㎡ ，從常規(guī)裝修方案來參照，裝修成本可定為 500元 /㎡ 。 酒店式公寓 六、項(xiàng)目定位 66 ? 酒店規(guī)模及檔次定位 由于本項(xiàng)目地塊建筑物業(yè)形態(tài)的限制，自然環(huán)境相對(duì)較差，不適于建筑高端酒店，加上開發(fā)商希望對(duì)項(xiàng)目盡量減少持有，加速資金的回籠，根據(jù)以上實(shí)際情況，我司將產(chǎn)品的規(guī)模及檔次定位為： 單位面積 (㎡ ) 面積（㎡） 套數(shù) 戶型 比例 40 3600 90 單房 75% 70 2100 30 一房一廳 25% 5700 120 100% 六、項(xiàng)目定位 67 ? 酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算 ? 根據(jù)之前的成本核算，本項(xiàng)目的住宅售價(jià)加上裝修及附加成本為 4648元 /㎡ ，我們將對(duì)該價(jià)格進(jìn)行如下論證： 售價(jià) (元 /㎡ ） 平均面積 （㎡） 總價(jià) 70%貸款額 (萬(wàn)元） 年回報(bào)額 （ 8%） 月回報(bào) （元） 5000 47 235000 18800 1567 4900 47 230300 18424 1535 4800 47 225600 18048 1504 4700 47 220900 17672 1473 4600 47 216200 17296 1441 4500 47 211500 16920 1410 4400 47 206800 16544 1379 4300 47 202300 16168 1347 單價(jià) 4700元 /㎡ ，面積 47㎡ ，總房?jī)r(jià) 220900元，以每年 8%的回報(bào)率計(jì)算，每月將有 1473元返還客戶，三年累計(jì)返還 53016元。 注：國(guó)內(nèi)三星級(jí)酒店每間房日成本為 50— 75元，包含酒店管理公司提點(diǎn)、人員工資、水電辦公費(fèi)用、廣告費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成本。產(chǎn)權(quán)式酒店定價(jià)為 5850元 /㎡ （三年年 8%回報(bào)率。包括床品、毛巾、地毯、布藝、窗簾窗幔、餐廚織物等 。 ? 需求不受房地產(chǎn)政策影響 作為生活必備消費(fèi)品，家紡行業(yè)隨著收入增加，生活質(zhì)量逐步改善，需求呈剛性上漲，行業(yè)前景看好。 ④在市場(chǎng)對(duì)于家紡產(chǎn)品的不斷橫向發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)品縱向發(fā)展也在不斷的進(jìn)行演化，有按年齡段進(jìn)行的分類的（如嬰兒類、孕婦類，老年類），有按行業(yè)進(jìn)行分類的（生活類、酒店類等），有按使用功能分類的（廚房用品、客廳用品、禮品家紡類等），越來越多的分類方法，對(duì)于不同的購(gòu)買人群提供了更大的選擇空間。 2023年許村被中國(guó)紡織工業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)家用紡織品行業(yè)協(xié)會(huì)命名為 “ 中國(guó)布藝名鎮(zhèn) ” 。 三、專業(yè)市場(chǎng)案例分析 家居軟式中心 77 中國(guó)南通家紡城 占地面積 5平方公里，占地面積 16萬(wàn)平方米，建筑面積，共有 39幢商業(yè)樓， 950套門面營(yíng)業(yè)房。 主要家紡銷售基地： 東方裝飾材料城、黃石上窯批發(fā)市場(chǎng)等。 五、項(xiàng)目 SWOT分析 家居軟式中心 80 劣勢(shì)（ Weakness）： ? 地塊周邊開發(fā)時(shí)間短，市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱； ? 當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)習(xí)慣仍然是前往市中心商業(yè)區(qū)消費(fèi)，短時(shí)間內(nèi)較難改變； 機(jī)會(huì)（ Opportunity）： ? 多家國(guó)內(nèi)外品牌零售商有進(jìn)駐黃石計(jì)劃，缺乏合適物業(yè)，給本項(xiàng)目提供絕佳招商機(jī)會(huì)； ? 紅星美凱龍的進(jìn)駐，會(huì)對(duì)本地專業(yè)市場(chǎng)帶來沖擊。 五、項(xiàng)目 SWOT分析 家居軟式中心 81 客戶類型定位 ? 家居軟飾中心的經(jīng)營(yíng)者 經(jīng)營(yíng)者本身就是最合適的購(gòu)買對(duì)象，自行購(gòu)買自主經(jīng)營(yíng)。 ? 紅星美凱龍： ? 紅星美凱龍作為在家居領(lǐng)域在全國(guó)有極高品牌價(jià)值和科學(xué)發(fā)展規(guī)劃的專業(yè)商家，在劃定規(guī)模選定區(qū)域方面，有較為嚴(yán)格的考察指標(biāo)。鑒于此， 家紡專業(yè)市場(chǎng)總面積控制在 ~5萬(wàn)平方之間，達(dá)到一定規(guī)模，但不超越黃石的消費(fèi)規(guī)模，以避免因體量過大，導(dǎo)致無(wú)法滿招的尷尬局面出現(xiàn)。 ? 底商 +集中商業(yè)形式： ? 底商同上，三層以上可以把幾幢底商連接在一起，形成封閉空間，組合成底商 +展示 +辦公 +休閑娛樂的集中式商業(yè)。因此戶戶一樓、戶戶臨街，可以作為本項(xiàng)目布局的整體思路。 ? 本項(xiàng)目面積推測(cè)： ? 所涵蓋的產(chǎn)品范圍以及產(chǎn)品種類雖然多，但是所要經(jīng)營(yíng)的商鋪面積卻不大。 ? 企業(yè) 專業(yè)市場(chǎng)帶動(dòng)下，上中下游產(chǎn)業(yè)一體化，企業(yè)在此設(shè)定網(wǎng)點(diǎn)有一定必要性； 六、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 家居軟式中心 82 “一站式 ” 家紡用品專業(yè)市場(chǎng) 七、項(xiàng)目主題定位 功能定位闡述： 上游中游至下游產(chǎn)業(yè)一體化貫穿； 功能更多樣化 :物流運(yùn)輸功能 +批發(fā) +零售 設(shè)計(jì)多樣化 :商鋪、展示、洽談、活動(dòng)區(qū)等。 威脅（ Threat）； ? 2023房市調(diào)控，對(duì)周邊住宅的銷售有一定影響，周邊住宅的入住率將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)造成一定影響； ? 距本地塊約 300米處在建的 8萬(wàn)平米的紅星美凱龍商業(yè)，將與本項(xiàng)目商業(yè)形成正面沖突或會(huì)有部份商業(yè)業(yè)態(tài)重疊形成競(jìng)爭(zhēng)； ? 東方裝飾材料城經(jīng)營(yíng)中高檔家紡產(chǎn)品，將來可能會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。 四、黃石家紡市場(chǎng)現(xiàn)狀 家居軟式中心 79 優(yōu)勢(shì)（ Strength）： ? 黃石連接武漢城市圈交通交匯點(diǎn)，交通便捷，利于貨物流通； ? 紡織業(yè)是黃石產(chǎn)業(yè)支柱中的一個(gè)重要組成部份，長(zhǎng)期以來，因?yàn)槿狈σ粋€(gè)交易平臺(tái)，導(dǎo)致流通困難，行業(yè)提出交易平臺(tái)需求； ? 地理位置優(yōu)越，處于黃石港與花湖兩大經(jīng)濟(jì)體交匯處，居住及商業(yè)發(fā)展依托現(xiàn)有物流、交通等優(yōu)勢(shì)條件，增值潛力無(wú)限； ? 周邊大量住宅的入住必將放大家紡產(chǎn)品的購(gòu)需求； ? 開發(fā)公司自身行業(yè)基礎(chǔ)及資源為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供了保障； ? 板塊有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，便利的交通，容易形成對(duì)周邊城市的覆蓋，形成區(qū)域性品牌專業(yè)市場(chǎng)； ? 依托現(xiàn)有的東方裝飾城長(zhǎng)期的推廣影響及未來的紅星美凱龍的行業(yè)號(hào)召力，較易獲得市場(chǎng)占有率； ? 花湖片區(qū)承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整與轉(zhuǎn)移的任務(wù)，區(qū)域自身經(jīng)濟(jì)總量、輻射能力、人口規(guī)模、人均收入等要素又將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 場(chǎng)內(nèi)有 19172家經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)著３萬(wàn)多種紡織產(chǎn)品，日客流量達(dá)到 10萬(wàn)人次， 2023年中國(guó)輕紡城市場(chǎng)成交額達(dá)到 708億元人民幣，在紡織經(jīng)濟(jì)困難的一年里還保持了同比 %的增長(zhǎng)。 中國(guó)疊石橋國(guó)際家紡城 疊石橋國(guó)際家紡城市場(chǎng)面積近 50萬(wàn)平方米，家紡城內(nèi)住宿、餐飲、娛樂、物流服務(wù)等設(shè)施和綠化配套一應(yīng)俱全，占地 77150平方米，擁有 8000多個(gè)營(yíng)業(yè)門面及攤位。 小結(jié)：綜合以上家紡行業(yè)前景描述，歸結(jié)為以下幾點(diǎn) ： ? 發(fā)展現(xiàn)狀 —— 市場(chǎng)需求穩(wěn)定，房地產(chǎn)政策調(diào)控影響對(duì)于家紡行業(yè)影響不大； ? 消費(fèi)者市場(chǎng) —— 低端消費(fèi)會(huì)又高端消費(fèi)逐步過渡； ? 消費(fèi)市場(chǎng) —— 營(yíng)銷模式多樣化的發(fā)展趨勢(shì)中，一站式的布局、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的發(fā)展、市場(chǎng)發(fā)展的細(xì)分均越來越清晰； ? 市場(chǎng)動(dòng)向及展望 —— 國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)必然影響尚處于初級(jí)階段的家紡行業(yè)，潛藏巨大潛力有待釋放。 二、現(xiàn)狀與市場(chǎng) 家居軟式中心 74 消費(fèi)者市場(chǎng)特征： ①物美價(jià)廉的中、低檔家用紡織品仍是大多數(shù)消費(fèi)者的選擇； ②消費(fèi)者的品牌消費(fèi)觀念有待培養(yǎng)； ③家用紡織品的品牌消費(fèi)尚處在初級(jí)階段。 ? 床上用品類別占家紡行業(yè)第一位，產(chǎn)值占中國(guó)家紡行業(yè) 1/3以上，其中主要是包括床單、被子、枕頭等產(chǎn)品。 酒店式公寓 六、項(xiàng)目定位 71 報(bào)告提綱 第六部分：家居軟式中心 一、概念 二、現(xiàn)狀與市場(chǎng) 四、黃石家紡市場(chǎng)現(xiàn)狀 五、項(xiàng)目 SWOT分析 六、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 七、項(xiàng)目主題定位 八、規(guī)模定位 十、檔次定位 十二、盈利模式 十三、管理定位 十四、項(xiàng)目智能化定位 十五、電子商務(wù)定位 十六、銷售價(jià)格定位 九、布局定位 十一、業(yè)態(tài)定位 三、專業(yè)市場(chǎng)案例分析 72 ? 家紡 —— 家用紡織品，有些人又叫它軟裝飾。 產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格定位為： 5850元 /㎡ 。 酒店式公寓 六、項(xiàng)目定位 68 客戶每月需支出費(fèi)用 單位售價(jià) 平均面積 （㎡） 總價(jià) 70%貸款額 (萬(wàn)元） 月供款 （ 20年） 月利潤(rùn) 6000 47 282023 1402 71 5900 47 277300 1379 94 5850 47 274950 1367 106 5800 47 272600 1355 118 5750 47 270250 1344 129 5700 47 267900 1332 141 5500 47 258500 1285 188 5400 47 253800 1262 211 累計(jì)返租三年，每年 8%的返還，每月需要 1473元返還客戶，而客戶每月的月供為 1367元，尚有 106元剩余。 ④ 借鑒產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)模式，打造本項(xiàng)目公寓式酒店的新投資模式，規(guī)避銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店貸款控制的風(fēng)險(xiǎn)，與酒店式公寓形成一定區(qū)隔，提供三年 8%的返租模式，強(qiáng)化純投資者信心。 ? 空氣源熱泵熱水機(jī)組是目前市場(chǎng)應(yīng)用比較廣泛的 24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)，據(jù)調(diào)查，該系統(tǒng)安裝的成本約為 63元 /㎡ ，按照單套平均建筑面積 40㎡ ，共設(shè)置 400套，總建面 16000㎡ 計(jì)算，該項(xiàng)成本約為 100萬(wàn)元；車輛識(shí)別系統(tǒng)、周界防范、視頻監(jiān)控、可視對(duì)講等安防設(shè)備的安裝成本約為 85元 /㎡ ，按照建筑面積 16000㎡ 計(jì)算，該項(xiàng)成本約為 135萬(wàn)元；空調(diào)配置為單體壁掛機(jī)，按每臺(tái) 2023元計(jì)算， 400間房，將增加成本 80萬(wàn)元，約為 50元 /㎡ 。大多酒店式公寓都擁有獨(dú)立的功能齊全的會(huì)所，通常包括：健身設(shè)施：網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓球室等； 63 酒店規(guī)模： 總量控制在 400個(gè)單元左右，建筑面積 16000㎡ ，其中為投資客準(zhǔn)備、由酒店管理公司統(tǒng)一管理的公寓式酒店暫定 120套，面積 50006000㎡ 之間；自住同時(shí)享受酒店相關(guān)配套服務(wù)的酒店式公寓 280套，面積約 10000㎡ 。 六、項(xiàng)目定位 酒店式公寓 62 盈利模式定位 ? 全出租酒店公寓 ? 可租售的酒店式公寓 考慮到本項(xiàng)目開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)自身不愿長(zhǎng)期持有物業(yè)，需盡快回籠資金，以進(jìn)行其他方向的投資，我司將該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理定位為將所有物業(yè)進(jìn)行出售，并全線引進(jìn)酒店管理公司進(jìn)行管理，一方面保證開發(fā)商的資金得以迅速回籠，另一方面也保證了業(yè)主后期的經(jīng)營(yíng)管理能有效有序的進(jìn)行。 五、酒店式公寓 SWOT分析 威脅 (Threat) ? 宏觀政策導(dǎo)致購(gòu)房門檻升高，壓制部份購(gòu)房需求； ? 政府對(duì)開發(fā)酒店式公寓的政策影響，有可能增加項(xiàng)目操作難度。 ? 目前在黃石市的固定資產(chǎn)投資大概有以下幾類： ? 商品房固定資產(chǎn)投資 ? 商鋪投資 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店投資 “ 曼晶酒店 ” 的項(xiàng)目是目前黃石唯一帶有產(chǎn)權(quán)式酒店的嘗試。新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，再加上商務(wù)酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細(xì)致的服務(wù)項(xiàng)目和全天候商務(wù)服務(wù)，它可以作為老板或高級(jí)員工的日常居住場(chǎng)所，為人們贏得了較多的工作與休息時(shí)間 。沒有寫字樓、商務(wù)酒店式公寓的那種商務(wù)氣氛。有的購(gòu)買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。 ? 酒店式