【正文】 參觀”到“參與”整合產品概念，整合整盤優(yōu)勢，以一期樣板帶 2期。 * 2期區(qū)域處于東北腹地，于公園第 2排位置，競爭樓盤有更近更好位置，公園已不是唯一。要爭得天下，就要 在西安建立絕對的領袖品牌市場地位； 因此就必須實現(xiàn) 房交會控制、機場控制、高新區(qū)控制、南大街控制，確保銷售正常，進而謀求市場地位統(tǒng)治。 “ 2023決戰(zhàn)： 真正天下之爭 ” “ 為完勝而戰(zhàn) ” * 事關完勝全局： 06年 9月底一期開盤、 07年 5月公寓內部認購基本實現(xiàn) 1期銷售勝利； 2期 08年仍 541套，其中包含 134套合并房；觀邸公寓樓剩余房源 95套，其中包含兩套樣板間。栗總、韓總、吳總。東航地產。西安市第四輪城市總體規(guī)劃擬定，以“九宮格局，棋盤路網，軸線突出，一城多心”為未來中心城市發(fā)展模式；建設“特色西安”發(fā)展迅猛。[ 封天下 ] 東航 公園天下 Ⅱ * 08市場攻略 往前看 Ⅰ 期 :公園說 Park Life 公園地產：地段位置優(yōu)勢最大化 公園生活，觀邸、全景 公園｜天下 案名即戰(zhàn)略 往后看 Ⅱ 期 :天下論 “ 2023主調：中國的天下 ” “ 2023奧運中國年 ” * 2023年奧運會是中國在世界的舞臺，是中國最值 得自豪的一年；因而，在全世界的關注下，中國 希望成為世界關注的中心，世界經濟關注的中心、 世界投資關注的中心；因而，對于 2023年，中國 地產不可能天天讓外界關注中國“地產調整年”， 中國地產不可能出現(xiàn)更多負面的政策信息；因此， 08年對于整個中國地產來說，面臨的是世界的機 遇，熱切期盼、利好心理，局勢樂觀； “ 20232023：地產黃金年 ” * 2023年奧運年、 2023年大壽年、 2023年世博會，中國地產將會面臨百年難遇的“黃金年”， 2023年 2023年被稱為中國地產自 1987年以來第 1次高峰“黃金年”，中國地產將與以往的發(fā)展歷程完全不同，中國地產不再是中國地產，而是必將形成全新的地產發(fā)展局面；對于發(fā)展商而言，中國地產“黃金年”是絕佳的發(fā)展機遇；其必將 形成中國地產新一輪的發(fā)展機遇； “ 西安一日，中國千年 ” * 西安，中國六大古都之首，中國歷史上絕無僅有的十三朝帝都，世界四大文明古都之一，是文明中外的旅游中心城市，有著悠久的歷史積淀和豐富的人文資源。 在 08中國奧運年，中國經濟年的時代大背景下，西安千年帝都必然為世界關注，城市價值空前提高，西安地產將迎來新一輪的時代機遇，風云再起，誰得天下？ “ 2023使命：東航的天下 ” “ 為榮譽而戰(zhàn) ” 關鍵詞：西安。東航集團。 * 公園天下項目不僅僅是一個地產項目，而其事關東航地產品牌，事關東航系整個集團的西部地產標志之一；作為東航置業(yè)進軍西安的首發(fā)之作，更事關東航地產全國戰(zhàn)略版圖；因而，公園天下不僅僅是地產銷售的戰(zhàn)術之戰(zhàn)，更是為東航系地產品牌榮譽而戰(zhàn)的戰(zhàn)略之戰(zhàn)； 08年必須通過 2期完滿收關，實現(xiàn)項目整體的成功運作，力創(chuàng)品牌天地，奠定其西安地產地位與后續(xù)空間。 近 600套房源 對外銷售；因此 08年 2期要實現(xiàn)全盤銷售是關系到整體完勝的 戰(zhàn)略之決戰(zhàn)； * 事關價值決戰(zhàn)： 一期最終實施均價： 4500元 /㎡，二期計劃： 6000元 /㎡以上！ 150170平米偏大戶型總價高， 一年之內完成，任務重、時間短、速度快、價格高都將為 08年帶來巨大的銷售壓力； * 真正天下之爭： 由于 1期、 2期大部分內銷，公園天下前期并沒有經歷真正的市場歷練； 2期收關，不僅要高于市場價格，更要完勝天下。 “ 2023思變： 公園還是天下？ ” * 公園是賣點，天下才是地位！ 2期必然是全面建立領袖地位的戰(zhàn)略之戰(zhàn)，停留在單純賣點突擊已不合適宜。 * 大盤擅變， 1期推廣，現(xiàn)場、客群已建立一定的公園社區(qū)印象效應，從公園單一外在因素轉到產品本身亮點與優(yōu)勢，轉到社區(qū)成熟之美，是 2期價值提升根本。 “ 為地位而戰(zhàn) ” “ 2023作主： 誰的天下？ ” “ 為領袖而戰(zhàn) ” 天下為家，家得天下。 是歷代中華尖端人士的終極夢想。 一期與 2期之間的價格和客群渠道的差異決定了 2期的基調 要全面提升。 因此，公園天下 2期是生活犒賞，人生顛峰，終極盛宴，歸宿家園。 這決定了 2期的精神氣質與推廣肌理。 * 因而， 2期的推廣主題是由系列核心賣點所支持的地位：只有突破 “公園”單一的賣點主張，豐富到“天下”為核心的整合價值，才能建立 其市場的地位，樹立其市場的領袖形象，把握其市場的話語權，打 造其市場的影響力，爆發(fā)市場震動力以封天下！ 決勝點 Ⅱ 期的價值 天下盛宴 —— 公園天下 Ⅱ 期 8大價值體系 —— 市場地位 價值 01： 古新盛宴 十三朝古都古城中心 中國歷史上盛極一時的漢唐國都，萬邦朝賀 西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) 西安市發(fā)展最快、規(guī)模最大的商務、商業(yè)核心區(qū)，陜西省的 CBD 老機場板塊 高新技術產業(yè) 開發(fā)區(qū) 西安古城 南二環(huán) “三分天下：老城、南二環(huán)、高新區(qū)” 跳脫競爭，升華板塊 ： 項目雖然處于老機場板塊，卻不能糾纏于這一板塊的定位與競爭陣營。其凝聚著深厚的歷史人文價值與世界經貿地位；可謂 珠聯(lián)璧合，城市榮譽。東方神韻，國際視野； China 浙江國泰建設， “魯班杯”、“白玉蘭杯” 工程精品保證； China 東航物業(yè)，挪威 DNV公司的 ISO9OO1質量管理體系認證； 價值 04： 建筑盛宴 空間八賞： 1. 單元入戶 VIP服務大堂 2. 1梯 23戶，通透開敞 3. 110170㎡戶型，多樣需求空間 4. 贈送入戶門廳 5. 動靜分離，布局合理 6. 全明戶型，明櫥明衛(wèi)，三面觀景 7. 觀景多陽臺，大面積落地窗 8. 獨立生活陽臺，采光充足 建筑八賞： 1. ART DECO建筑風格，西安首創(chuàng) 2. 歸屬感組團規(guī)劃 3. 板式高層，通透挺拔 4. 南低北高排布，陽光建筑 5. 和諧退讓景觀，更寬樓間距 6. 弧形錯落排布，視野開闊 7. 立面色彩沉穩(wěn)大氣 8. 預留空調機位，立面整潔 注： ARTDECO西安第一次出現(xiàn)。發(fā)源于法國，興盛于美國，經典建筑藝術與時尚城市生活完美結合；挺拔高聳，王者之風，俯視天下。 價值 05： 視覺盛宴 { 五園環(huán)繞 景觀大成 } 幽然之山 生命之歌 忘憂之林 靈動之水 豐慶公園 園林八賞 ? 四大主題景觀帶（一軸三帶景觀串聯(lián)） ? 濱水休閑區(qū)（沿水緩步道，木棧橋） ? 水系景觀（水景島、涼亭、水景池） ? 庭院綠化（綠色坡地、景觀花架） ? 親子廣場（許愿池廣場、兒童游樂場） ? 道路綠化（景墻、景觀緩步道、休憩椅） ? 運動休閑（健身廣場、老年運動區(qū)） ? 枯山水植物造景藝術 注：景觀是對 1期文脈延續(xù)，提升演繹公園價值。 社區(qū)內增加標志雕塑小品，強化尊貴生活氛圍。 二期主題景觀建議： 林景種植 35株百年以上大樹，為內公園主題加分 坡地景觀帶種植高大的樹木或灌木，形成小型林帶，隔離道路噪雜 二期景觀建議：林區(qū)大樹、坡地草坪 二期景觀建議：漫步道、休憩椅，增加生活功能。 設置有氧健身室，可酌情收費。 雜志、書刊可酌情租售。 節(jié)假日可辦理代為看護，酌情收費。教育機構 提供專業(yè)的人力、物力，采取外教執(zhí)教、游戲教學的教育模式。 對于二期產品而言，新的樣板園林將更有力度展示成熟社區(qū)氛圍，催進銷售，實施價值提升。對 2期戶型有示范作用，在燈光、裝修軟件進一步完善，以實景實物打消客戶的顧慮。國際航空業(yè)界的“五星鉆石獎”。 ? 空中衛(wèi)士 ： 具備客艙安全、空防安全及應急情況處置能力，并成功實行安全防衛(wèi)的服務。 * 東航地產的天下何在？市場地位何在？這不是說在地產品牌陣營中爭王稱霸，或者不現(xiàn)實地標榜自己第一位。 * 東航地產是東航系的一員。借鑒東方航空服務的標準和內容，體現(xiàn)鮮明的東航個性。 {東航地產的個性 } 公園天下 2期，要實現(xiàn)高端客群的認可，很重要就是提升物業(yè)服務價值。 {東航特色物業(yè)：空姐級服務品質 } 公園天下品牌物業(yè)建議 1. 物業(yè)服務大使：空姐制服形象、保安航空制服 2. 增加陽光使者、微笑凌燕、空中顧問、藍天衛(wèi)士、親子緣”兒童服務 、“中華韻、東方情”節(jié)慶服務、“幽雅社區(qū)，體貼服務”服務內容； 3. VIP服務大廳可增加航班機票查詢訂購服務； 01 古新盛宴 —— 區(qū)域價值 02 中西盛宴 —— 城市榮譽 03 四海盛宴 —— 大師團隊 04 建筑盛宴 —— 產品價值 05 視覺盛宴 —— 景觀價值 06 生活盛宴 —— 配套價值 07 成熟盛宴 —— 成熟價值 08 服務盛宴 —— 品質價值 [天下盛宴 ] —— 公園天下 Ⅱ 期 8大價值體系 —— 2期名稱 天下賞 —— 公園天下 Ⅱ 期 —— 支持點： * 天下盛宴，豐盛人生體驗與分享； * 賞，不僅延續(xù)了觀賞的公園文脈；更是嘉賞生活的態(tài)度，欣賞價 值的選擇，獎賞人生的資格； * 天下賞，大氣蕩漾，透發(fā)領袖氣度。 色塊表示為 A+B戶型 根據二期規(guī)劃總平圖，各幢的地理位置優(yōu)劣如下： 7610513 根據房型、面積，優(yōu)劣依次如下： 7 6 13 10 5 綜合來看， 各幢的均價依次為： 7 6 10 5