【正文】 住宅 8 本報告是嚴格保密的。 從時間來看 ， 第一季度新增樓盤主要集中在 3月份 ， 3月份新增樓盤 36個 ， 占全部的 60%； 1月份新增樓盤 19個 ， 二月份新增 5個 。 具體來講 ， 新增樓盤主要集中在青年路區(qū)域 （ 8個 ） 、 望京區(qū)域 （ 5個 ） 、 雙井區(qū)域 （ 4個 ） 、 馬家堡區(qū)域 （ 4個 ） 、 亞運村 （ 3個 ） 、 朝陽北路區(qū)域 （ 3個 ） 和新世界商圈 （ 3個 ） ， 7個區(qū)域新增樓盤占第一季度全部新增樓盤的 %。 城區(qū)普通住宅的平均價格為 ￥ 6760元 /平方米 9 本報告是嚴格保密的。 東區(qū)市場發(fā)展概況 北京東區(qū)樓市格局 百子灣 西大望 燕莎 望京 東壩 四方新區(qū) 朝陽路 朝陽北路 11 本報告是嚴格保密的。 受梯度理論影響，東壩近年的發(fā)展較緩，但隨著周邊區(qū)域市場供應的日益飽和，東壩將成為新的熱點區(qū)域 12 本報告是嚴格保密的。寶星國際 普通住宅 2023115 20231030 季景沁園 普通住宅 2023121 20231231 LOFTEL 住宅、辦公 202318 2023630 城市月光三期 C座 普通住宅 2023319 2023101 博雅國際中心 住宅、辦公 2023315 20231231 13 本報告是嚴格保密的。 望京區(qū)域住宅潛在供給量統(tǒng)計 ?望京地區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)，可開發(fā)的土地已經(jīng)所剩無幾 ?隨著一系列土地新政策的出臺，項目開發(fā)進度明顯放緩 規(guī)劃通過40A22年內啟動20K53年內啟動20K6 的 2 、 3 、 14 、154可能較慢30395啟動較快，方案已審定，為電子城西區(qū)與城建集團合作4023 － 2 6 6——190——合計已動工40A11目前進度預計供應量（萬平米）地塊名稱序號規(guī)劃通過年內啟動年內啟動的 、 、 、可能較慢啟動較快，方案已審定，為電子城西區(qū)與城建集團合作－————合計已動工目前進度預計供應量（萬平米）地塊名稱序號2023年可能入市的供應量為 120萬平方米 年內有效供應量約為 40萬平米 15 本報告是嚴格保密的。 目前價格平臺 70007800 價格較高 銷售速度快 16 本報告是嚴格保密的。 東區(qū)目前主流項目概覽 朝陽路 朝陽北路 青年路區(qū)域 資料來源：世聯(lián)分析 項目名稱 建筑面積 產(chǎn)品類型 主力戶型區(qū)間 均價 華紡易城 50萬平方米 板式小高層 塔樓 57210平方米 5500 5800元 /平米 國美第一城 107萬平方米 板樓，塔樓 73137平方米 5700元 青年匯一期 32平方米 板樓，塔樓 55121平方米 板樓： 5500元 塔樓： 5300元 米蘭陽光 11萬平方米 板樓，塔樓 精裝修 60150平方米 7300元 星河灣一期 （全案 60萬平米） 20萬平方米 高層塔樓 精裝準現(xiàn)房 180平方米以上 10000元以上 北京天鵝灣 （城啟集團） 占地 15萬平米、建面 50萬平米 高檔公寓 10000元以上 萬象新天 310萬平方米 板樓 ,精裝修 96150平方米 6000元 18 本報告是嚴格保密的。 青年路區(qū)域之華紡易城二期 建筑面積： 18萬平方米， 8棟樓共 1000多套， 4棟 12層、 4棟 18層， 產(chǎn)品類型：塔樓 /塔板， ，毛坯房 戶型比例： 7： 39： 48： 6 一居： 5765 二居： 86124 三居： 124140 四居： 151210 主訴求點：東四環(huán) /50萬平米薄板 /舒適家庭好生活 回家感覺真好；今天來，把家?guī)Щ厝? 賣點：地段，低密度板樓，戶型 售價： 5500 5800元 /平米 推出時間： 2023年 5月 15日開始內部認購，每張卡 1萬元； 7月開盤， 20 本報告是嚴格保密的。開盤均價 5900元 /平米左右。 青年路區(qū)域之珠江羅馬嘉園二期 近期推出： 建筑面積： 11萬平方米（整體未開發(fā)面積 25萬平米） 產(chǎn)品類型： 15棟 1217層板塔， 2棟 22層塔樓，容積率 ，精裝修（ 8001000） 一居： 5860平米，比例 10%； 二居： 88120平米，比例 40%； 三居： 138173平米，比例 50%； 項目形象：歐洲高品質生活 主訴求點： CBD生活中心區(qū)，景觀羅馬，意式生活，人文羅馬，假日生活 項目價值點：地段、品牌、園林景觀 售價：均價 7200元 /平米 推出時間： 2023年 4月 20內部認購， 5月 21日開盤，2023年下半年入住 22 本報告是嚴格保密的。 一二期產(chǎn)品以 46層板樓為主，間有少量 912層多層板樓和高層塔樓。 東區(qū)目前主流項目概覽 百子灣區(qū)域 資料來源：世聯(lián)分析 項目名稱 建筑面積 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 均價 金港國際 28萬平方米 板樓 53237平方米 7600元 后現(xiàn)代城 60萬平方米 塔樓 毛坯（可選精裝） 57130平方米 7000元 沿海賽洛城 板樓，塔樓，板塔結合，精裝 53143平方米 7000元 24 本報告是嚴格保密的?？倯魯?shù)為4983戶 產(chǎn)品類型：形態(tài)豐富，有住宅、酒店式公寓及商鋪；配套有運動會所、醫(yī)院、學校、幼兒園、地下車庫。 整體開發(fā)目標：快速變現(xiàn)，三年售完 66萬 平米，其中住宅約為 50萬 平米。 東區(qū)目前主流項目概覽 四方新區(qū) 資料來源：世聯(lián)分析 項目名稱 建筑面積 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 均價 山水文園 70萬平米 分四期 目前在售三期 79層板樓 毛坯 118158平方米兩居、三居 另有 280平米以上大戶型和 townhouse 7500元 世紀東方城 105萬平米 在售三期 板塔結合21層 二居 92102平米 三居 150平米左右 6000元以上 華僑城 83萬平米 15層板樓 毛坯 一居： 60平米 二居： 90和 110平米 三居： 130和 160平米 躍層： 200平米左右 63006500元 26 本報告是嚴格保密的。項目從功能上主要分成三大區(qū)域，分別是主題公園區(qū)、主題居住區(qū)和主題商業(yè)區(qū)。 本項目近邊區(qū)域未來供應項目信息 ?天弘集團東壩項目： 將在東壩東五環(huán)內推出一個近 90萬平方米的大型居住區(qū)，項目體量大，物業(yè)類型豐富多樣，是北京城市邊緣地區(qū)低密度類項目的典型代表。 ?光彩國際東風鄉(xiāng)項目： 擬開發(fā)的東風鄉(xiāng)項目位于北京市朝陽公園東側，緊鄰東四環(huán)，南起姚家園路，總占地面積 2700畝左右，總建筑面積接近 200萬平米，項目占地約 66公頃。該項目由朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)、泰國正大集團和光彩事業(yè)投資集團三方共同合作興建，目前是當?shù)刈畲蟮淖≌椖俊? 本項目近邊區(qū)域未來供應項目信息 和記黃浦姚家園項目： Greenwich逸翠園 位于姚家園路北側、朝陽體育公園西側。約 2500 個 低 密 度 高 級 住 宅 單 位，附 設 一 個 五 星 級 的 住 客 會 所 整 個 項 目 分 兩 至 三 期 發(fā) 展 。 售價 10000元 /平米左右 結論： 近邊區(qū)域未來新增項目在帶來競爭的同時，也必將在客觀上極大地提升區(qū)域價值、提升東壩市場熱度。 29 本報告是嚴格保密的。新開發(fā)項目將集中在下半年及 2023年上半年入市。 ： 各區(qū)域的平均價格在 2023年均有較大漲幅，達到400800元 /平米，東部區(qū)域整體價格平臺達到6000元 /平米左右。 區(qū)域 2023年價格漲幅 望京 700900元 /平米 百子灣及西大望路 400600元 /平米 朝陽路 朝陽北路 350700元 /平米 四方新區(qū) 1000元 /平米左右 30 本報告是嚴格保密的。 競爭與機會 競爭： 周邊區(qū)域： 望京、青年路等區(qū)域成熟度和市場認可度日益提高，成為吸引東部客戶的熱點地區(qū) 區(qū)域內部： 天鴻集團、和記黃埔等品牌地產(chǎn)商將陸續(xù)在東壩推出低密度住宅 機會： 宏觀經(jīng)濟 穩(wěn)步 發(fā)展 北京行業(yè)市場發(fā)展 景氣 普通住宅市場發(fā)展 迅速 朝陽區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 強勁 ，在北京市場處于 主導 地位 東壩帶來的機會： 東壩憑借低密度和規(guī)劃優(yōu)勢，將成為東部下一個 熱點 區(qū)域 產(chǎn)品稀缺造成的機會： 本案產(chǎn)品在目前東部市場極為 稀缺 ，具有強大的競爭力和發(fā)展機會 32 本報告是嚴格保密的。 一二期客戶分析 ?工作或居住在東部地區(qū)，有愿望在東部、東北部或北部臵業(yè)的購房群體。 ?了解途徑以朋友介紹為主，其次是戶外廣告和媒體廣告。 ?受教育程度高，本科以上占 %，大專以上占 %。 ?購買目的以“自己常住”為主，其次是子女購房給父母居住。 ?接受總房款以 50～ 70萬元為主，其次是 70～ 80萬， 50萬以上的占 %。 ?會互相告知的占 %，對奧園的口碑傳播功不可沒。 ?業(yè)主交通工具以私家車為主，占半數(shù)以上，其次是公交車和單位配車。 34 本報告是嚴格保密的。 ?受教育程度高 ?對居住的環(huán)境與品質要求較高，喜歡體育運動，注重自身的健康狀況，喜歡親近大自然。 個性特征 —— 客戶分類 改善型居住的中端客戶 首次臵業(yè)的白領客戶 其他用途客戶 36 本報告是嚴格保密的。 中端客戶的價值排序： 形象：良好的物業(yè)形象 品質：追求舒適度 價格：愿意為高品質支付一定溢價 配套：對配套要求較高 38 本報告是嚴格保密的。 首次臵業(yè)客戶的價值排序： 功能：滿足基本的居住功能 價格：戶型面積類同時，對單價敏感 配套：對基本生活配套依賴程度較高 產(chǎn)品：產(chǎn)品形式及戶型 40 本報告是嚴格保密的。 奧園的本體價值