【正文】 □不買四、您覺得您會出多少錢購買商鋪？□50萬以下 □50萬 80萬 □四次 七、您自住購房的用途？ □婚房 □ □兩居 80100平米 □120平米以上 ?了解期對蒙西工業(yè)園未來發(fā)展?jié)摿Φ恼J可度。?了解其廠區(qū)職工的現(xiàn)行居住環(huán)境。47 蒙西客戶需求分析接待人：趙永勝 【 略 】內(nèi)蒙古德晟 實業(yè) 集 團內(nèi)蒙古德晟 實業(yè) 集 團 于 2023年 8月正式成立，屬內(nèi)蒙古自治區(qū)重點企業(yè) ， 2023年被列 為 自治區(qū) “雙百 億 工程 ”重點培育企 業(yè) 之一，并于同年入選 “中國民 營 企 業(yè) 500強 ”。集 團為實現(xiàn) 跨越式 發(fā) 展， 進 一步延伸 產(chǎn)業(yè)鏈 ， 經(jīng) 內(nèi)蒙古 經(jīng) 信委立 項備 案，在蒙西工 業(yè) 園區(qū)建 設 內(nèi)蒙古德晟金屬制品有限公司， 擬發(fā) 展特種鋼產(chǎn)業(yè) ，配套建 設發(fā)電 、水泥等 項 目，使集 團 形成集原煤開采、洗 選、焦化、 煉鐵 、 煉鋼 、 軋鋼 和煤氣、余 熱 、 礦 渣 綜 合利用的完整的循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈 條。48 蒙西客戶需求分析項 目 評 價 及 需 求項目 的位置 評價 還可以，相比 起 天驕花園 位置 稍偏。項目 的交通 評價 交通 便利 ， 位置比較偏， 不在鎮(zhèn)中心。49 蒙西客戶需求分析接待人：張總 【 總經(jīng)理 】內(nèi)蒙古星光集團簡介在蒙西高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)內(nèi)（國家新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化示范基地、第一批國家循環(huán)經(jīng)濟試點產(chǎn)業(yè)園區(qū)），集團公司有占地面積 2平方公里循環(huán)經(jīng)濟示范園。在園區(qū)內(nèi)的華鑫公司年產(chǎn)生鐵 100萬噸、礦渣微粉 20萬噸、免燒磚 3000萬塊；通過三廢綜合利用，已形成自有循環(huán)經(jīng)濟體系，并取得了可觀的效益。有無團購可能 以公司性質(zhì)合作的可能性較小，星光預計會自己蓋。有無 在本項目 購 房 的打算 不缺房子。目前，蒙西水泥公司擁有員工總數(shù)已達 3000多人，其中大、中專學歷員工占 80%；員工平均年齡在 30歲左右；擁有不同專業(yè)的高級工程師、工程師、技術(shù)員等技術(shù)力量；全員勞動生產(chǎn)率為 34多萬元，是一支名副其實的年紀輕、學歷高、技術(shù)強的員工隊伍。52 蒙西客戶需求分析項 目 評 價 及 需 求項目 的位置 評價 位置一般，現(xiàn)在看覺得偏，以后發(fā)展不確定。項目 的交通 評價 交通方便，但是大車較多，污染會很大。有無團購可能 先問問領導，問題不大。有無 在本項目 購 房 的打算 團購的話會考慮買一套。擁有固定資產(chǎn) ，員工 420人 (上述資產(chǎn)和人員指公司本部和焦廠 )。項目 的發(fā)展?jié)摿?評價 發(fā)展不好判斷，如果小區(qū)全部建成應該會很不錯。購房關(guān)注點 價格、戶型、工程進度、小區(qū)維護 【 物業(yè) 】 。職工工資 4000左右。55 蒙西客戶需求分析接待人：趙主席 【 工會主席 】神 華 蒙西煤化股份有限公司企業(yè)介紹：神華蒙西煤化股份有限公司位于資源富集的內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯高原西部，西臨黃河，東靠千里山，南距烏海飛機場 6公里， 110國道、 109國道及丹拉高速公路在此交匯，自營鐵路專運線在烏海北站與包蘭鐵路接軌，產(chǎn)品全部納入國務院直屬特大型企業(yè) —— 神華集團出口和路、港外運計劃，運輸條件極為方便和可靠。另外，為在建 300萬噸 /年煤礦和 400萬噸 /年洗煤廠陸續(xù)招收員工 490人，正在培訓和分批上崗56 蒙西客戶需求分析57 蒙西客戶需求分析接待人：祈總 【 總經(jīng)理 】內(nèi)蒙古君正能源化工股份有限公司（簡稱：內(nèi)蒙君正；股票代碼： 601216）于 2023年投資創(chuàng)建，現(xiàn)已發(fā)展為烏海市的骨干企業(yè)，也是內(nèi)蒙古自治區(qū) 60強企業(yè)之一?，F(xiàn)已形成年發(fā)電 20億千瓦時，硅鐵 10萬噸，白灰 60萬噸，電石 50萬噸， PVC職工人數(shù)約 2023多人，在烏海市已開發(fā)了職工公寓樓，預計 2023年正式使用。項目 的發(fā)展?jié)摿?評價 全部建成會很不錯，但蒙西主要發(fā)展方向應該是南邊吧，并不是很清楚。購房關(guān)注點 價格便宜、戶型要規(guī)整、小區(qū)干凈。職工工資 中層領導以上 6000元，普通職工主要看工作年限，一般在 3500元。59 蒙西客戶需求分析接待人：魏部長 【 綜合部 】蒙西鄂 爾 多斯 鋁業(yè) 有限公司內(nèi)蒙古蒙西鄂爾多斯鋁業(yè)有限公司成立于 2023年 7月 4日 ,是由內(nèi)蒙古蒙西高新技術(shù)集團有限公司和鄂爾多斯電力冶金股份有限公司共同投資設立的有限公司。60 蒙西客戶需求分析61 蒙西客戶需求分析主要對于價格較為敏感，可以作為員工福利來進行購買，前期可以統(tǒng)計員工購買人數(shù)與需求，具體合作方式待定，如確定項目開工與竣工日期可以申報所在廠區(qū)高層領導進行詳細協(xié)商。? 在價格上 ，消費者偏好往往與其經(jīng)濟能力產(chǎn)生一定的矛盾，但消費者承受力的伸縮強，多在 25—35 萬左右適宜。? 受到當?shù)仫w機航道影響 ，市場的樓盤樓層 都是多層的，但消費者都比較偏好多層，對于樓層選擇上除去頂層外對一層也不認可，主要原因是城市老齡化不嚴重中青年人群居多。? 學區(qū)房 也是他們看中的一個因素。62需求研究消費者偏好 蒙西客戶需求分析63天驕花園 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P項目名稱：蒙西天驕花園項目地址：蒙西醫(yī)院東南方向，陽光學校正南開發(fā)商： 鄂爾多斯市蒙西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)：多層、住宅、商業(yè)戶型概況：以 80110平米的兩房為主力戶型?！鮾?nèi)部配套與周邊配套相對較為完善□銷售和推廣未得到足夠的重視□對項目本身沒有長遠規(guī)劃64天驕花園 區(qū)域?qū)Ρ葮潜PA區(qū)、 18棟樓、 C區(qū)、 12棟樓、二期 B區(qū)還未建優(yōu)惠：首付一次性付清 二層： 3380五層：27303%商業(yè)： 8000左右北面65園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜Pu規(guī) 劃建 設 面 積 :㎡u住宅建 總 筑面 積 ㎡u商 業(yè) 建筑面 積 ㎡u會所建筑面 積 ㎡u一 層車庫 面 積 ㎡u項 目的建筑密度 30%u項 目的 綠 化率 30%以上u項 目的容 積 率 u小區(qū)共 17棟總戶 數(shù) 510戶66園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P一期住宅總 建面： ㎡ （ 363套）已售定向 總 面 積 ： ㎡ （ 185套）已售散 戶總 面 積 ： （ 121套）未售剩余 總 面 積 ： （ 57套）戶型 99100 100110110120 120130 130140 140以上 和計 A 2 2 4 B 4 4 C 3 3 D 2 3 5 E1 1 2 4 7 E2 1 5 6F 4 1 3 8 G 15 5 20總計 2 27 10 15 3 57一期住宅未售套數(shù)情況： 57套67園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P戶型 99100 100110110120 120130 130140 140以上 和計 A 21 44 4 69 B 1 8 2 11 C 1 1 D 2 3 5 E1 1 5 6 E2 1 13 1 15F 1 1 G 11 2 13總計 22 54 22 21 1 1 121一期住宅已售套數(shù)情況： 121套68園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P一期住宅每 階 段成交量69園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P一期商 業(yè) 每 階 段成交量70園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P一期住宅價格及 優(yōu) 惠71園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P一期住宅價格及 優(yōu) 惠72園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P園丁尚品投資收益分析項目 數(shù) 據(jù)建筑面積 住宅 總建： ㎡ 可售面積： ㎡商業(yè) 總建： 27334㎡ 可售面積： 21334㎡其他 總建： 4333㎡ 可售面積： ㎡可售部分地價、建安造價、管網(wǎng) 300+340+1120=1760元 /㎡銷售參考單價 住宅 均價 2377元 /㎡商鋪 均價 4700元 /㎡73園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P項目 可售建筑面積（㎡） 銷售價格 (元 / ㎡ ) 銷售總價（萬元）住宅 2377 13574商業(yè) 27334 4700 12847車庫 3500 1026合計 27447其他成本 計算辦法 金額（萬元）不可預見成本 按銷售收入 5%計算 1372合計 1372（ 2）項目一次性收入部分稅費（ 1）項目總收入（ 3）項目其他成本稅費種類 計算方法 稅費金額（萬元）銷售稅金 按項目總收入 %計 1400土地增值稅 按項目總收入 %計 411企業(yè)所得稅 按利潤總額 5%計 1372合計 318374園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P各項指標 計算方法 計算值（萬元）總成本 【 稅前 】 建造期間各項成本之和 15545總成本 【 稅后 】 總成本 +稅金 20230實際投資 總成本 銷售收入 未投入成本 2500投資周期 2年項目收入 27447總利潤 項目收入 — 總投資 11902凈利潤 總利潤 — 企業(yè)所得稅 7347成本利潤率（稅前） 總利潤 /總成本 100% %年成本利潤率（稅前） 成本利潤率 /開發(fā)年限 %投資利潤率（稅前） 總利潤 /實際投資 100% 476%年成本利潤率（稅前） 投資利潤率 /開發(fā)年限 238%成本利潤率（稅后） 凈利潤 /總成本 100% %年成本利潤率（稅后） 成本利潤率 /開發(fā)年限 %投資利潤率（稅后） 凈利潤 /實際投資 100% 294%年投資利潤率（稅后） 投資利潤率 /開發(fā)年限 147%75鑫海城 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P項目名稱：鑫海城項目地址：金隅時代北面開發(fā)商： 項目優(yōu)勢： □小面積公寓降低購房門檻，□項目體量小，內(nèi)部配套不完善。□對客戶群體認知度不夠，策劃活動方式單一76鑫海城 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P項目名稱：鑫海城項目地址：金隅時代北面開發(fā)商： 龍?zhí)┘瘓F物業(yè)形態(tài)：公寓、住宅、商業(yè)戶型概況：以 40平米的公寓為主力戶型?！蹙嚯x蒙西唯一商業(yè)圈較近，地理位置較好。□商業(yè)戶型格局較好，進深短面積符合市場項目劣勢： 策劃活動方式單一77 PART 03 產(chǎn)品定位策略216。 項目主題概念定位216。 住宅定位216。 項目價格定位78S—— 優(yōu)勢：城市未來走向，交通優(yōu)勢明顯。3。開發(fā)商形象在本地已形成，便于由開發(fā)商形象向項目形象邁進。城市人口較少，銷售速度較慢。區(qū)域目前的房價仍處于較低價位，還有較大漲的空間，升值潛力巨大。隨著管委會的遷移，城市重心轉(zhuǎn)變，必將帶動群眾眼球。即將會有其他項目入市，已有項目的競爭，將不可避免的對本項目后期入市造成一定影響，分流一部分本項目的目標客戶群，且對本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊。Opportunity機會分析隨著蒙西發(fā)展，現(xiàn)行商圈必將滿足不了未來 人群的消費。SWOT總結(jié)Weakness劣勢總結(jié)216。216。216。216。SWOT對策分析 ： 整體定位闡述80新城市商業(yè)中心娛樂休閑新地標打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本項目商業(yè)部分作為重點單獨推廣，以商業(yè)帶項目商業(yè)部分作為重點單獨推廣，以商業(yè)帶動住宅，同時淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動為動住宅，同時淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動為主動。傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即 :商業(yè)中商業(yè)中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。住宅區(qū)的配套商業(yè) 商業(yè)中心區(qū)的精品住宅商業(yè)中心區(qū)的精品住宅項目定位模式 整體定位闡述新觀念轉(zhuǎn)變81就商業(yè)地產(chǎn)而言，我們認為，商業(yè)市場的成功運作主要根基在于[城市商業(yè)需求、區(qū)域條件、產(chǎn)品經(jīng)濟效益 ]三方位立體整合，因此本策劃方案以實現(xiàn)項目商業(yè)價值為核心、我們要創(chuàng)造差異化產(chǎn)品市場機能 為指導思想。住宅物業(yè)與商業(yè)相輔相成，自處鬧市繁華，卻又鬧中取靜、自成一體，這些難能可貴的特征和質(zhì)素，使得住宅物業(yè)區(qū)別于普通的住宅。 從項目整體規(guī)劃看，項目屬于住宅與商業(yè)為綜合體的主力項目。 從地塊商業(yè)規(guī)劃看，項目建成后將是商業(yè)輻射范圍較大的項目。 從地塊商業(yè)區(qū)位來看，應以主力店與中型賣場購物為主，門面商業(yè)為輔。前面圖表顯示，本項目的檔次定位影響因素與中檔市場極為相似，根據(jù)各細分市場定位的影響因素、前期市場調(diào)研所反映的有效需求空間、消費群體的置業(yè)需求以及項目資源條件的相互迎合度，我們建議項目進入中檔的細分市場，打造 中檔多層商住一體精品典范 項目主題概念定位“ 橙色 ” 活潑，充滿動感的顏色，體現(xiàn)地域與風格兩大特征，給人一種積極，靈動的濃郁氣息，帶給人們對未來的一種美好的憧憬。85商業(yè)主題概念解析O riginal: 原創(chuàng) 的 （建筑風格與形式）R ecreational: 休閑的 （生活氛圍）A bundant: 豐富的 （商業(yè)消費選擇）N eighborly: 友好的 （商業(yè)空間）