【正文】 室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)。 銷售均價(jià)： 4800元 /㎡ （有內(nèi)部 4200元 / ㎡ 的價(jià)格） 銷售程度： 07年 8月中旬開盤，目前為預(yù)定階段。 物業(yè)管理： 委托酒店式物業(yè)管理（具體公司尚未確定） 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯房，采用集中式中央空調(diào)。 四室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 34 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目特點(diǎn) ： ? 項(xiàng)目集酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓多種產(chǎn)品為一體； ? 該項(xiàng)目首次在邯鄲推出酒店式公寓的產(chǎn)品，采用酒店式管理； ? 項(xiàng)目采用集中式中央空調(diào)，管家式服務(wù)。 鑫域國際效果圖 35 HOUSEVALUE 中華城 融富中心 項(xiàng)目位置： 滏河大街以東、果園路以南、北倉路以北、迎賓路以西。 產(chǎn)品類型 : 高層住宅（總套數(shù) 2600套）。 交通狀況 : 滏西北大街與仁和路開通在即 , 規(guī)劃中的 38,40,29,49等公交線路可到達(dá)項(xiàng)目。目前配套設(shè)施較少。 戶型面積 ：目前在售產(chǎn)品主力面積為 134㎡ 、 117㎡ ， loft產(chǎn)品面積為 34㎡ 、 43㎡ 。 銷售均價(jià)： 團(tuán)購價(jià)格 3100元 / ㎡ 。 推廣特點(diǎn)： 物業(yè)管理： 第一太平戴維斯提供物業(yè) 管理顧問服務(wù)。目前住宅銷售已暫停。 融富中心效果圖 37 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 借鑫港國際整體形象的宣傳之勢(shì)，提升項(xiàng)目“品質(zhì)”； ? 推廣力度較大，在購房者中擁有較高知名度； ? 目前項(xiàng)目的售價(jià)較低，對(duì)客戶有較大的吸引力。 38 HOUSEVALUE 中華城 創(chuàng)鑫陽光城 項(xiàng)目位置： 位于人民路與東環(huán)路路口西南角，北臨人民路，南臨和平路，東臨東環(huán)路，西臨東柳大街。一期、二期建筑面積約 20萬㎡ ,三期約 6萬㎡。 開發(fā)商： 邯鄲市創(chuàng)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 周邊配套： 臨近龍湖購物中心、美食林超市；周邊有廣安小學(xué)、廣泰中學(xué)、新四中、二十三中、三十一中等學(xué)校。 創(chuàng)鑫陽光城的產(chǎn)品 人民路 39 HOUSEVALUE 中華城 居室類型： 三期主力戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（由于一、二期建成時(shí)間較早，其居室類型參考性不強(qiáng)）。 銷售均價(jià)： 銷售程度： 在項(xiàng)目一、二期銷售時(shí)積累了大量需求小戶型的潛在客戶，因此三期 2023年初開盤一周內(nèi)即銷售了 70%。 客戶構(gòu)成： 一、二期購房客戶主要為武安縣及峰峰礦區(qū)中的礦主，集團(tuán)高層人員以及邯鋼集團(tuán)； 三期購房客戶比較廣泛，包含公務(wù)員，企業(yè)職工等。 二期均價(jià) 3800元；三期均價(jià) 3600元，最低價(jià)約 3000元。 創(chuàng)鑫陽光城售樓處 企業(yè)宣傳板 40 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 項(xiàng)目緊鄰城市主干道 —— 人民路與東環(huán)路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； ? 項(xiàng)目占地規(guī)模大，整體社區(qū)規(guī)劃比較完善，周邊生活配套已具備； ? 項(xiàng)目開發(fā)商在邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)口碑很好。 創(chuàng)鑫陽光城戶型圖 41 HOUSEVALUE 中華城 華信國際廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置： 項(xiàng)目規(guī)模： 開發(fā)商： 邯鄲華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套設(shè)施： 總建筑面積 170萬㎡，其中包含住宅和約 120萬㎡的商業(yè)面積。其中包括主力店鋪、精品店中店、總部商務(wù)、金融中心、星級(jí)酒店、酒吧街以及音樂廣場(chǎng)等。 項(xiàng)目效果圖 42 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 項(xiàng)目為河北省 2023年重點(diǎn)工程，具備一定的項(xiàng)目“品牌”影響力； ? 占地規(guī)模較大，包含 120萬㎡商業(yè)產(chǎn)品，可帶來規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。 43 HOUSEVALUE 中華城 萬博園 項(xiàng)目位置： 項(xiàng)目規(guī)模： 地處高開區(qū)中心偏南，北臨為民路，南臨友誼路，西臨東環(huán)路，東臨新園路。 產(chǎn)品類型： 高層（住宅可售套數(shù) 700套）。 項(xiàng)目位置圖 項(xiàng)目效果圖 44 HOUSEVALUE 中華城 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯房。 戶型面積： 銷售均價(jià)： 3800－ 4000元 / ㎡ 。 推廣特點(diǎn)： 目前周邊配套設(shè)施較少。 目前無營銷推廣活動(dòng)。 兩室兩廳一衛(wèi)： 共四種戶型，面積分別為 ㎡， ㎡， ㎡， ㎡ ，占總套數(shù)比例為 45%； 三室兩廳一衛(wèi)： 面積為 ㎡，占總套數(shù)比例為 3%； 三室兩廳兩衛(wèi)： 共兩種戶型，面積分別為 ㎡， ㎡，占總套數(shù)比例為 40%； 四室兩廳兩衛(wèi)： 面積為 ㎡，占總套數(shù)比例為 5%； 五室兩廳三衛(wèi)： 面積為 ㎡ ，占總套數(shù)比例為 7%。 項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 緊挨東環(huán)路； ? 地塊方整； ? 現(xiàn)階段該項(xiàng)目工程形象較好； ? 項(xiàng)目拿地時(shí)間較早，土地綜合成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于本項(xiàng)目。拉德芳斯一期及創(chuàng)鑫陽光城三期外，以高層和小高層為主。 居室類型： 主要為兩室、三室為主。 品牌及營銷推廣： 住宅戶型面積供給主要集中在 100－ 110㎡ 及 160－ 220㎡ 之間。 47 HOUSEVALUE 中華城 住宅針對(duì)性需求調(diào)查 調(diào)查目的： 了解針對(duì)性客戶需求狀況，為“恒昌－弘創(chuàng)中華城”項(xiàng)目市場(chǎng)及規(guī)劃定位論證提供支持。 調(diào)查方法： 實(shí)地調(diào)查、實(shí)驗(yàn)法、人員專訪（輔） 調(diào)查資料來源： ? 實(shí)地調(diào)查問卷 —— 在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的售樓處對(duì)前來進(jìn)行購房咨詢的客戶、項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營者和本地區(qū)居民進(jìn)行攔截調(diào)查。 ? 客戶來電來訪登記表 —— 通過多種手段查看客戶來電來訪登記及其分析。 50 HOUSEVALUE 中華城 衛(wèi)生間數(shù)量： 14%54%32%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%三衛(wèi)及三衛(wèi)以上兩衛(wèi)一衛(wèi)受訪者多選擇兩個(gè)衛(wèi)生間。 （單位：平方米） 52 HOUSEVALUE 中華城 購房單價(jià) ： （單位：元 /㎡） 0%9%11%35%40%5%0% 20% 40% 60% 80% 100%5000 以上45 00 50 0040 00 45 0035 00 40 0030 00 35 003000 以下受訪者普遍認(rèn)為單價(jià)在 3000－ 4000元是可以接受的 。 54 HOUSEVALUE 中華城 置業(yè)類型： 42%45%13%0% 20% 40% 60% 80% 100%首次置業(yè)二次置業(yè)多次置業(yè)受訪者多為首次或二次置業(yè)。 55 HOUSEVALUE 中華城 客戶主要關(guān)注因素排序是 價(jià)格、 戶型、 面積、配套設(shè)施、區(qū)位和開發(fā)商品牌。 57 HOUSEVALUE 中華城 住宅針對(duì)性需求調(diào)查匯總 需求面積集中區(qū)間： 120－ 160㎡ 需求戶型： 二居、三居為主 衛(wèi)生間數(shù)量： 二衛(wèi)為主 關(guān)注因素排序： 價(jià)格、戶型、面積 接受總價(jià)： 30－ 60萬元之間 接受單價(jià)： 30004000元 /㎡ 置業(yè)類型： 購房客戶主要為一次置業(yè)和二次置業(yè)。 58 HOUSEVALUE 中華城 商業(yè)針對(duì)性調(diào)查 59 HOUSEVALUE 中華城 在售項(xiàng)目供給調(diào)查 區(qū)域性綜合商業(yè) 傳統(tǒng)商業(yè)針對(duì)性調(diào)查 針對(duì)性供給調(diào)查 針對(duì)性需求調(diào)查 運(yùn)營供給調(diào)查 經(jīng)營者 投資者 消費(fèi)者 獨(dú)立店鋪 餐飲場(chǎng)所 新世紀(jì)商場(chǎng) 洗浴中心 新興特色商業(yè)針對(duì)性調(diào)查 網(wǎng)吧 KTV 電影院 酒吧 60 HOUSEVALUE 中華城 調(diào)查目的 —— 掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)供給狀況，為項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。 調(diào)查方法 —— 文案調(diào)查及實(shí)地調(diào)查。 傳統(tǒng)商業(yè)針對(duì)性供給調(diào)查－在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 甄選條件 —— 目前在售的大型綜合性項(xiàng)目。目前該項(xiàng)目已銷售完畢，故在報(bào)告中只對(duì)其數(shù)據(jù)進(jìn)行單項(xiàng)引用。 二層： 20800元 /㎡ 。 四層： 14000元 /㎡ 回報(bào)方式 ：返租 5年，年回報(bào) 10% 品牌經(jīng)營： 企業(yè)自創(chuàng)品牌 經(jīng)營方式 ：集中百貨、超市。 項(xiàng)目進(jìn)度： 07年 10月份營業(yè)，目前處于招商階段，銷售率 70%。 63 HOUSEVALUE 中華城 項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 項(xiàng)目所屬區(qū)域?qū)ι虡I(yè)的認(rèn)可度高。 ? 交通便利。 ? 涵蓋大部分傳統(tǒng)商業(yè)功能，同時(shí)包含 KTV、溜冰場(chǎng)等大量娛樂休閑配套設(shè)施，在后期運(yùn)營階段能起到一定的集客作用。 ? 銷售均為使用面積，不包含公攤面積，能夠?yàn)檩^高的銷售單價(jià)找到一定的支撐點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目在銷售和后期運(yùn)營階段，都與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目存在激烈競(jìng)爭(zhēng)。 ? 采用虛擬網(wǎng)格銷售存在一定的問題： 不能辦理產(chǎn)權(quán)證，對(duì)于投資客來講存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 五年租約期滿后，客戶很難自主經(jīng)營，因此客戶主要定位為投資客。 ? 采取先銷售后招商的銷售模式，對(duì)投資回報(bào)的支撐力度不足。 經(jīng)營方式： 超市、大型專業(yè)賣場(chǎng)、獨(dú)立店鋪組成的綜合性商業(yè)街。 項(xiàng)目進(jìn)度： 目前局部起到三層，其他正處于地基處理；目前銷售率為 60%（地下一層和地上四層不銷售）。 ? 區(qū)域人流量大，有較好的消費(fèi)基礎(chǔ)。 ? 周邊商業(yè)成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高。 ? 入市較早，能夠搶占市場(chǎng)先機(jī)。 ? 在未實(shí)際簽約沃爾瑪超市的情況下，就進(jìn)行宣傳推廣，可能在后期經(jīng)營過程中遭遇誠信危機(jī)。 ? 缺乏專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營。 ? 相對(duì)于其他在售商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目開發(fā)商承諾的固定投資回收周期較短，影響客戶投資信心。 69 HOUSEVALUE 中華城 調(diào)查目的 —— 掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)供給狀況，為項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。 調(diào)查方法 —— 實(shí)地調(diào)查。 傳統(tǒng)商業(yè)針對(duì)性供給調(diào)查 —— 運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 70 HOUSEVALUE 中華城 運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 —— 區(qū)域性綜合商業(yè)調(diào)查 由于本項(xiàng)目所處位置遠(yuǎn)離市中心，且不屬于邯鄲市主要商圈，因此必須選擇與本案條件相似的區(qū)域性綜合商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行走訪調(diào)查。 調(diào)查項(xiàng)目甄選條件： 71 HOUSEVALUE 中華城 ? 項(xiàng)目位置示意圖 北 72 HOUSEVALUE 中華城 滏東購物廣場(chǎng)（美食林超市） ? 購物廣場(chǎng)共兩層，均為美食林超市所有。 ? 二層：超市百貨部，經(jīng)營包括服裝鞋帽、家電、音像、日用百貨、廚房用品、化妝品。 ? 主要客源： 周邊居民。主要客源中相當(dāng)一部分人是認(rèn)可“美食林”標(biāo)志前來購物的。 73 HOUSEVALUE 中華城 陽光龍湖廣場(chǎng) ? 經(jīng)營范圍： ? 超市：食品、日用百貨。 ? 業(yè)態(tài)面積及比例： ? 超市面積為 9500㎡ 左右。 ? 購物廣場(chǎng)總面積約為 15200㎡ 左右，其中超市占 60%，其余部分占 40%。 ? 項(xiàng)目特點(diǎn)： 該項(xiàng)目是目前邯鄲東部地區(qū)面積較大的綜合性超市商業(yè)。 74 HOUSEVALUE 中華城 萬達(dá)購物中心 ? 購物中心分為地下一層和地上五層。 ? 經(jīng)營范圍： 綜合性百貨 ? 地下一層：家電、小家電、數(shù)碼產(chǎn)品。 ? 項(xiàng)目特點(diǎn)： 其經(jīng)營的商業(yè)產(chǎn)品性價(jià)比較高。 75 HOUSEVALUE 中華城 傳統(tǒng)綜合性商業(yè)針對(duì)性供給調(diào)查匯總 我們選取的三個(gè)項(xiàng)目 —— 美食林滏東購物廣場(chǎng)、陽光龍湖廣場(chǎng)、萬達(dá)購物中心，均不在邯鄲市的主要商圈內(nèi)，情況與本案相似。通過對(duì)三個(gè)運(yùn)營項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性供給調(diào)研可以看出，雖然項(xiàng)目遠(yuǎn)離市中心，但是通過其成功的商業(yè)運(yùn)作，對(duì)周邊區(qū)域起到了很好的輻射作用，成為了區(qū)域性的商業(yè)中心。 由于是區(qū)域性商業(yè)的定位，其客源主要來自周邊居民。 另外，陽光龍湖廣場(chǎng)由于地處龍湖公園入口處，周邊良好的景觀和自然環(huán)境為其帶來了不少人氣。 76 HOUSEVALUE 中華城 運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 —— 獨(dú)立店鋪調(diào)查 我們根據(jù)獨(dú)立店鋪所處的區(qū)域環(huán)境將其分為：小型沿街店鋪、中小型住宅底商和中高檔精品店。 注：考慮到租用商鋪、底商存在大客戶可以享受租金減免、開發(fā)商自持底商等因素，商鋪?zhàn)饨鸬奶厥庑暂^高。 77 HOUSEVALUE 中華城 獨(dú)立店鋪調(diào)查－市中心區(qū)域沿街店鋪 位置： 市中心區(qū)域主要街道 主力 面積： 平均 20－ 80㎡ ,進(jìn)深約 4m－ 10m,面寬約 5－ 12m。 78 HOUSEVALUE 中華城 獨(dú)立店鋪調(diào)查－普通住宅小區(qū)生活配套底商 主要經(jīng)營種類 : 便利店 ,醫(yī)療診所 ,裝潢公司 ,干洗店 ,小型商業(yè)連鎖店 ,煙酒銷售，美容美發(fā)等。 實(shí)際月租金： 20－ 30元