【正文】 上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。 其他法規(guī) 《 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 》 第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其 共同管理權(quán) 的行使予以 限制 。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)， 業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持 。 發(fā)改委 《物業(yè)管理?xiàng)l 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 第四條 國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。 第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行 明碼標(biāo)價(jià) ，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。 第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 第二十一條 政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。 業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)理解的幾個(gè)誤區(qū) 我還沒入住，并未享受到物業(yè)公司的服務(wù)，憑什 么收費(fèi)？ 誤區(qū)一 ?《 物權(quán)法 》 第七十二條 ：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)； 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)， 業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持 。物業(yè)管理權(quán)的法源基礎(chǔ)是 “共有產(chǎn)權(quán)（即除專有產(chǎn)權(quán)之外共有部分）” 而來的。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成： ? 服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； ?物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； ?物業(yè)管理 區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； ?物業(yè)管理 區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； ?物業(yè)管理 區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； ?辦公費(fèi)用； ?物業(yè)管理 企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； ?物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； ?經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 的主體是業(yè)主大會(huì)（及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)）和物業(yè)公司。 業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)理解的幾個(gè)誤區(qū) 我家的東西丟了，你們管理不到位，拒絕交費(fèi)？ 誤區(qū)四 點(diǎn)評(píng)： 物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)的依據(jù)是 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 約定的范圍，物業(yè)公司具有維護(hù)小區(qū)公共秩序的義務(wù)，但 物業(yè)不具有承擔(dān)業(yè)主生命及財(cái)產(chǎn)的保管和保險(xiǎn)義務(wù)。 例如：公民納稅支付公安機(jī)關(guān)的費(fèi)用，但公安機(jī)關(guān)也不能確保每個(gè)人的生命財(cái)產(chǎn)不被侵犯。為了維持物業(yè)的正常運(yùn)作，保障公司的合法權(quán)益，“催費(fèi)”便成為必不可少的工作。招與招之間可單獨(dú)使用，亦可根據(jù)不同業(yè)主、不同情況據(jù)實(shí)搭配使用。 重點(diǎn)說明：本寶典所言“催費(fèi)”一定是基于所有物業(yè)服務(wù)均達(dá)標(biāo)的前提下進(jìn)行的，切不可只“催費(fèi)”無“服務(wù)”。故我們應(yīng)從每月 5日起，按照下表中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及客戶類型進(jìn)行分類，通過短信、電話等形式不斷提醒業(yè)主，給業(yè)主緊迫感，讓其明白是否按時(shí)繳納物管費(fèi)是有人管控的，打消客戶“遲交無所謂”的念頭。 ? 下表中所列時(shí)間節(jié)點(diǎn)均為催費(fèi)必達(dá)時(shí)間點(diǎn)。 ? 預(yù)付金用完的客戶一定要和按月繳納的業(yè)主分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時(shí)間。若為代扣用戶請(qǐng)于14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。如已繳納，請(qǐng)忽略本信息。如您因故不能前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶： XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行 XX支行。 尊敬的 XX業(yè)主：您的物管費(fèi)已欠費(fèi)，請(qǐng)盡快到 XX客戶中心繳納，以免滯納金遞增。如惡意欠費(fèi)，我司將保留追究法律責(zé)任的權(quán)利！ XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的 XX業(yè)主，為避免滯納金的產(chǎn)生，請(qǐng)您于 15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)物管費(fèi)。如您因故不便前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司， XX銀行 XX支行。 XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的 XX業(yè)主，您的預(yù)付金已用完，請(qǐng)于本月 15日前前往 XX客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用，以免產(chǎn)生滯納金。如已繳納，請(qǐng)忽略本信息。對(duì)于這種業(yè)主“斷其后路”就成了我們將無用工變有用工的有效手段。 ? 如果業(yè)主一直含糊其辭說”最近” “這兩天會(huì)來交”則要和業(yè)主約定一個(gè)有效的時(shí)間，到了時(shí)間之后再次提醒業(yè)主，這樣，不僅使業(yè)主自己心里在時(shí)間上產(chǎn)生緊迫感，同時(shí)也讓一拖再拖的業(yè)主產(chǎn)生失信的感覺，最終達(dá)到有效催費(fèi)的目的。 ? 那行，下周二我讓財(cái)務(wù)查賬，到了我通知您 (用意：告知業(yè)主，我會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)這個(gè)時(shí)間，如果沒有到，我還會(huì)再“騷擾”你的 ) 話術(shù) XX小區(qū)業(yè)主某業(yè)主之前有幾個(gè)月的歷史欠費(fèi)。在溝通過程中，小 X建議業(yè)主通過轉(zhuǎn)賬方式支付，“ X先生，像你這樣比較忙的話可以考慮轉(zhuǎn)賬的，本來您在外地回來一次也都不方便?！?X先生，帳號(hào)您收到了吧，你看您哪天有空轉(zhuǎn)呢，我好讓財(cái)務(wù)幫您注意著，及時(shí)入賬”。兩天過后小 X繼續(xù)打電話給 X先生說： X先生，您已經(jīng)轉(zhuǎn)賬了哈，我跟您確認(rèn)一下轉(zhuǎn)賬的時(shí)間和金額。幾次下來， X先生也就“不想再被煩”直接轉(zhuǎn)了，還預(yù)付了半年的物管費(fèi)。 ? 了解掌握對(duì)方性格，善于區(qū)分類型，避免表現(xiàn)過度引起業(yè)主反感，此招不建議在性格暴躁，沒有耐心的業(yè)主前使用。 第三招 苦肉計(jì) 對(duì)象： 欠費(fèi)較短，平日聯(lián)系多，有交情，心軟有同情心的業(yè)主 。連我也開始懷疑自己 的工作能力了 ……” ? “說實(shí)話，我也知道您很忙，我也不希望天天給您電話打擾您工作、生活。年底，工作人員再次聯(lián)系業(yè)主，電話里十分委屈地提到，在部門年終總結(jié)時(shí)被點(diǎn)名指出片區(qū)收費(fèi)率很低，工作考核因此受到影響，績效工資減了不少；同時(shí)也在審視自己，自查哪里做得不到位，給業(yè)主帶來了不好的感受，以至于不繳費(fèi)。 案例： 對(duì)象： 無法取得聯(lián)系的業(yè)主 招數(shù)說明： 業(yè)主在買房、接房時(shí)留下了個(gè)人信息，但出現(xiàn)欠費(fèi)時(shí)，卻無法通過當(dāng)初軟件、資料留下的電話號(hào)碼及其他途徑（通過戶內(nèi)門機(jī)呼叫、上門催收、業(yè)主朋友轉(zhuǎn)達(dá)等）及時(shí)聯(lián)系業(yè)主繳費(fèi)，這時(shí)就可以想盡辦法，挖掘資源，利用其他途徑查詢到業(yè)主的聯(lián)系方式通知其繳費(fèi)。 ? 一般人在聽到 “ 欠費(fèi) ” 二字時(shí)都比較敏感和反感，在聯(lián)系到業(yè)主的親朋好友時(shí)，希望其轉(zhuǎn)達(dá)或告訴你聯(lián)系方式，建議用情況緊急又為業(yè)主著想的口吻表達(dá)來電用意。多次撥打未果后，工作人員根據(jù)資料上顯示業(yè)主人在外地，了解到大多外地客戶購買房屋用于投資，便試著從房屋轉(zhuǎn)讓信息里找到業(yè)主相關(guān)信息。物業(yè)人員隨即聯(lián)系其朋友 B先生，告知有重要事情需要聯(lián)系到業(yè)主（欠費(fèi)畢竟不是光榮之事，電話里沒有直接提到業(yè)主欠費(fèi)）。物業(yè)人員通過B先生留下的號(hào)碼及時(shí)聯(lián)系上業(yè)主，業(yè)主表示剛從國外回來更換了新號(hào)碼，得知后答應(yīng)盡快交費(fèi)。 ? 因整改拒交物管費(fèi)的客戶，首先應(yīng)通過服務(wù)讓業(yè)主感受到物業(yè)的服務(wù)，進(jìn)而獲得認(rèn)可和信任。如通知業(yè)主收取郵件、通知參加社區(qū)活動(dòng)、或提供其他增值服務(wù)等方式聯(lián)系業(yè)主，注意在與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)中一定要讓業(yè)主記住并認(rèn)識(shí)你，這是培養(yǎng)信任的基礎(chǔ)條件。對(duì)于整改過程已建立客情關(guān)系的客戶，必要時(shí)可表達(dá)難處，獲得業(yè)主同情。 同時(shí) ， 對(duì)于您提及的賠付事宜 ， 我們建議您先做整改 ， 待整改事宜完畢后 ， 物業(yè)會(huì)協(xié)助您解決這類問題 。 ? XX老師 ， 這個(gè)事情 ， 小 X肯定會(huì)盡全力去幫你和地產(chǎn)