【正文】 管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。） 可承接的物業(yè)管理服務項目：一級可承接各種物業(yè)管理項目 二級可承接30萬平米以下的住宅項目和8萬平米以下的非住宅項目 三級可承接20萬平米以下的住宅項目和5萬平米以下的非住宅項目物業(yè)服務企業(yè)的職能機構：總經(jīng)理室（設總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及三師總會計師、總經(jīng)濟師、總工程師，是決策層，對企業(yè)重大問題作出決策，部分企業(yè)還設有總經(jīng)理助理）人力資源部（制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃，優(yōu)化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人員招聘、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作）行政管理部（編制實施行政管理、企業(yè)文化建設、品牌管理和信息化建設的規(guī)劃和預算，建立相關規(guī)章制度、管理標準和工作標準，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設、品牌策劃、后勤保障、內部信息管理、信息化建設、對外事務的聯(lián)絡工作）財務部（編制財務計劃、做好財務預算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作）品質管理部（企業(yè)質量管理體系運行的維護，各物業(yè)項目服務品質監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，內部服務品質審核的組織協(xié)調、客戶服務監(jiān)督管理，客戶關系管理、客戶投訴處理、客戶滿意度調查等）市場拓展部（物業(yè)管理市場調查研究，物業(yè)管理市場拓展、物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書、投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織與協(xié)調，顧問項目管理與協(xié)調等）經(jīng)營管理部（制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標，制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業(yè)項目目標考核等）工程管理部、安全管理部、環(huán)境管理部物業(yè)服務企業(yè)的常見模式：①房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司或部門②獨立的物業(yè)服務企業(yè)③物業(yè)管理集團公司（房地產(chǎn)開發(fā)建設單位投資成立的法人或非法人物業(yè)服務企業(yè)，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內部設立專門部門不屬于企業(yè)，承擔售后物業(yè)的管理工作，兩者屬于上下級關系）公司規(guī)章制度：《員工手冊》中關于上下班、紀律、請銷假、獎懲的規(guī)定部門制度：客服部管理規(guī)定、崗位職責二、物業(yè)管理基礎知識及行業(yè)發(fā)展物業(yè)管理基礎知識起源：源于中國香港，自20世紀80年代引入國內。（改革開放1978年底30年的歷史）國家通過房產(chǎn)管理部門把房產(chǎn)完全統(tǒng)管起來。（也是業(yè)主對物業(yè)認識不足，產(chǎn)生偏差是物業(yè)管理服務當中業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的根源之一。物業(yè)費構成：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用 物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用 物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用 辦公費用 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用（物業(yè)屬于房地產(chǎn)的售后服務部門，是服務行業(yè)，提供的商品是服務）物業(yè)種類頗多，涉及法律也多。物業(yè)企業(yè)本身也會涉及一些關于建設、企業(yè)設立、用工等各方面的事務。 法律法規(guī)匯總表，各法律涉及的物業(yè)常見問題處理依據(jù)（見表）三、物業(yè)管理流程及具體內容 物業(yè)管理流程：早期介入、前期管理、日常管理 早期介入：房地產(chǎn)開發(fā)設計階段，提建設建議，監(jiān)督工程質量進度等。包括可行性研究、規(guī)劃設計、建設階段、銷售階段、竣工驗收階段的工作 前期管理：業(yè)主大會成立前的臨時管理。 日常管理：業(yè)主大會成立后的正式管理，共用部位設施設備養(yǎng)護維修、衛(wèi)生綠化、治安消防管理、業(yè)主日常報修、投訴處理 物業(yè)前期管理 ①辦理入住手續(xù)： ▲準備工作： 入住工作計劃（入住前一個月制訂，包括入住時間和地點、負責入住工作的人員及職責分工、入住過程中使用的文件和表格、入住手續(xù)辦理和程序、注意事項及其他情況） 入住儀式策劃（提高小區(qū)形象、有效加強與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，組織舉行入住儀式。有臨時施工或二期施工，進行必要隔離，防止安全事故發(fā)生） 其他準備事項（◇準備及布置辦理入住手續(xù)的場地，如布置彩旗、標語，設立業(yè)主休息等待區(qū)等；◇準備及布置辦理相關業(yè)務的場地，如電信、郵政、有線電視、銀行等相關單位業(yè)務開展的安排； ◇準備及預先填寫有關表格，為方便業(yè)主，縮短工作流程，應對表格資料預先作出必要處理，如預先填寫姓名、房號和基本資料等；◇準備辦公用具、如復印機、電腦和文具等；◇制作標識牌、導視圖、流程圖、如交通導向標志、入住流程、有關文件明示等；◇針對入住可能發(fā)生的緊急情況，如交通堵塞、矛盾糾紛等，制訂必要的緊急預案。 內容有：物業(yè)的基本情況（名稱、地點、面積、戶數(shù)）、物業(yè)的使用、維修和管理（公共場所及公共設施狀況）、前期物業(yè)服務、裝飾裝修、首次業(yè)主大會會議籌備、物業(yè)項目交接、爭議解決和附則。業(yè)主專有部分物業(yè)的保修書，是業(yè)主與建設單位的保修協(xié)議說明。包括物業(yè)建設基本情況及設施設備的使用說明、物業(yè)不同部位的保修規(guī)定主要針對共用部位的、其他需要說明的事項）業(yè)主手冊（向業(yè)主及使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務相關項目內容的服務指南性質的文件。 表格：房屋驗收單、驗收單處理登記表、鑰匙借用登記表物業(yè)日常管理 客服部職能 窗口職能：為業(yè)主辦理各種手續(xù)等，接待咨詢報修投訴等 紐帶職能：將業(yè)主和各種問題收集、整理再分解、派轉、處理、回復 形象職能：代表公司形象，首因效應①日常接待前臺涉及業(yè)務及表格 *辦理各項收費業(yè)務 費用表，掌握水電燃氣物業(yè)車位費用單價和計算方法 *代收轉信件或物品 代收物品注意事項，貴重易產(chǎn)生糾紛的物品不代收 *辦理各種證明手續(xù) 流程圖，物業(yè)權限范圍內的可以開取 *辦理各種臨時證件 臨時出入證，證件押金