【正文】 多個(gè)規(guī)劃利好，多個(gè)大型開發(fā)商逐步進(jìn)駐東城，具備良好的升值潛力；p龍?zhí)涟鍓K ：清遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊，工業(yè)區(qū)污染印象深入清遠(yuǎn)人心，毛坯價(jià)格在 3000元 /平米左右徘徊，去貨速度相對(duì)較慢。140160180200220240260清遠(yuǎn)市區(qū)在售樓盤主力面積范圍120100單位：平方米85金信藍(lán)灣錦江豪苑陽光嘉園萬基金海岸帝景豪苑御景湖畔世紀(jì)花城現(xiàn)代城清遠(yuǎn)客戶置業(yè)特征清遠(yuǎn)財(cái)富結(jié)構(gòu)呈啞鈴型分布，白領(lǐng)階層缺乏；以公務(wù)員、個(gè)體商戶、珠三角投資客為主力客戶群，置業(yè)多選擇清遠(yuǎn)市中心區(qū)，郊區(qū)化置業(yè)尚處于萌牙階段。p新華版塊 ：在售項(xiàng)目集中區(qū)域，片區(qū)均價(jià)遠(yuǎn)高于整體均價(jià)，是花都市場的熱點(diǎn)。本項(xiàng)目翻越了山前大道，不屬于王子山熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。所屬板塊項(xiàng)目名稱 發(fā)展商建筑規(guī)模（萬㎡ ） 小區(qū)規(guī)模 主推單位套數(shù) 主力戶型主力面積 (㎡ )折后價(jià)格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 促銷方式老城區(qū)錦尚蓬萊苑 高宜投資 19918018棟1828層高層1號(hào)樓 C座4號(hào)樓 A座 138 二房、三房90－ 112 12800 2500 一次性 98按揭 99鐵道西 城央御景 恒隆地產(chǎn) 13棟1617層高層— 208 三房、四房 95－ 145 6700 毛坯 —新城區(qū)花都雅居樂花園 雅居樂 72（一期） 7棟25層高層— 108 四房 126－ 160 7388 毛坯 —錦東花園 駿威 26 B區(qū) 13棟 17－18層 C3 1089 三房 95－ 110 10155 毛坯 —汽車城天馬河公館 天馬河 58 二期 30棟 34層 K5棟 132 三房、四房 140－ 175 7100 1000 —機(jī)場 富力金港城 富力 150 9000戶 — — 二房、三房 44～ 124 6500 2023 —豪利花園 豪利 67 18棟 15－ 16層高層 豪景閣 398 二房、三房 94100 7200 毛坯 —山前大道天湖峰境 合景 45 — — 522三房、四房獨(dú)棟115－ 170257－ 140065001萬－ 3萬2023毛坯 98折頤和山莊 頤和 40規(guī)劃總戶數(shù)1000 230 230三房獨(dú)棟149－ 15949060001萬－ 2萬 毛坯一次 97折按揭 99折假日半島 碧桂園 667 — 映翠苑 452 雙拼 215－ 245 7000 毛坯 —獅嶺 嘉粵百合雅居 嘉粵集團(tuán) 15棟 11層的小高層 — 759 洋房90－ 120的二房、三房 3900 毛坯商業(yè) 96折公積金 97折花都客戶置業(yè)特征區(qū)域以第二產(chǎn)業(yè)為核心，財(cái)富結(jié)構(gòu)呈啞鈴型分布，主要由個(gè)體工商戶、私企老板及寵大的低收入打工族構(gòu)成，樓市以區(qū)域公務(wù)員、四大產(chǎn)業(yè)工商戶（私企老板）及空港從業(yè)人員為主。中低收入人口低收入人口花都人口收入結(jié)構(gòu)中高收入人口 身份特征：私企主、生意人、政府高官，年收入約 30萬以上，中高收入人群約占人口的 3％身份特征：城鎮(zhèn)村民，年收入約 3～ 8萬，中低收入人群約占人口的 15％身份特征：工廠工人，年收入約 3萬，低收入人群約占人口的 60％花都購房客戶群社會(huì)屬性 置業(yè)需求客戶分類 家庭年收入 年齡層次 家庭結(jié)構(gòu) 置業(yè)次數(shù) 置業(yè)目的 需求房型 置業(yè)關(guān)注點(diǎn)城鎮(zhèn)村民 8～ 15萬 35～ 45 夫婦＋子女 首次置業(yè)為主 改善生活環(huán) 境 三房或四房 居住環(huán)境、生活配套、體現(xiàn)身份 的配套公務(wù)員、空港從業(yè)人員、企業(yè)中高層、小生意人、個(gè)體戶15～ 30萬25～ 30 二人世界 首次置業(yè) 新婚 豪華二房或 三房 交通便利、生活配套30～ 45 夫婦 +子女 二次置業(yè)為主 改善生活環(huán) 境 三房或四房 生活配套、居住環(huán)境、教育配套生意人政府官員 35～ 45萬 35～ 45夫婦＋子女或三代同堂二次～多次置業(yè)提升生活質(zhì)量豪華型四房或五房教育配套、生活配套、健康的生 活環(huán)境私企主 、生意人、政府高官 50萬以上 40～ 55夫婦＋子女或三代同堂 多次置業(yè)提升生活質(zhì)量別墅產(chǎn)品，豪華四房或五房項(xiàng)目檔次形象、體現(xiàn)身份的配套健康的生活環(huán)境廣州郊區(qū)化置業(yè)趨勢(shì)1998年 2023年，廣州經(jīng)歷了兩個(gè) “ 郊區(qū)化 ” 發(fā)展歷程，郊區(qū)成交量占比逐年上升，特別是遠(yuǎn)郊置業(yè)比重大幅提升，廣州市民郊區(qū)化置業(yè)趨勢(shì)明顯。p本項(xiàng)目是距離廣州中心區(qū) 60分鐘車程內(nèi)極少數(shù)的單價(jià)在 45000元 / （ 2023年 12月廣州十區(qū)二市一手住宅均價(jià)突破 12023元 / ㎡ )清遠(yuǎn)市場：置業(yè)集中在市區(qū)，產(chǎn)品需求以舒適型大三房為主，本地置業(yè)客戶多為中高收入人群；項(xiàng)目屬于清遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊工業(yè)板塊，本地客戶認(rèn)可度極低。廣州市場：遠(yuǎn)郊置業(yè)趨勢(shì)明顯，置業(yè)范圍已擴(kuò)展至離市中心 —2小時(shí)車程以內(nèi)區(qū)域，并且本項(xiàng)目在廣州市場極具品牌和價(jià)格優(yōu)勢(shì)。—首輪訪談對(duì)象：項(xiàng)目 10公里范圍內(nèi)周邊工業(yè)園區(qū)藍(lán)領(lǐng)多為外來人員，當(dāng)?shù)刂脴I(yè)意愿弱第二輪訪談對(duì)象：項(xiàng)目 30公里范圍內(nèi)清遠(yuǎn)城區(qū)居民第三輪訪談對(duì)象：項(xiàng)目 50公里范圍內(nèi)花都區(qū)域居民區(qū)域抗性極大，多選擇在市區(qū)置業(yè)第四輪訪談：項(xiàng)目 70公里范圍內(nèi)廣州中心五區(qū)各大專業(yè)市場、城市居民區(qū)域抗性大，極少關(guān)注山前大道以外區(qū)域確定核心目標(biāo)客戶：廣州北，距離項(xiàng)目 70公里范圍內(nèi)的中低收入自住客戶獲得大量想要在廣州安家落戶的中低收入員工關(guān)注24? 清遠(yuǎn)養(yǎng)老客戶： 子女在外的農(nóng)村客戶? 清遠(yuǎn)自住客戶： 南部工業(yè)區(qū)技術(shù)藍(lán)領(lǐng)? 花都自住客戶： 皮革城、汽車城技術(shù)藍(lán)領(lǐng)? 花都養(yǎng)老客戶： 花都城區(qū)及獅嶺? 珠三角萬客會(huì)成員： 已享受過萬科物業(yè)升值回報(bào)的客戶為主? 周邊城市投資 /度假客戶： 借助清遠(yuǎn)旅游資源偶得 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群 重要客戶群35%核心客戶群50%偶得客戶群15%? 廣州自住客戶 ：越秀荔灣白云區(qū)常住型客戶 (如批發(fā)市場等客戶 )、廣州主城區(qū)周期性居住客戶（如外來技術(shù)藍(lán)領(lǐng)等，無法每日通勤）? 廣州養(yǎng)老客戶 ：廣州主城區(qū)（越秀、荔灣、白云南、海珠北為主）退休、臨退休客戶（老廣為主，經(jīng)濟(jì)能力有限）? 廣州投資 /度假客戶： 廣州主城區(qū)低門檻投資客，跟風(fēng)投資客。項(xiàng)目潛在目標(biāo)客戶市場北自住、養(yǎng)老客戶為核心，清遠(yuǎn)、花都為重要補(bǔ)充市場。面臨大范圍、多個(gè)市場選擇，是否要分散兵力同時(shí)開拓清遠(yuǎn)、花都、廣州三地市場？2023年 10月，在大量數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上，我們毅然決策：戰(zhàn)略性放棄清遠(yuǎn)、花都市場，聚焦有限的營銷資源，集中全力主攻廣州市場。關(guān)鍵二：核心價(jià)值構(gòu)建鎖定目標(biāo)客戶，深度揣摩客戶心理，他們需要的是什么？是山湖生態(tài)？是便捷配套？又或者是 “ 有個(gè)家的夢(mèng)想” ？項(xiàng)目價(jià)值訴求通過 FAB模型審視項(xiàng)目價(jià)值優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目生活配套規(guī)劃完善，但與區(qū)域競爭對(duì)手如碧桂園假日半島、美林湖等相比，無論整體規(guī)模、山湖生態(tài)、休閑度假配套均無明顯優(yōu)勢(shì)。萬科百萬生活城 —— 輕軌新城、健康之城、生活之城廣州市區(qū)房價(jià)高企；有一群在廣州打拼多年的人，卻久違了關(guān)于家的夢(mèng)想；與親人團(tuán)聚、照顧父母、養(yǎng)育孩子 ……這看似平常的生命規(guī)律在他們身上，卻難以實(shí)現(xiàn)。p3大人居組團(tuán)，營造綠色生活p4大市政級(jí)領(lǐng)先配套，創(chuàng)享完美生活p5大立體交通體系，無憂出行體驗(yàn)p6大人文景點(diǎn)，亞運(yùn)永恒遺產(chǎn)p7大城市環(huán)繞，珠三角核心戰(zhàn)略地位p8大休閑場所，家人旅游度假勝地p9大國際領(lǐng)先技術(shù)，打造低碳環(huán)保社區(qū)p10年之發(fā)展，迎接廣州新城的崛起廣州其他快銷案例價(jià)值訴求分享恒大御景半島擁有優(yōu)越地理位置和景觀資源， 以 “ 中國 活，一江御千城，一席尊天下 ” 之姿 定位于金沙洲 居住新城中的超級(jí)豪宅。片區(qū)規(guī)劃 品牌 產(chǎn)品 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 社區(qū)規(guī)模北部萬科城 ★★ ★★★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★★亞運(yùn)城 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★恒大御景半島 ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★關(guān)鍵三：