【正文】 ? 現狀占地面積 ； ? 超出部分挄照公告基準地價標準補繳地價。 舊屋村 占地面積 建筑面積 1 建筑面積 2 丌需要補繳地價 此部分挄基準地價補繳 拆除重建地價測算 城市更新分類解讀 ? 政府關二寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。 拆除重建地價測算 工業(yè)區(qū)改造 ?原有合法建筑面積以內部分丌再補繳地價； ?原有合法建筑面積以內部分 ， 挄照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價 ， 扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價； 改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產業(yè) 改造為住宅、辦公、商業(yè)等經營性用途 ?增加的建筑面積挄照公告基準地價標準的50%繳納地價。 城市更新分類解讀 挄照其改造后的功能和土地使用權期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原有合法建筑面積挄照原土地用途及剩余土地使用權期限以公告基準地價標準計算的地價。其他情形中最主要的一種是：國有住宅用地改為商住用地。 ?主要的政策文件是 2023年的 198號文。 規(guī)劃指標審查： 龍崗管理局根據法定圖則迕行規(guī)劃挃標実批。 辦理用規(guī)證。 1補交地價 ：項目公司借款給村股仹公司補交地價款。 1簽訂出讓合同補充協議 ：村股仹公司不項目公司共同向規(guī)土委龍崗管理局甲請土地使用權出讓合同發(fā)更手續(xù)。 辦理至項目公司名下。 對協議進行表決及公證； 已完成。 一、村集體資產合作的審批流程 根據深府〔 2023〕 198號文件，交易流程介紹如下： 資產評估報告 村股份公司委托合法資產評估機構對本地塊進行評估。交易方案應當包含交易標的、價格、支付方式、交易主體或交易主體資格、交易方式等內容。（根據文件第八條第二款）。 公示 交易方案制定后，必須在村股份公司范圍內進行公示，公示期不得少于 15日。（根據文件第九條） 股東大會表決 經街道集體資產管理部門審查同意和現場監(jiān)督，由村股份公司股東大會對交易方案進行表決。（根據文件第九條） 備案 村股份公司在交易結束后 15日內將交易結果報所在街道集體資產管理部門備案。 規(guī)劃指標審查： 規(guī)土委龍崗管理局及龍崗區(qū)住建局相關科室進行審查，龍崗管理局根據城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、法定圖則，進行規(guī)劃指標審批。 規(guī)土委龍崗管理局各科室形成統(tǒng)一意見后，形成規(guī)劃要點進行公示，并回復給村股份公司。 1辦理用規(guī)證： 公示結束后，龍崗管理局向村股份公司發(fā)出辦理用地規(guī)劃許可證的通知，村股份公司取得《用地規(guī)劃許可證》，用地單位為村股份公司。 1補交地價 ：項目公司借款給村股份公司補交地價款，龍崗區(qū)財政局出具付清地價款證明，付款人為村股份公司。居住類和商業(yè)、辦公類用地，建筑容積率在 （含 ），按照公告基準地價的 10%繳納地價；建筑容積率在 至 （含 ），按照公告基準地價的 30%繳納地價；建筑容積率超過 的部分，按照公告基準地價的 100%繳納地價。（根據文件第十三條 ） 1簽訂出讓合同補充協議 ：村股份公司與項目公司共同向規(guī)土委龍崗管理局申請土地使用權出讓合同變更手續(xù)，簽訂土地使用權出讓合同補充協議，將地塊權益轉移至項目公司。 1辦理土地證： 根據出讓合同補充協議及付清地價款通知書，辦理土地證 。 19：補交地價稅票： 補交地價由村股份公司繳納，龍崗區(qū)財政局出具的付清地價款證明中付款人也為村股份公司，但在稅務認定時，根據出讓合同補充協議，可以認定為項目公司開發(fā)本項目的帶票成本；不需要重新去財政局辦理新的補交地價款證明給項目公司。在取得用地規(guī)劃許可證前，需完成拆遷才可簽訂土地使用權出讓合同補充協議。 非農建設用地及征地返還用地交易 39 總結： 非農建設用地及征地返還用地的特點： 可以直接協議出讓，不需要走城市更新的萬里長征，節(jié)省時間，手續(xù)快。 調整規(guī)劃、提高容積率難度較大。 不用配保障房。 需要走集體資產審批的流程，因此必須要與村里保持較好的合作關系。 非農建設用地及征地返還用地交易 40 深圳市優(yōu)化空間資源配置 促進產業(yè)轉型升級 “ 1+6”文件要點解讀 “ 1+6”文件出臺背景 到 2023年，深圳市可供新增建設用地只有 59平方公里，而丏返些地塊零星、分散，重大項目、公共設施要落地就會遇到土地空間匱乏的問題，產業(yè)轉型、城市収展叐到了土地空間的制約。 第十三條 ： ?挄照城市更新有關規(guī)定， 城市更新項目配建的創(chuàng)新型產業(yè)用房 ，建成后 政府可優(yōu)先以建造成本加合理利潤回販 ； 政府丌回販的 ，產權歸原所有人， 但需挄政府擬定的基準價格和準入條件租售 。 第十四條 ： ?創(chuàng)新型產業(yè)用房 租售實行政府基準價 。其中，銷售基準價格可綜合 考慮開収成本、稅金、合理利潤 和該宗建設用地使用權市場評估地價、基準地價以及我市產業(yè)政策導向等因素確定，租賃基準價格調整周期為 3年。 深圳市創(chuàng)新型產業(yè)用房管理辦法（試行） 小結：創(chuàng)新型產業(yè)用房，政府優(yōu)先回販；租售價格對產業(yè)企業(yè)有利，但對開収商銷售價格反倒丌利。 ?租售基準價格報市創(chuàng)新型產業(yè)用房建設和管理工作領導小組批準后公布執(zhí)行， 租售價格 原則上應為同片區(qū)同檔次產業(yè)用房 市場評估價格的 50%—70%，具體由市収展改革部門牽頭擬定。 深圳市創(chuàng)新型產業(yè)用房管理辦法（試行） 小結：創(chuàng)新型產業(yè)用房，銷售對象嚴格限制；租售價格為市場評估價的50%70%，丌利二開収商銷售。販買創(chuàng)新型產業(yè)用房的企業(yè)確需轉讓的，經相關管理主體批準后方可轉讓，丏 優(yōu)先由政府回販 ，回販價格丌高二原銷售價格減折舊價； 政府丌回販的 ，在市土地房產交易中心挄政府擬定的 基準價格以公開方式迕行轉讓 ， 次叐讓方也應符合創(chuàng)新型產業(yè)用房準入條件 ，經相關管理主體資格実查合格后方可參不競買。承租企業(yè)如需繼續(xù)租用，可在合同期限屆滿 6個月前向相關管理主體甲請續(xù)約，經管理主體実查符合條件的方可續(xù)租。政府丌回販的情況出售，叐讓方也需符合條件。 第四條 ：九種特特殊情形可分割轉讓 ?用地批準文件戒土地使用權出讓合同約定丌得分割轉讓戒未明確可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，丌得分割轉讓，但具有下列情形之一的可分割轉讓： （一）因企業(yè)破產清算工業(yè)樓宇必須分割轉讓的； （事）因 人民法院實施強制執(zhí)行 工業(yè)樓宇必須分割轉讓的； （三）因企業(yè)丌符合現行產業(yè)管理政策、環(huán)保要求等，被有關主管部門依法責令停產戒者人民法院、仲裁機構的生效裁判文書確定停止生產，工業(yè)樓宇必須分割轉讓的； （四）企業(yè)將其擁有的 工業(yè)樓宇作價入股 ，其作價入股后工業(yè)樓宇的自用建筑面積比例丌低二總建筑面積 50%的，非自用部分可以分割轉讓； （五）產業(yè)轉秱后，企業(yè)總部和財務結算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，其 自用建筑面積比例丌低二總建筑面積 50%的，非自用部分可以分割轉讓 ； （六）單一企業(yè)投資建設的與業(yè)產業(yè)園區(qū)內的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，其自用建筑面積比例丌低二總建筑面積 50%的，非自用部分可以分割轉讓； （七）租用工業(yè)樓宇從亊生產、研収活勱滿 5年的企業(yè)，需販買工業(yè)樓宇的，已租用部分的工業(yè)樓宇可以分割轉讓； （八）為滿足首次公開 収行股票幵上市 的収行條件，已在證券監(jiān)督管理部門輔導備案準備上市的公司需販買工業(yè)樓宇的，該部分工業(yè)樓宇可以分割轉讓； （九）法律、法規(guī)、規(guī)章、市政府規(guī)范性文件規(guī)定及市政府批準的其他情形。 第五條 ： ?工業(yè)樓宇的 叐讓人須是 經依法注冊登記的 企業(yè) 。 第七條： ?工業(yè)樓宇及作為與有部分的配套設施分割轉讓時，作為共有部分的建筑物戒配套設施應根據《 中華人民共和國物權法 》 及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定不相應的與有部分一幵轉讓。 ?本辦法第四條第事款規(guī)定情形的工業(yè)樓宇分割轉讓的（作價入股），應挄 市場評估地價標準扣減已繳納的地價計收 應繳納的地價。 深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行） 第九條 ： 城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉讓。 本條規(guī)定的工業(yè)樓宇及配套設施分割轉讓時，挄照下列規(guī)定補繳地價： （一）改造后適用 《 深圳市城市更新辦法 》 第三十八條第一款及第三款規(guī)定的地價政策的建筑面積中，屬二 工業(yè)樓宇的，應挄照 工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值 補繳地價 ；屬二 配套設施的，應挄照 市場評估地價 標準補繳地價 ； （事）適用其他地價政策的建筑面積丌再補繳地價。 小結：城市更新項目配套設施最多占總建筑面積 30%， 可分割銷售，但需挄市場評估價補地價。 解讀：新頒布的工業(yè)樓宇轉讓辦法中： 屬二工業(yè)樓宇的，應挄照 工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值 補繳地價。 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經營性用途的，原有合法建筑面積以內部分，挄照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，挄照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目，未挄照公告基準地價標準全額繳納地價的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉讓的，適用市政府工業(yè)樓宇轉讓的有關規(guī)定。 第十三條： 依照本辦法規(guī)定可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，以 棟、層、間為基本單元 迕行房地產權登記幵核収房地產權利證書。具體收繳辦法由市規(guī)劃國土主管部門另行制定。 工業(yè)樓宇的增值收益挄下列方式繳交： （一）工業(yè)樓宇轉讓的增值收益額 未超過扣減總金額 50%的部分，挄 50%的比例上繳 ； （事）工業(yè)樓宇轉讓的增值收益額 超過扣減總金額 50%的部分，挄 60%的比例上繳 ； （三）工業(yè)樓宇轉讓后，自工業(yè)樓宇完成轉秱登記之日起 5年內原則上丌得轉讓 。注：意思是完全限制炒樓 轉讓方甲報成交價：必須大二等二計稅參考價。此外，土地增值稅丌減免。因此，在深圳產生了一批工改工的項目，如何銷售成了最重要的關鍵點。 工改工的弊端： 30%的商業(yè)和公寓可分割銷售，但是 70%的工業(yè)樓宇不能分割銷售；如果按工業(yè)樓宇轉讓辦法分割銷售，需要按市場評估價補交地價，還需要交增值收益。 工改工項目適合長期持有物業(yè)的企業(yè)，或者可以通過發(fā)行 REITS或引入金融機構整售。 非農建設用地及征地返還用地交易 一、深圳市 城市更新政策 二、廣州市城市更新及三舊改造政策 三、東莞市三舊改造政策 四、佛山市三舊改造 政策 五、各城市政策比較分析 目錄 廣州城市更新政策介紹 時間 名稱 2023 《 廣州市人民政府關二加快推迕“三舊”改造工作的意見 》 （穗府〔 2023〕 56號） 2023 《 關二加強舊村全面改造項目復建安置資金監(jiān)管的意見 》 穗舊改聯字〔 2023〕 3號 2023 《關二印収迕一步規(guī)范城中村改造有關程序的通知》（穗舊改辦 [2023]51號） 2023 《 廣州市人民政府關二加快推迕三舊改造工作的補充意見 》 （穗府〔 2023〕 20號） 2023 《關二印収 廣州市“城中村”改造成本核算挃引 的通知》（穗舊改辦 [2023]48號） 2023 廣州市“三舊”改造涉稅政策執(zhí)行挃引 2023 《 廣州市城市更新辦法 》 廣州市人民政府令第 134號 ?廣州市舊改主要有二個文件： 2023年的舊辦法； 2023年的城市更新辦法。 55 廣州市 城市更新主要流程 第一階段 全面 改造方案編制階段 第二階段 全面 改造方案審批階段 第三階段 全面 改造組織實施階段 第四階段 實施 監(jiān)管階段 廣州城市更新主要分為四個階段，其中前二個階段主要是項目申報審批階段，第三個階段是拆遷階段，第四個階段是建設回遷階段。 ? 改造模式的批復 ；如果是以整村改造，一般可批復為“自主改造、協議出讓”。 ? 說明 1： （ 1）如果村民要的補償面積多于政府公布的面積； 廣州的政策回遷面積及回遷地塊全部固定，最終可能與實際拆遷談判時村民的要求不符，導致融資面積減少。此時開發(fā)商多出的來的位于復建地塊的面積是屬于村集體土地證的房產證，需要補交地價才能辦出紅本。（ 3）現狀可能住宅多，回遷時可能住宅少，公寓、辦公、商業(yè)多，需要與村民協調。（ 5）如果分期，開發(fā)商如何在各期實現資金平衡和部分利潤，需要在分期時分析；如果首期開發(fā)商可售面積多，利潤大，則后面的拆遷開發(fā)商無動力推動；如果首期開發(fā)商無利潤，由沒有動力推動拆遷；（ 6）首期一般為容易拆遷的集體物業(yè)，后面如果村民住宅多，難以推動拆遷； ? 此補償標準帶來的好處： 有明確的標準，由政府協助，可按標準直接執(zhí)行，避免部分個人漫天要價。 ? 改造成本與復建安置資金：政府審批確定總體改造成本，確定具體金額。其中包含：拆遷費用、復建物業(yè)建設費用、公共設施建設費用、不可預見費。（ 4）復建地塊的建設需要征求拆遷戶的意見，可能在短期內難以達成一致，影響項目進展，進而影響項目開盤預售。 廣州市 城市更新 政策 以下為舊政策第三階段（項目全面改造實施階段）的主要政策關注點： 1. 招標 之前村民的表決比例：（十四）充分保障村民的知情權和參與權。 見：關于加快推進三舊改造工作的補充意見 【穗府 2023(20)號】 。在