【正文】 26 第十 六 章 物流倉儲項目財務(wù)評價 ..................................... 27 一、物流倉儲項目財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 ................................................ 27 1．財務(wù)價格 ...................................................................................................... 27 2．計算期與生產(chǎn)負(fù)荷 ...................................................................................... 27 3．財務(wù)基準(zhǔn)收益 率設(shè)定 .................................................................................. 28 4．其他計算參數(shù) .............................................................................................. 28 二、物流倉儲項目營業(yè)收入估算 ............................................................................ 29 三、物流倉儲項目成本費用估算 ............................................................................ 29 四、物流倉儲項目財務(wù)評價報表 ............................................................................ 30 1．物流倉儲項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 .................................................................. 30 2．物流倉儲項目損益和利潤分配表 .............................................................. 32 五、物流倉儲項目財務(wù)評價指標(biāo) ............................................................................ 33 六、物流倉儲項目敏感性分析 ................................................................................ 34 七、物流倉儲項目財務(wù)評價結(jié)論 ............................................................................ 34 第十 七 章 物流倉儲項目社會評價 ..................................... 35 一、物流倉儲項目對社會的影響分析 .................................................................... 35 二、物流倉儲項目與所在地互適性分析 ................................................................ 35 1．物流倉儲項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 .................................. 35 2．物流倉儲項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 .................................. 35 3．物流倉儲項目地區(qū)文化狀況對項目的適應(yīng)程度 ...................................... 35 三、物流倉儲項目社會風(fēng)險分析 ............................................................................ 35 四、物流倉儲項目社會評價結(jié)論 ............................................................................ 35 第十 八 章 物流倉儲項目風(fēng)險分析 ..................................... 36 一、物流倉儲項目主要風(fēng)險因素識別 .................................................................... 36 二、物流倉儲項目風(fēng)險程度分析 ............................................................................ 36 三、物流倉儲項目風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策 ........................................................ 38 第 十九 章 物流 倉儲 項目可行性研究結(jié)論與建議 .......................... 40 一、物流倉儲項目推薦方案的總體描述 ................................................................ 40 二、物流倉儲項目推薦方案的優(yōu)缺點描述 ............................................................ 40 1．優(yōu)點 .............................................................................................................. 40 2．存在問題 ...................................................................................................... 40 三、結(jié)論與建議 ........................................................................................................ 40 1 第一章 總論 一、物流倉儲項目背景 1．項目名稱 物流倉儲綜合項目 2．建設(shè)單位 貴州智潤倉儲有限責(zé)任公司 3．物流倉儲項目可行性研究 報告編制依據(jù) 1）《國家十一五發(fā)展規(guī)劃綱要》 2）《貴陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”發(fā)展規(guī)劃》 3）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版） 二、物流倉儲項目概況 1．物流倉儲項目擬建地點 本項目擬建于貴陽市修文縣龍場鎮(zhèn)小營村七組，距修文火車站 2公里。 2．物流倉儲項目建設(shè)規(guī)模 經(jīng)充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會條件以及公司的綜合情況，本項目擬建成集加工、配送、倉儲于一體的商品物流中心。 3．物流倉儲項目主要建設(shè)條件 該項目建設(shè)地距修文火車站 2 公里，交通方便，工業(yè)物資供應(yīng)及運銷條件較好，電源、水源可靠，征用的土地多屬山地，建筑材料可以就地解決，環(huán)境保護(hù)已采取措施，建設(shè)區(qū)及附近居民均以農(nóng)業(yè)為主，具備了該項目建設(shè)的各種有利條件。 5．物流倉儲項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo) 數(shù)值 單位 占地面積 30 畝 建筑面積 1500 平方米 投資總額 500 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (所得稅前 ) 萬元 靜態(tài)投資回收期 (所得稅前 ) 年 動態(tài)投資回收期 (所得稅前 ) 年 財務(wù)內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (所得稅后 ) 萬元 靜態(tài)投資回收期 (所得稅后 ) 年 動態(tài)投資回收期 (所得稅后 ) 年 投資凈利率 % 三、項目可行性分析 隨著國 家經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升和貴陽市“三創(chuàng)一辦”建設(shè)步伐的加快，物流倉儲需求出現(xiàn)回暖并帶來新的機(jī)遇。在廠區(qū)內(nèi)閑置的土地上建設(shè)集銷售、加工、倉儲、配送和售后服務(wù)的綜合物流中心具有得天獨厚的地理條件，與修文縣同行業(yè)相比，有著立地條件好、運輸成本低、投資效益高和比較競爭力強(qiáng)等優(yōu)勢。另一方面，本項目具有投資回收期短，效益好，利潤高的特點，有利 于企業(yè)較快實現(xiàn)盈利，因此，從國家和企業(yè)的角度雙重評價都是可行的。因此，在項目經(jīng)營期，公司應(yīng)該注重營銷策略，加強(qiáng)服務(wù)宣傳，使?fàn)I業(yè)收入得到有力的保障。 物流費用 主要由運輸、倉儲、包裝三個環(huán)節(jié)產(chǎn)生，約 70%的企業(yè)干線運輸占物流費用的 40%以上，而有 %的企業(yè)采取鐵路的運輸方式。 中國產(chǎn)業(yè)界 正在形成五條物流體系：以 五大運輸方式 為代表的運輸物流體系，以商品加工和配送為代表的倉儲物流體系，以服務(wù)型競爭戰(zhàn)略為代表的制造商物流體系，以海、空港集散為代表的口岸物流體系和正在浮現(xiàn)中的以電子商務(wù)為代表的配送物流體系。 二、 物流 倉儲 服務(wù)需求分析 物流總量 是與經(jīng)濟(jì)總量成正比的。經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展將產(chǎn)生巨大的物流需求空間。 斯坦利亞太投資研究組最近在其《中國物流報告》中指出：中國每年的物流費用超過 20xx 億美元 (折合人民幣約 萬億元 )，中國一體化的物流服務(wù)業(yè)是一個新興的產(chǎn)業(yè)，預(yù)期未來 10 年內(nèi)這類服務(wù)的收入將有 20%的增長幅度。麥肯錫咨詢公司也對中國物流市場的發(fā)展做了樂觀的預(yù)測 (見圖 29)。 “ 北煤南運 ” 、 “ 南糧北調(diào) ” 等就是其中典型的例子。 需求量分析 企業(yè)視物流為降低企業(yè)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑，對其越來越重視。中國 450 家大中型工業(yè)企業(yè)中，有 45%的企業(yè)計劃在未來兩年內(nèi)選擇新的物流商 (見表 2， 4)。 當(dāng)前，低成本所支持的低價格依然是中國工商企業(yè)開展競爭的主要手段，然而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的物質(zhì)、勞動消耗的節(jié)約潛力已很有限，而通過降低物流成本以提高企業(yè)物流效率則有較大空間。 產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷往用戶手中， 95%的時間耗在儲存、裝卸 、等待加工和運輸方面，費用平均占到總成本的 50%(見表 25)。美國平均的物流費用占貨價的 10%32%，最高為 32%；英國平均為%，最高 25%。 5 在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市 場條件下，物流需求市場潛力巨大 (見表 26)，社會物流業(yè)有較大發(fā)展空間。總體來看，物流總量的增長率要高于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率，說明物流業(yè)的成長性較好。物流系統(tǒng)設(shè)計、物流總代理等高增值、綜合性的服務(wù)非常有限。 從工業(yè)企業(yè)對物流的需求和對目前物流運作質(zhì)量的滿意程度分析中可以看出，中國的物流業(yè)發(fā)展才剛剛起步，任重而道遠(yuǎn)，潛力巨大。在調(diào)查企業(yè)中有 57%的生產(chǎn)企業(yè)和38%的商業(yè)企業(yè)在尋找新的物流代理商。 4） 在未來 13年內(nèi)，對物流設(shè)施設(shè)備的需求 購建倉庫、裝卸設(shè)備的需求呈增長趨勢；對倉庫的需求類型，則是低成本和高容量；同時冷藏庫的需求比例也有一定程度的上升。 我國是商品生產(chǎn)和流通大國，我國商品生產(chǎn)企業(yè)眾多，當(dāng)前我國的商品流通主要方式仍然是直供和分銷。近年來，全球商品貿(mào)易的規(guī)模得到了飛速發(fā)展。商品貿(mào)易在我國對外貿(mào)易以及商品工業(yè)發(fā)展中的地位也日益重要。 據(jù)貴州商品服務(wù)業(yè)協(xié)會披露，目前貴州營業(yè)中的商品交易市場達(dá) 60 個，年交易量已超過 1000 萬噸，約占全國的 1/10。作為全國重要的商品消費市場，貴州已把商品服務(wù)業(yè)列為主要的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)之一。除商品采購物流、商品流通業(yè)等較為成熟的領(lǐng)域之外，商品生產(chǎn)物流、廢棄商品物流、原材料貿(mào)易、科研教育、金融租賃等商品服務(wù)業(yè)也已開始起步。 依托公路和鐵路，貴陽已形成各種商品延伸業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)高度集聚的產(chǎn)業(yè)特色，正在成為國內(nèi)各種商品服務(wù)業(yè)規(guī)模較大、發(fā)展較快的地區(qū)之一。商品配送中心、大型商品倉庫和大型商品交易市場等服務(wù)形態(tài)“已聯(lián)成產(chǎn)業(yè)鏈”。 8 第四章 物流倉儲項目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 一、建設(shè)規(guī)模 本項目建設(shè)規(guī)模為： 3 萬噸庫存量商品倉庫； 二、產(chǎn)品方案 作為物流倉儲項目，其提供的產(chǎn)品是指與物流相關(guān)的各項服務(wù)，本項目的服務(wù)方案包括： 1）提供商品期貨交割場所服務(wù) 2）商品倉儲服務(wù) 3）各種商品裝卸服務(wù) 9 第五章 物流倉儲項目場址選擇 一、物流倉儲項目場址所在位置現(xiàn)狀 1．物流倉儲項目地點與地理位置 本項目的地址是貴陽市