某地產(chǎn)快速開發(fā)戰(zhàn)略研究課件-在線瀏覽
2025-02-19 14:55本頁面
【正文】 員 ，同時借鑒了與恒大直接競爭的 兄弟公司的研究資料 ，希望通過多方面資料綜合描繪出恒大的基本輪廓，供公司參考。 2 恒大地產(chǎn)公布 2023年度主要財務(wù)指標：凈 利潤高達，較 2023年同期的 6倍 …… …… 截至目前已披露年報的大型房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)顯示，中海以 (港元 ) 位居收益榜之首， 恒大以超過 80億元超過萬科的 ，躋身第二 ?！?…… …… 預(yù)計私募金額最高為 5億美元，但亦有人士表示，此次私募對于恒大地產(chǎn)來說是杯水車薪。 上文摘自 《 私募 5億美元難補 400億缺口 恒大或成下一個順馳 ? 》 3 目錄 ? 財務(wù)指標分析 ? 業(yè)務(wù)模式研究 ? 架構(gòu)與管理體系 ? 對萬科的啟發(fā)和借鑒 0810年，恒大在總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷售額和利潤四個方面增長迅速，年復(fù)合增長率 3倍于萬科； 10年的總資產(chǎn)和銷售額已相當于萬科的 48% 數(shù)據(jù)來源：恒大 10年年報，恒大 IPO招股書 總資產(chǎn)（億元） 1 , 1 9 22856312 , 1 5 61 , 0 4 5* * * * * 38886454132546214* * * * 凈資產(chǎn)（億元） 479606363071 , 0 8 2527* * * * 銷售額（億元） 利潤（億元） 46664118880* * * * * * * 5 恒大毛利率逐年下降，核心凈利率 *僅為 10%； 17%的凈利率依賴于物業(yè)增值，其物業(yè)增值收益凈利占比達 40% 由于香港和內(nèi)地的會計準則差異，為求口徑一致，已對恒大報表的“營業(yè)收入”項作“營業(yè)稅及其附加”的調(diào)增處理 數(shù)據(jù)來源：恒大 10年年報，恒大 IPO招股書 毛利率 * * * * * * * * * * * 凈利率 * * * * * * * * 0 . 8 1 2 . 75 . 28 . 45 . 53 3 . 5增（減）值收益（損失）（億元） * * * * * * 核心利潤率 * 恒大 萬科 恒大 萬科 * 注：核心利潤率 =（利潤 物業(yè)增值收益） / 調(diào)整后收入 6 09年物業(yè)成本增速高于結(jié)算收入， 10年員工成本、銷售傭金增速高于銷售額，物業(yè)成本增速高于結(jié)算收入，導(dǎo)致恒大銷售成本收入占比持續(xù)上升，其毛利率逐年下降 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 10年損益各項收入占比 * * * * * * * * 0810年銷售成本收入占比 7 * 注：開發(fā)成本包括地價、建安成本及其他建筑相關(guān)費用和資本化的利息 由于香港和內(nèi)地的會計準則差異，為求口徑一致，已對恒大報表的“營業(yè)收入”項作“營業(yè)稅及其附加”的調(diào)增處理 數(shù)據(jù)來源：恒大 10年年報，恒大 IPO招股書 0910年成本增速比較 2023年增速 2023年增速 銷售額 412% 72% 員工成本 33% 271% 銷售傭金 193% 248% 廣告成本 115% 55% 結(jié)算收入 59% 700% 開發(fā)成本 * 88% 804% 營業(yè)稅及其他 58% 656% 恒大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增長迅速，負債率亦高于萬科， 10年ROE超過萬科，達到 27%，得益于其較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿水平 * * * * * * * * 凈資產(chǎn)回報率（ ROE） * * * = 權(quán)益乘數(shù) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 * * * * * * * * 3 . 05 . 33 . 04 . 23 . 54 . 9* * * * * * * * 核心利潤率 恒大 萬科 8 注：由于香港和內(nèi)地的會計準則差異，為求口徑一致，已對恒大報表的“營業(yè)收入”項作“營業(yè)稅及其附加”的調(diào)增處理 數(shù)據(jù)來源：恒大 10年年報，恒大 IPO招股書 08年受上市前路演及后期市場下行，上市計劃擱淺影響，費率相對較高； 0910年，其營銷費率和管理費率回調(diào)至相對合理水平，但仍顯著高于萬科 營銷費率 * 管理費率 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 9 數(shù)據(jù)來源：恒大 10年年報，恒大 IPO招股書。 *注：營銷費率和管理費率比照當年銷售額。 4億 美元 2023年 33億 96% 214億 4580萬平 通過瑞信擔保，籌得共 。 美元 2023年 60億 70% 285億 4495萬平 3月， IPO計劃宣布擱淺 鄭裕彤入股 ％，科威特投資局 ％，德意志銀行、美林銀行等 5家機構(gòu)投資入股 美元 2023年 （ IPO元年） 307億 79% 631億 5498萬平 11月成功上市，融資 32億港元，其中 63% 用以支付未付的土地出讓金及撥付項目運營資金， 31%償還結(jié)構(gòu)擔保貸， 6%撥作營運資金 36億 港元 2023年 527億 80% 1045億 9600萬平 發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，年利率 13% * 美元 2023年至今 1億平 發(fā)行 3年期及 37億元 5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為 %和 % 人民幣 * 2023年 9月，碧桂園發(fā)行 ，年利率 %； 2023年 11月，雅居樂發(fā)行 3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率 10%； 2023年 8月，合景泰富發(fā)行 ，年利率 %。平均土地成本約 520元 /平方米。 恒大的管理人員中 92%以上是大學(xué)本科及以上學(xué)歷 （見附表 2） ? 恒大重要的職能和權(quán)力高度集中于總部，一線公司主要負責執(zhí)行，有簡單的人事權(quán)，但一線經(jīng)理實施的人事變動需要上報地區(qū)的經(jīng)理，再由地區(qū)上報報總部人力資源部進行相關(guān)審批 姓名 股權(quán)概約百分比 許家印 % 夏海鈞 % 李鋼 % 謝慧華 % 徐湘武 % 徐文 % 賴立新 % 何妙玲 % 2023年恒大各高管的控股情況 總部 地區(qū)公司 集中決策 項目、工程開工實施 執(zhí)行集團總部的命令 投資開發(fā)、招投標 建設(shè)、產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)察 成本、質(zhì)量標準化管理 營銷和運營管理 制定規(guī)劃和任務(wù) 具體執(zhí)行 30 高度集權(quán)下的總部組織龐大，隸屬地產(chǎn)系統(tǒng) 1209人，下設(shè) 17個職能部門，垂直管理各地方公司對口部門
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