xxxx年11月上海新江灣板塊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告_32頁(yè)-在線瀏覽
2025-02-19 00:22本頁(yè)面
【正文】 萬(wàn)套，與商品房數(shù)量的比例將達(dá)到 1:，這一目標(biāo)如果能夠達(dá)到，對(duì)商品房需求會(huì)有一定分流和緩解作用。 三、暫定本地和外省市居民只能在上海購(gòu)房一套。新江灣板塊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 第一部分：宏觀市場(chǎng)環(huán)境 第二部分：板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 第四部分：附 板塊主要個(gè)案分析 05000100001500020230250000202300400000600000800000100000012023001400000160000018000002023年至今上海公寓市場(chǎng)供求走勢(shì) 新增量 成交面積 成交均價(jià) 09年一季度 ?調(diào)整二套房貸款額度 ?70/90界定松動(dòng) 09年二季度 ?經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法 ?信貸從緊 09年三季度 ?經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法 ?信貸從緊 09年四季度 ?個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免恢復(fù) ?開(kāi)發(fā)商拿地首付比例提高 10年一季度 ?銀行準(zhǔn)備金利率提高 10年二季度 ?銀行取消投資投機(jī)購(gòu)房貸款 ?二套房首付比例提高 10年三季度 ?三套房停貸 ?上海細(xì)則十月長(zhǎng)假最后一天出臺(tái) 政府連續(xù)打出組合拳，以信貸杠桿為主要調(diào)控樓市手段，而其中最重要的一環(huán)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能從明年初開(kāi)始正式實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可估量 政 策 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 需求與去年同期保持相同水平 ,但觀望導(dǎo)致供應(yīng)量縮小 ,預(yù)計(jì)后市可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)集中的局面 市 場(chǎng) 2023年 10月 7日，上海出臺(tái) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn) 》 相比國(guó)慶假期前各部委調(diào)控措施的總則，上海進(jìn)行了如下五點(diǎn)細(xì)化： 一、除暫停三套房的商業(yè)貸款外，對(duì)第三套房和非改善的第二套房的公積金貸款也暫停。 二、暫停不能提供納稅和社保證明的非本地居民的貸款發(fā)放。 四、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度。 五、打擊開(kāi)發(fā)商囤地。目前開(kāi)發(fā)商根據(jù)預(yù)約登記量而決定推盤(pán)量的現(xiàn)象比較普遍，大多采取分批次小規(guī)模推盤(pán)而達(dá)到房源緊張的效果，本次細(xì)則出臺(tái)的目的是打擊開(kāi)發(fā)商這一銷(xiāo)售政策，但規(guī)定 3 萬(wàn)平米的要求并不十分嚴(yán)格，可能會(huì)影響實(shí)際調(diào)控效果。 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言 ，本次調(diào)控將會(huì)給行業(yè)內(nèi)帶來(lái)一次大的沖擊，從調(diào)控細(xì)則可以看出，調(diào)控的對(duì)象主要是公寓市場(chǎng)，而對(duì)于受貸款影響較小的別墅及高端住宅產(chǎn)品的沖擊則較小，對(duì)于精裝小戶型、酒店式公寓、商鋪、辦公等投資型商品房來(lái)說(shuō)，后市很不容樂(lè)觀，這部分產(chǎn)品將面臨最直接的沖擊； 對(duì)市場(chǎng)而言 ，調(diào)控將將房源提前上市供應(yīng)，避免開(kāi)發(fā)商將價(jià)格越定越高，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的； 對(duì)購(gòu)房者而言 ，調(diào)控則在心理上對(duì)其影響，他們的觀望情緒將逐漸加劇，市場(chǎng)可能再次迎來(lái)觀望期。我國(guó)全年的經(jīng)濟(jì)任務(wù)是保 8，而世界經(jīng)貿(mào)組織近期對(duì)我國(guó) GDP的預(yù)測(cè)為 %。 在宏觀經(jīng)濟(jì)增速得到保障的前提之下，預(yù)計(jì)四季度上海樓市將出現(xiàn)明顯降溫，成交量將比89月份有所下滑，價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)，尤其是在供應(yīng)量繼續(xù)明顯增加的情況下，開(kāi)發(fā)商迫于回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)促銷(xiāo)的項(xiàng)目會(huì)進(jìn)一步增多，打折幅度會(huì)重新增加。政府也會(huì)給本次政策留出一段效果觀察期，預(yù)計(jì)短期內(nèi)較為實(shí)質(zhì)的后續(xù)政策出臺(tái)可能性不大。 ?新江灣城板塊公寓價(jià)格加權(quán)年均增漲率達(dá) 43%，漲幅遠(yuǎn)大于全市水平 。 ?但值得注意的是，這些高端項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格均低于預(yù)期。 項(xiàng)目 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 至 11月 25日 保利維拉家園 套數(shù) 4 1 7 59 3 均價(jià) 35709 34299 34719 29668 34986 涵碧景苑 套數(shù) 7 1 1 均價(jià) 20556 16975 19849 泰寶華庭 套數(shù) 38 28 15 24 27 19 11 均價(jià) 24337 25192 26301 26602 28820 27521 29597 橡樹(shù)灣 套數(shù) 32 5 2 6 12 28 28 11 均價(jià) 39487 42028 40255 42588 42334 41794 41263 43718 合生江灣國(guó)際公寓 套數(shù) 78 26 1 4 18 82 31 14 均價(jià) 32498 33466 30225 31160 28843 29815 29865 28822 仁恒怡庭 套數(shù) 105 42 均價(jià) 58634 59646 九龍倉(cāng)璽園 套數(shù) 15 87 52 24 4 均價(jià) 43212 43702 44031 44592 41759 板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 板塊內(nèi)各項(xiàng)目今年 111月成交情況 單位 :套、元 /平方米 2月 4月 6月 8月 10月 12月 仁恒怡庭
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