淺談市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-18 21:49本頁(yè)面
【正文】 06 7326 97546 7626 7386 7436 7676 7276 87416 7496 7256 7306 7546 7146 77336 7416 7176 7226 7466 7066 67256 7336 7096 7146 7386 6986 57176 7256 7016 7066 7306 6906 47096 7176 6936 6986 7226 6826 37016 7096 6856 6906 7146 6746 2 4*034*024*011*031*021*01層數(shù)層數(shù) 最后是配套設(shè)施調(diào)查等方面的調(diào)查，其中包括項(xiàng)目周邊的交通、教育、醫(yī)療、商場(chǎng)、銀行、郵政、公園廣場(chǎng)等，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的教育、醫(yī)療、商鋪、銀行、活動(dòng)場(chǎng)所、會(huì)所、物業(yè)管理、停車位等。 在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研中，樓盤資料和售樓人員的介紹無疑是主要的信息來源，但必須注意其中是否有夸大和不全面之處，不要為表象所迷惑，應(yīng)當(dāng)盡可能從側(cè)面進(jìn)行輔助調(diào)查，如參觀施工現(xiàn)場(chǎng)、與內(nèi)部人員、現(xiàn)場(chǎng)客戶和一些已購(gòu)房人士進(jìn)行溝通等，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。 項(xiàng)目實(shí)地看房還可以配合在售樓部的調(diào)查，了解在售各樓宇戶型平層分布情況、各戶型的銷售以及通過觀察入住率來衡量整個(gè)項(xiàng)目的銷售情況，各戶型的銷售情況可以詢問在售戶型的樓層得出已售套數(shù)。這一部分內(nèi)容靠詢問售樓人員得出數(shù)據(jù)一般都是不完整的，所以必須結(jié)合武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的備案情況及戶型樓層、朝向等諸多方面來綜合分析其銷售情況，以保證最終數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性。 調(diào)查人員通過打電話到售樓處，詢問房?jī)r(jià)情況。 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研法技巧（上） ?訪問之前，要了解樓盤的大致信息（網(wǎng)絡(luò)搜索、閱讀《上海樓市》）；也可以以電話詢問的方法了解可以詢問目前的購(gòu)房狀況、價(jià)格、剩下的主要房型、售樓員的姓名，留待電話預(yù)約之用； ?在了解了目前剩下的主要房型后，于樓盤案場(chǎng)找到接電話的售摟員，偽裝成購(gòu)房者（此時(shí)要體現(xiàn)出自信度），以難賣的房型作為調(diào)查切入點(diǎn)，引起售樓員的興趣； ?訪 問時(shí)根據(jù)自身情況，可以偽裝成購(gòu)房者、售樓員、中介員、報(bào)社記者進(jìn)行調(diào)查（如果遇到售樓員是中年人，必須偽裝成購(gòu)房者）。在調(diào)查過程中，也要注意信息的有來有往，可以向售樓員介紹旁邊樓盤的信息，已引起該售樓員的介紹欲望。 ?要耐心聽售樓員介紹在介紹中樓盤，信息會(huì)自動(dòng)呈現(xiàn)，在進(jìn)一步表明你的購(gòu)房誠(chéng)意的基礎(chǔ)上調(diào)查些敏感性問題； ?可以通過對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的介紹，激起售樓員的攀比心理及講解欲望。 ?如需要拍照片，兩個(gè)人去，一個(gè)人掩護(hù)，另一個(gè)人拍照。 以六號(hào)樓為例 戶型圖顯示房型從左至右為： ？ → 2房 → 2房 → 4房 → 4房。 缺少第 1個(gè)戶型 ,暫時(shí)定為 ?戶型 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)顯示 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)可以看出 6號(hào)樓有 2個(gè)單元， 1單元有 3戶， 1單元有 2戶 所顯示房型從左至右為： 2房 → 2房 → 2房 → 4房 → 4房 ？戶型 1單元 1號(hào)房 1單元 2號(hào)房 1單元 3號(hào)房 2單元 1號(hào)房 2單元 2號(hào)房 ？戶型共 10套，銷售 4套 A2戶型共 11套，銷售 10套 依次類推，得到其他戶型 在 XLS表格中戶型填寫規(guī)范 個(gè)案 XLS表格中第五項(xiàng) 戶型，按照表格規(guī)范填寫完整 客群?jiǎn)栴}較為復(fù)雜，包含客群分布區(qū)域、行業(yè)、年齡、目的、結(jié)構(gòu)等，而此類問題屬于項(xiàng)目機(jī)密，很難從銷售人員口中直接問出，所以調(diào)研者對(duì)客群的主觀判斷比較偏重，需要調(diào)研者長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)及對(duì)周邊環(huán)境的熟識(shí)。 方法：詢問售樓員現(xiàn)住戶是否檔次過低，觀察去售樓部咨詢的客戶，去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)觀察客戶等。 必須要腿勤、腳勤、嘴勤、手勤、腦勤。 規(guī)劃布局問題 規(guī)劃布局指得是建筑布局，部分項(xiàng)目樓書可能會(huì)有說明，更多的時(shí)候需要調(diào)研人員進(jìn)行說明總體布局或當(dāng)期建筑布局情況，譬如當(dāng)期 11棟建筑成圍合式、兵營(yíng)式、陣列式布局等。 道路布局問題 問題包括小區(qū)內(nèi)是否人車分流，項(xiàng)目總共有幾個(gè)人行出入口，具體位于項(xiàng)目何處，車行出入口位于那里， 方法：你們這個(gè)小區(qū)出入口在哪啊，車也是從這走嗎？ 此問題和車位聯(lián)系密切，同時(shí)可以連帶車庫(kù)、車位等問題一并詢問。 層高、樓間距問題 層高技術(shù)指標(biāo)專業(yè)性不強(qiáng)，基本可以直接詢問，方法：你們這個(gè)一層有幾高?。? 而樓間距的詢問就必須要婉轉(zhuǎn)一點(diǎn)， 方法：你們這兩棟樓距離好遠(yuǎn)啊，視野肯定很開闊吧？這有多遠(yuǎn)??？ 智能化問題 網(wǎng)站或樓書可能有一定說明，詢問時(shí)補(bǔ)進(jìn)， 方法：我同學(xué)住的某某小區(qū)都是一卡通什么的，你們這智能化的設(shè)備多不多??？ 一般的智能化有樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) . 裝修標(biāo)準(zhǔn)問題 普通住宅一般是毛坯房裝修標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)碰到精裝修的項(xiàng)目時(shí)調(diào)研裝修標(biāo)準(zhǔn)必須去看項(xiàng)目的樣板間，并詳細(xì)詢問各個(gè)細(xì)節(jié)品牌等，有可能的話拿到項(xiàng)目具體的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。 電梯間調(diào)研側(cè)重點(diǎn)：裝修風(fēng)格、材料。 商業(yè)問題 包含商業(yè)位置、建筑面積、樓層數(shù)、街鋪數(shù)量、面積劃分、開間、進(jìn)深、層高以及價(jià)格等，其中大部分?jǐn)?shù)據(jù)都可以從售樓員那里詢問，但由于一個(gè)客戶不可能購(gòu)買住宅又購(gòu)買商鋪，同時(shí)商業(yè)一般會(huì)在后期推出，所以商業(yè)情況一般在 2次調(diào)研的時(shí)候進(jìn)行，但是例如商業(yè)面積、位置等情況可以略為打聽。 營(yíng)銷優(yōu)惠活動(dòng)問題 在億房和新房網(wǎng)上經(jīng)常會(huì)有各個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)及優(yōu)惠活動(dòng)，各類報(bào)紙也會(huì)有相應(yīng)的活動(dòng)宣傳，平時(shí)的時(shí)候在外面坐車約會(huì)時(shí)都會(huì)經(jīng)?？匆姼黜?xiàng)目的戶外廣告、車身廣告、樓宇廣告、車內(nèi)電子屏廣告等等，各類信息的來源除了網(wǎng)站外更加注重于平時(shí)的積累和思考。此舉比較適合房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市，如北京。一般銷售員會(huì)給你作簡(jiǎn)單的介紹，如果談
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