市場調(diào)研部分-在線瀏覽
2025-02-18 02:31本頁面
【正文】 有關(guān) ) 城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序 ?不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致 ?不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同 ?功能的實現(xiàn)前提條件是：順應(yīng)市場，政策干預(yù)太多，即使物業(yè)建設(shè)完畢，區(qū)域功能也不能完善 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 商業(yè)項目 辦公項目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部門辦公物業(yè) 中高檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 02年 34年 510年 12年左右 時間 開發(fā)類型 穩(wěn)定繁榮期 快速成長期 建設(shè)期 規(guī)劃期 68年 價格增幅 住宅集中開發(fā)期 ?城市新中心區(qū)開發(fā)經(jīng)歷住宅－商務(wù)－商業(yè)發(fā)展階段，總開發(fā)周期一般在 10年以上，在投入實質(zhì)性建設(shè)后將迎來 5年左右的發(fā)展期 ?而從建設(shè)期開始的前 68年的開發(fā)期屬于高速發(fā)展期，住宅一般集中在此段時間開發(fā)，博得較高的開發(fā)收益 取地要點四 —— 區(qū)域內(nèi)的競爭格局，如何看待市場參與者與需求市場 根據(jù)客戶及產(chǎn)品細(xì)分程度：搶蛋糕還是分蛋糕 ？ 大規(guī)模項目看趨勢 小規(guī)模項目看競爭 品牌開發(fā)商進(jìn)入的雙刃劍 客戶與產(chǎn)品層次是否拉開 ? 競合 :幫助提升區(qū)域價值 ? 競爭 :價格封頂線 ,搶奪客戶 ? 取地要點五 —— 地塊條件，內(nèi)外因素是否支撐房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā) 外圍因素 城市交通 與城市的交通聯(lián)系，道路的便捷性，軌道交通等利好，隧道、橋梁等帶來心理距離的負(fù)面因素 景觀、資源 江、河、湖、海；山；濕地；公園等 周邊的有利環(huán)境 公建、商業(yè)、運勱等大型配套 周邊的不利環(huán)境 高壓線、變電站、垃圾焚燒廠、污水處理廠、破壞的山體等 本體因素 內(nèi)在資源 原生成年樹木、水系、坡地資源 地塊內(nèi)顯見的劣勢 高壓線、內(nèi)在的高差 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地觃模、建筑紅線內(nèi)面積、容積率指標(biāo)、限高、70/90限制、車位比、配套用房 潛在風(fēng)險 政府出讓土地的附帶限制 出讓所附帶的資金沉淀條款（酒店、大體量集中商業(yè)、學(xué)校等公建投入）、限價 其他不可控因素 拆遷、政府道路觃劃更改、出土文物 取地要點六 —— 不存在絕對的優(yōu)劣地塊，關(guān)鍵在于以多少成本拿地？ 價格研判 土地價格評估 項目經(jīng)濟(jì)測算
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