x年07月保定定興項目營銷綱要102p-在線瀏覽
2025-02-16 05:51本頁面
【正文】 團有限公司 保定金地機械有限公司 友誼家電銷售有限公司 家興五東商廈 河北定興建筑工程有限責任公司 河北省華智抽紗制品有限公司 保定興安冶金設備有限公司 河北省定興縣醫(yī)藥藥材有限責任公司 河北祥和冷暖設備有限公司 河北麗友服裝集團 定興縣五岳建筑工程有限責任公司 河北麗華制帽集團有限公司 天馬汽車集團有限公司 河北定興太行建筑建筑工程有限責任公司 保定三九濟世生物藥業(yè)有限公司 定興縣強力水泥有限責任公司 保定明珠化工集團 定興肇興機械有限公司 … … 目前常駐定興的部分企業(yè)名錄 由此我們可以看出潛在市場的巨大 北京本公司 定興房價從 2023年上半年的 1000元到 2023年底的 2023元，只用了 3年多時間， 年均漲幅 30%。也正因如此，目前定興房價已然升至 3000元 左右并仍有上揚空間。 北京本公司 三、目前定興在售主要項目淺說 恒源御景： 這個項目主要面向政府部門和中產者，目前尚未對外銷售。 從位置看，該項目與我們星馬項目位于兩個不同的訴求市場 —— 政府機構（恒源）與中高產者（本案）、縣城中心（恒源）與城郊（本案）、多層（恒源）與（高層）等；該項目市場與本案沒有明顯交集，對本案威脅較小。但黃金臺多為大戶型，且周邊環(huán)境凌亂嘈雜、配套較為落后、商業(yè)氛圍欠佳，雖然標榜公寓物業(yè)，但沒有足夠商務機構和企業(yè)作為市場支持。 北京本公司 黃金臺現(xiàn)場及外景 北京本公司 本公司認為：定興房地產市場遠未飽和。北京本公司正善于從問題中發(fā)現(xiàn)機遇，從問題中創(chuàng)造營銷契機！ 北京本公司 本案地理位置示意 北京本公司 一、本案現(xiàn)狀 周邊環(huán)境： 從 107國道華建路口西行，基本上沒有什么可資生活消費的場所；道路兩旁多為企業(yè)廠房和大片農田，雖然道路寬闊但遠不足以成為未來市場的誘因。 總之，這樣的地理環(huán)境適合做工業(yè)開發(fā)或類似物業(yè)，住宅開發(fā)有些勉為其難 —— 需要營銷機構高水平的操作支持！ 北京本公司 項目本身： 我們的項目只有區(qū)區(qū)不足 20230平米，無法形成規(guī)模化的市場影響和成熟的生活氣氛，對于品牌塑造更是困難重重。 另外，本案緊鄰華建路，且由于地塊原因無法退后很多（第一排樓將緊倚道路紅線），這樣的環(huán)境很可能對未來業(yè)主尋求安謐的生活追求構成威脅。 說實話：政府部門購房者恐怕很難青睞這里的環(huán)境，中高層置業(yè)者對于荒僻的生活氛圍也鮮有好感；此外，偏僻的位置對于本案日后營銷推廣亦有著不利影響。 本公司將為本案逐步提供嶄新的人居理念和前沿的宜居空間，以超乎定興當前住宅市場的建筑視野將中高層人士吸引過來成為我們最終的消費對象。 北京本公司 二、本案現(xiàn)存問題與難點 狹小的地塊易使規(guī)劃設計陷入困境： 本地塊雖然方正且朝向良好（坐北面南），但總面積不過18550平米，企業(yè)計劃在此中放置四棟樓座，我們將在路網規(guī)劃、景觀設計、通風采光等方面面臨諸多困難。 北京本公司 首排樓距離主路太近 （不足 20米）難以滿 足業(yè)主安謐生活需求 樓間距約為 40米左右 對于 18層的 建筑而言 顯得捉襟見肘 景觀區(qū)域有限 不易形成中高檔格調 難以滿足項目定位要求 路網密集 區(qū)內空間狹窄 勢必降低宜居舒適度 前后樓緊鄰、對視 影響生活私密及日 常采光通風 北京本公司 本案設計思想與現(xiàn)實矛盾（一）： 地下停車：地下停車的設計可以有效提升項目品質，但同時大幅增加建設成本。 北京本公司 本案設計思想與現(xiàn)實矛盾（二）： 建筑立面：一個常識問題，簡約大氣的建筑立面將全面改善建筑體及整個社區(qū)的觀感，快速取得市場認可和好評。故此，我們建議采用暖色石材與色調柔和的建筑涂料作為本案主體立面，可有效規(guī)避高大樓體與較近樓距之間的矛盾（如下頁圖）。而本案有限的土地卻難于開展大規(guī)模主題化的園林設計。因地制宜，巧思妙想，化腐朽為神奇，使項目在平庸甚至棘手的地塊上照樣贏得市場奇跡（如下頁圖）。 亟待改進的環(huán)節(jié)有景觀園林、戶型配比、戶型格局、社區(qū)各部分造型用材等，我們將在后面再做解析。 本公司需要星馬公司的大力支持，我們將組建并延請專業(yè)團隊作為本案設計主導，協(xié)助星馬公司在不足 2萬平米的地塊上創(chuàng)造定興高端高層的建筑奇跡，讓本案成為未來幾年定興中高層置業(yè)的范本！ 北京本公司 我們對本案現(xiàn)狀及問題的認知與歸結 地理位置偏僻；周邊生活配套基本為零 地塊狹小，不利于形成規(guī)模及成熟的生活氛圍 路網規(guī)劃、景觀園林、采光通風等受地塊影響較大 目標市場尚不明確，有待開掘 北京本公司 第三部分、本案營銷大綱 這只是我們在初步市場研判之后的綱領性營銷框架，有待開發(fā)企業(yè)認可后的細化與完善。本地塊由于面積所限難于 “ 標新立異 ” ，我們主張以穩(wěn)健的姿態(tài)迎接市場。 色調柔和，線面結合，落地飄窗，暖色為主，剛柔相濟 … … 這些將成為本案建筑設計主導思想（見下頁圖）。 如前所言，本案適合帶狀園林并配以點式景觀，在社區(qū)中設置若干建筑小品如石塑、盆景、疊水等，我們建議適當提高項目綠化率，以與周邊荒僻環(huán)境形成對比，有利項目銷售。 北京本公司 微型水系 中央園林 建筑小品 北京本公司 戶型設計： 本公司贊成開發(fā)企業(yè)適當提高戶型面積的主張 —— 大戶型能夠很好的體現(xiàn)項目品質與檔次。 復式躍層參考見下頁圖。 北京本公司 戶型面積區(qū)間（㎡） 戶型比例（％） 7090 60 90110 25 110130 10 130及以上 5 戶型配比建議 北京本公司 本公司推薦戶型參考 1 北京本公司 本公司推薦戶型參考 2 北京本公司 商業(yè)建議： 本案周邊遠沒有成熟商業(yè)氛圍， 4000平米底商恐難以被市場消化，建議開發(fā)企業(yè)適當削減底商面積，比如由原來兩層改為只建一層以保證經濟效益。以上這些所有設計機構均能勝任，但照本宣科的千篇一律和本公司極具市場針對性的設計主導有著天壤之別。我們將在正式合作期間制定更為詳細完善的銷售細節(jié)、各階段推廣主題，應對不同時期的市場訴求，快速推動項目及企業(yè)品牌形象的建立與提升。 … … 北京本公司 產品規(guī)劃設計 營銷主題 各類活動鋪開 廣告道具 強勢媒體跟進 激活市場；鋪開銷售；快速推進 品牌塑造與提升；促進企業(yè)后續(xù)發(fā)展 北京本公司 星馬項目營銷大綱歸結 指導并配合建
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