xxxx年永州時代廣場項目定位及建筑規(guī)劃設(shè)計-在線瀏覽
2025-02-16 05:16本頁面
【正文】 分 豎向發(fā)展有空間 農(nóng)貿(mào)市場 傳統(tǒng)街鋪 專業(yè)市場 超市 集中性零散商業(yè) 步行街 商業(yè)中心 芝山商業(yè)地產(chǎn)市場綜合總結(jié)： 業(yè)態(tài)空白：現(xiàn)代主題購物商城 如何在同質(zhì)化競爭的環(huán)境下做到本項目脫穎而出，創(chuàng)造利潤最大化，創(chuàng)造佳績！ 是我們上誠機(jī)構(gòu)和盛德地產(chǎn)共同的目標(biāo)！ 因此新政加息房產(chǎn)稅來臨及樓市竟?fàn)幖觿≈挛覀兒稳ズ螐? 第二部分 項目本體分析 知己知彼方能常勝 本項目 老城區(qū)商圈 新城區(qū)次商圈 雙城核心區(qū) 項目處于老商業(yè)區(qū)與新城區(qū)交匯處，地段優(yōu)越，隨著永州大道的拉通，勢必成為新的居家投資熱點，而老城區(qū)因為道路窄，車流量大，居家購物環(huán)境不理想 項目地塊區(qū)位分析（一） 從城市總體規(guī)劃和交通規(guī)劃分析地塊 項目所處城市發(fā)展位置（二） 本項目 新城中央核心圈 臨街面寬 雙城核心區(qū) 利于規(guī)劃設(shè)計 地段優(yōu)越 位于永州大道龍頭位置 價值 優(yōu)勢 臨一中大學(xué)城 教育資源和人文資源厚重 項目 SWTO分析（三） 規(guī)模： 規(guī)模適中，但受容積率和地塊特征限制，園林景觀賣點難有吸引，對比周區(qū)域幾個項目，如耀江，香樟綠城等 園林綠化吸引力不強(qiáng) 短板 路橋拉通良好的發(fā)展?jié)摿?，?yōu)越的自身條件 本項目必須是一個高附加值、高利潤回報項目 潛力 本體分析總結(jié) 本項目地塊位處聯(lián)城大道核心位置，城市主道交匯之地，周邊各項配套完善，發(fā)展?jié)摿臻g大，但項目同樣面臨地塊小，地價高， 造成項目的價值利潤點和難點在商業(yè)部分，住宅部分去化難度不高 第三部分 我們的思路 思路決定出路 項目定位建議及操作模式選擇 如何利潤最大化 跳出項目看項目 站在城市運(yùn)營和這個城市缺什么的高度去考慮 時代廣場 定位創(chuàng)造價值（一） 在有所高度的同時也要具備對項目地塊自身分析 和消費(fèi)習(xí)貫 ,購買力以及周邊城市規(guī)劃和交通等因素 項目能給城市帶來什么？ 解決項目做什么的問題 常規(guī)住宅項目 中式或歐式建筑風(fēng)格定位市場差異化不明顯 價值點 意向定位方案 1 高端住宅 +投資性產(chǎn)權(quán)式酒店 +現(xiàn)代商業(yè)綜合體 新區(qū)龍頭、永州首席城市綜合體 差異化明顯 價值點 意向定位方案 2 我們推薦方案 相同的地塊，不同的開發(fā)商理念，不同的團(tuán)隊參與，所產(chǎn)生的價值也不一樣，因此項目地塊前期規(guī)劃十分重要 規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造價值（二） 規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造價值 （意向設(shè)計方案 1） 規(guī)劃創(chuàng)造價值 （意向設(shè)計方案 2） 規(guī)劃創(chuàng)造價值 （意向設(shè)計方案 3） 根據(jù)我們近 10年商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗，項目除了解決準(zhǔn)確市場定位和良好商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計外，一個項目要實現(xiàn)高回報銷售還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這還需要創(chuàng)新的操作模式 如何實現(xiàn)項目住宅商業(yè)利潤最大化？ 正常模式下實現(xiàn)目標(biāo)面臨的挑戰(zhàn)？ 常規(guī)操作 非常規(guī)操作 操作模式創(chuàng)造價值（三） 創(chuàng)新模式 常規(guī)模式住宅面臨的挑戰(zhàn) （ 25F以上）在整體市場以小高層和多層為主力市場的情況下，如何解決銷售價格問題。 主要對手中山城“東門一號公館”的地段、工程進(jìn)度、銷售時間比本項目有優(yōu)勢的情況下，勢必?fù)寠Z客戶資源。 ，價格和銷售很難走高。 二、商業(yè)：現(xiàn)階段總體價格走高難度很大。 住宅通過 “高端住宅 +產(chǎn)權(quán)酒店和精裝投資公寓 ” 提升價值。 2 、星級酒店以首個產(chǎn)權(quán)式酒店推出 住宅以永州首個第一高度品質(zhì)名宅和精裝公寓銷售。 規(guī)避風(fēng)險策略 商家經(jīng)營是否能成功 做為品牌超市或百貨商家，它們有自己完善而系統(tǒng)的選址，經(jīng)驗和評估經(jīng)驗，對于時代廣場項目而言，如此優(yōu)越的地段和發(fā)展?jié)摿?，以及方便的交通網(wǎng)點和到達(dá)率，（據(jù)我們了解未來三年周邊常住人口將達(dá) 5萬以上）我們只需根據(jù)主力商家需求指標(biāo)，規(guī)劃建設(shè)好項目產(chǎn)品，提前采取意向性定單開發(fā)模式，解決炒作和項目商業(yè)規(guī)劃的事情，（后期商業(yè)經(jīng)營和推廣上給予一定支持和配套）最后能否經(jīng)營成功是主力店自己的事情， 規(guī)避風(fēng)險策略 返租期到以后這么辦 從項目的角度出發(fā)，開發(fā)商投資項目計劃做短線還是長線，根據(jù)我們多次接觸，應(yīng)當(dāng)是短平快高價銷售項目，因此第一要素應(yīng)當(dāng)是如何解決銷售，使資金到位，第二步的主力店招商和品牌店加盟，才有資金資本運(yùn)作，第三步有主力店的拉動也解決了，商業(yè)部分招商和經(jīng)營的難題，對做旺商場，拉升項目商業(yè)價值有利，而商鋪投資者也十分清楚，投資自然會有風(fēng)險，只能跟定品牌能使風(fēng)險降低，而開發(fā)商只做好返租期內(nèi)，所返還給投資者的錢就行，五年之后也是給風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)管理公司或業(yè)主委員會， 為何規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式酒店是否有市場？能否銷售成功？品牌能否引進(jìn)？ 三大問題 芝山高檔酒店的市場空間 通過酒店拉動區(qū)域價值，配合商業(yè)提升項目住宅價值 引進(jìn)酒店利于發(fā)展商區(qū)域深度開發(fā)，規(guī)模開發(fā) 產(chǎn)權(quán)式酒店對銷售、利潤的貢獻(xiàn) 產(chǎn)權(quán)式酒店出發(fā)點和市場分析 不僅是撬動點，也是利潤點 區(qū)域酒店業(yè)市場分析 永州酒店業(yè)在進(jìn)入到 2023年得到了迅猛發(fā)展，競爭日趨激烈，全市二區(qū)上檔次和規(guī)模的大小有近 30家
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