【正文】 產(chǎn)品，而商業(yè)用房和寫字樓市場占有率明顯下降。但是 套型面積在 144180平方米的商品住房批準預售面積為約 米，而銷售面積僅為 ，說明供應結構需進一步優(yōu)化。 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場未來供給趨勢預測判斷 ＊國家政策 ●“90， 70％ ” 凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積 90平方米以下的住房（含商品 住房、政策性住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70％以上；年 度土地供應要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和社會保障性住房建 設，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70％。 ＊市場供給 ●根據(jù)寧德中心城市 2023年住房狀況初步調(diào)查，寧德中心城市常住人口 ，住房 總建筑面積為 ，人均住房建筑面積 。 ● 根據(jù)國家 “90平方米以下占 70％以上 ”的政策，未來市場上 90平米以下的小戶型的供 給將大量增加。（數(shù)據(jù) 來源于寧 德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局） 類別 年度寧德市中心城市 “十一五 ”期間住房建設計劃 商品住房 社會保障性住房 合計建筑面積（萬平方米）建設套數(shù)（套）建筑面積（萬平方米）建設套數(shù)（套）建筑面積（萬平方米）建設套數(shù)（套）2023 73 7600 2 860 80 85772023 6840 774 72 76142023 73 7600 7 860 80 84602023 8360 946 88 93062023 73 7600 7 860 80 8343合計 365 3800 35 4300 400 4230 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場未來供給趨勢預測判斷＊住房用地供應計劃 （數(shù)據(jù)來源于寧德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局）　 類別年度寧德市中心城市 “ 十一五 ” 期 間 住房用地 實 施 計 劃（ 單 位：公 頃 ）商品住房用地 新供社會保障性住房用地合 計總 量 新供用地 存量用地 總 量 新供用地 存量用地2023 20 40 2023 36 2023 16 40 24 162023 20 44 24 202023 16 40 24 16合 計 80 200 120 80 類別 年度寧德市中心城市 “ 十一五 ” 期 間 住房用地 結 構 實 施 計 劃 (單 位：公 頃 )商品住房用地 新供社會保障性 住房用地 合 計總 量 新供用地 存量用地 總 量 其中：中低價位、中小套型2023 20 40 282023 36 2023 16 40 282023 20 44 2023 16 40 28合 計 80 200 140房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場未來供給趨勢預測判斷 ＊ 06－ 07年住房建設計劃 ●2023－ 2023年兩年內(nèi)寧德市區(qū) 90平方米以下的戶型供應量近 10000戶， 90平方米以上的戶型大約為 3500戶。 ●2023年下半年至 2023年，寧德市商業(yè)項目投放量預計在 30000平米左右，而且絕大部分是住宅臨街鋪面，體量較為分散，不會對我司項目構成威脅，也不具備競爭力。＊商品房市場特點●開發(fā)投資趨于理性，樓盤品質(zhì)不斷提升；●受國家政策的影響， 90㎡以下的小戶型的供應量將大幅度增加；●帶電梯的商品住宅、單身公寓供應加大；●市場銷售保持旺盛，大戶型（ 160以上）銷售緩慢；●商品住宅價格平穩(wěn)，局部房價增幅較快；●商品房結構性矛盾依然存在，空置面積回升較快；●購房對象以寧德本地為主，外地來寧德購房比例也占相當?shù)谋壤?。目前? 德市區(qū)商品住宅銷售相對較好，從寧德目前的銷售情況來看，可預測未來市場相對 較樂觀。＊從購房對象來看 通過對寧德區(qū)域的購房對象的分析，購房者主要為寧德市區(qū)的企業(yè)主、政府人員等以及寧德周邊縣市的居民和部分寧德外的人（如溫州、福州等）等。房地產(chǎn)市場分析 小結： ＊從銷售區(qū)域來看 寧德東僑開發(fā)區(qū)近年來成為寧德市房地產(chǎn)較熱的區(qū)域。如東海富豪世家、名流世家、東嘉花園、東湖豪門等項目基本銷售完畢，而新近推出的項目如金域蘭灣、君臨天下等也比較受關注。 ＊從價格走勢來看 近幾年寧德市的商品房價格呈明顯的上升趨勢，目前寧德市區(qū)的商品住宅均價為 3500元 /㎡。房地產(chǎn)市場分析 ＊區(qū)域房地產(chǎn)分析總結 區(qū)域界定：寧德市東僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ● 地理位置：東僑開發(fā)區(qū)地處我國東南沿海，恰好居于中國黃金海岸線的中點，長江、珠江三角洲和臺灣省三大經(jīng)濟區(qū)域的中心，靠城臨海、地域?qū)掗煛h(huán)境優(yōu)美，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。開發(fā)區(qū) 8公里外有 5000噸泊位的漳灣集裝箱碼頭， 20公里外有對外開放口岸城澳萬噸碼頭， 26公里外有 3000噸泊位的下白石碼頭。目前開發(fā)區(qū)各項規(guī)劃趨于完善，寬 36～ 60米的城市井字型主干道基本建成。 ●開發(fā)狀況：開發(fā)區(qū)成立以來，相繼編制完成了 、分區(qū)規(guī)劃、工 業(yè)路南北 14平方公里控制性詳規(guī)，以及東湖暨周邊地區(qū) “濱水文化休憩產(chǎn)業(yè) 區(qū) “概念性規(guī)劃設計。目前開發(fā)區(qū)各項規(guī)劃趨于完善，寬 36～ 60米的城市井字型主干 道基本建成，供水、供變電、電訊網(wǎng)絡齊全，區(qū)域性大型專業(yè)批發(fā)市場建設初見成效，城市 管理和投資服務日益規(guī)范，聚集人口 ，基本形成了寧德濱海中心城市新城區(qū)的框 架，正日益成為閩東投資的新熱土，呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展局面?！?產(chǎn)品分析軟硬件 —— 垂直電梯、自動扶梯、專用貨梯、自動安防、消防系統(tǒng)，通信系統(tǒng)，專業(yè)商業(yè)運營商和物業(yè)管家等定位 —— 購物、休閑、娛樂、餐飲等 。 區(qū)域優(yōu)勢： 東僑開發(fā)區(qū) —— 寧德崛起的橋頭堡；216。 交通優(yōu)勢：開發(fā)區(qū)門戶位置，未來新區(qū)商圈中心位置，與福寧高速相連，機場快速路 1小時達長樂國際機場；216。 服務優(yōu)勢：國際化專業(yè)物業(yè)；216。 商業(yè)氛圍較差，人氣不足，216。 停車位不足劣勢 ——◆ SWOT 分析216。 政策支持：政府入住優(yōu)惠政策支持；216。 區(qū)域整體規(guī)劃符合未來城市發(fā)展的長遠規(guī)劃，必將成為未來寧德的城市核心經(jīng)濟區(qū)；216。機會 ——◆ SWOT 分析216。 區(qū)域信心：入住差直接打擊已經(jīng)