【正文】 設(shè)，啟動呼和浩特公路主樞紐項目，與此同時完成土托東線、土托西線、薩涼路、集固路（呼市段）等一批縣鄉(xiāng)公路建設(shè)，力爭 十五 期末，市內(nèi)國省干線達(dá)到二級公路標(biāo)準(zhǔn)， 80%的村通等級公路。航空運輸要升級改造呼和浩特機場，發(fā)揮中西部地區(qū)骨干支線機場作用。 抓好引黃供水工程建設(shè) ， 改造供水排水管網(wǎng) ， 確保到 2023年 ， 市區(qū)日供水能力達(dá)到 52萬噸 ， 自來水普及率達(dá)到 100%；在加快水資源開發(fā)的同時 ， 大力推行城市節(jié)水 ， 實現(xiàn)水資源的優(yōu)質(zhì)優(yōu)用 。 爭取到 2023年 ，城市氣化率達(dá)到 80%， 集中供熱面積達(dá)到 1800萬平方米 。 增容改造 110千伏變電站 5座 ， 改造 10千伏配電線路 ， 市區(qū)主要街道實現(xiàn)電纜入地 。 Ⅳ 、 加快防洪重點工程建設(shè) ， 構(gòu)筑完善強固的城市防洪體系 。 劉安峰 Ⅴ 、加快電信郵政設(shè)施的建設(shè)步伐，構(gòu)筑現(xiàn)代化的郵電通迅網(wǎng)絡(luò)。加強郵政中心局的建設(shè)，更新改造郵運網(wǎng)設(shè)施，提高郵件傳遞速度和服務(wù)水平。 1999年，呼和浩特提出了建設(shè)生態(tài)市的總體要求，計劃在 10年之內(nèi)把呼和浩特建成生態(tài)市。全面實施了“藍(lán)天綠地”環(huán)保工程。 劉安峰 國民經(jīng)濟 2023年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 214億元 ， 比 2023年增長 20%。 全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 9902元 ， 比上年增長 %。 劉安峰 第三部分： 呼和浩特市房地產(chǎn)發(fā)展概況 房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢 新城區(qū)地產(chǎn)概況 玉泉區(qū)地產(chǎn)概況 區(qū)域地產(chǎn)特征 劉安峰 呼和浩特市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述 房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢 自 2023年開始呼和浩特市政府抓住西部大開發(fā)的歷史機遇，全力推進(jìn)“首府城市建設(shè)年”、“綠色城市年”。這一積極舉措帶來了呼和浩特市房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度。 ①、東部板塊 以錫林郭勒路向東及其路兩邊屬東部板塊，即賽罕區(qū)和新城區(qū)。 ②、西部板塊 以錫林郭勒路向西屬西部板塊，即回民區(qū)和玉泉區(qū)。 劉安峰 新城區(qū)概況 面積 700平方千米 ， 人口 31萬 。 劉安峰 玉泉區(qū)概況 玉泉區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)的西南部，全區(qū)總面面積 213平方公里。玉泉區(qū)是原歸化城，故有“舊城”之稱， 2023年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 ，比上年增長 17％，城市居民人均可支配收入達(dá)到 5 276元，比上年增長 %； 城區(qū)改造建設(shè)推進(jìn)了市場建設(shè)步伐，幸福、馨方園、食全食美等大型專業(yè)市場的建成，成為玉泉區(qū)商貿(mào)發(fā)展的亮點?；就瓿蓛蓷l新規(guī)劃路和大南街?jǐn)U路的拆遷工作，修繕通順東街，恢復(fù)了明清風(fēng)貌，全區(qū)道路狀況明顯好轉(zhuǎn)，投資和生活環(huán)境大為改善。 分析： 東部板塊之所以在同一區(qū)域價格區(qū)分那么明顯主要是由于這些項目所對應(yīng)的客源客層有明顯的區(qū)隔，高檔項目主要對應(yīng)都市金領(lǐng)、私營企業(yè)主等有車一族。而作為低價位的樓盤他們所對應(yīng)的客層則是以收入不是很高的工薪階層和部分拆遷戶。 分析 ： 西部板塊樓盤項目基本具備的優(yōu)勢就是環(huán)境 ， 西部向來是呼和浩特市的商業(yè)中心 ， 休閑 、 觀光和旅游購物主要集中在這個區(qū) 。 劉安峰 呼和浩特市房地產(chǎn)客層客源特征 ① 、 客源： 呼和浩特市 、 包頭市和周邊盟 、 市縣 。 劉安峰 呼和浩特市房地產(chǎn)競爭特性 近幾年來 ， 呼和浩特市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可謂是如火如荼 ， 房子越做越漂亮 ，盤子也越做越大了 。 在關(guān)乎購房人利益的幾個方面顯得更明顯 ， 主要表現(xiàn)： ① 、 低價位 —— 如人和小區(qū)等項目 ， 價格在 1420元 /㎡左右 ， 項目注重在面積 和總價上； ② 、 高品質(zhì) —— 如都市華庭 ， 在產(chǎn)品的塑造上都體現(xiàn)了高貴 、 舒適 、 人性 ， 當(dāng) 然價格也不菲都在 3540元 /㎡左右； ③ 、 低密度 —— 許多項目容積率一般在 2以下 ， 有的更低如橋華世紀(jì)村只有； ④ 、 高綠化率 —— 綠化率基本超過 30%， 有的甚至達(dá)到了 50%； ⑤ 、 大社區(qū) —— 如橋華世紀(jì)村總面積在 53萬㎡ 。 劉安峰 第四部分：本案市場比較定位 ? 市場調(diào)研 ? 項目競品比較解析 ? 項目市場定位 ? 項目理念的定位 ? 項目的客觀條定位 劉安峰 定量調(diào)研 ? 從本項目周邊所有住宅項目中我們篩選出與本案位置較近競爭明顯的項目： ******* ? 在建項目包括 ****** 與本案推出、峻工時間上相近。 市場調(diào)研 為了準(zhǔn)確做出項目的產(chǎn)品定位 ， 我們對呼市市區(qū)的主要住宅的銷售 、情況進(jìn)行了市場調(diào)查 ， 現(xiàn)將在售住宅項目列表如下： ******* 劉安峰 重點競品 ****** ******** 劉安峰 ◎ 已投入使用的競品調(diào)研表 ◎ 已投入使用競品分析結(jié)論 ◎ 在建項目主要競品分析 ◎ 在建項目競品分析結(jié)論 ◎ 針對競品采取措施 目標(biāo)競品分析 劉安峰 項目市場定位 劉安峰 項目價格定位 ? 建議群盤均價控制在 2790元 /平米。在實際操作過程中以靜態(tài)價格體系為基準(zhǔn)，以動態(tài)價格體系的為整個價格策略提供有力保障。 ? 市場原則：根據(jù)市場的發(fā)展情況，競爭項目情況想對比，價格要有較大彈性，更加具競爭力。較低的價格銷售增加客戶價格上漲的信心，基于位置、環(huán)境、以及市場認(rèn)知程度建議開盤均價 ? 具體價格策略將考慮開發(fā)商整體規(guī)劃以及產(chǎn)品成本等因素最終確定。 從置業(yè)用途看，絕大多數(shù)用于居住，其中，二次置業(yè)者占很大部分比例。 ? 加強“推”的力量：以銷售機構(gòu)、人員的工作清除項目與目標(biāo)消費者之間的“物理”距離，實現(xiàn)銷售。著重把握市區(qū)宣傳、在區(qū)域集中兵力，樹立地域口碑，做到完勝。 ? 第三階段：全市熱銷同時可以考慮將銷售勢頭延伸出市外 劉安峰 第一階段：項目的引導(dǎo)蓄勢 期 ? 戰(zhàn)略目標(biāo) （ 1）、環(huán)境地段的詮釋，堅定客戶信心 （ 2）、產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹立地區(qū)口碑，引起市場興趣，樹立入市形象 （ 3）、引起消費者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們先接受概念 （ 4）、不涉及具體產(chǎn)品及具體價格等細(xì)節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢”同時便