【正文】 首批面市銷(xiāo)售近九成。特別是春節(jié)過(guò)后，銷(xiāo)售情況相對(duì)較好； 2023年年度銷(xiāo)售任務(wù) 、回款 70%，銷(xiāo)售總面積 （約300套）。同時(shí)，綠地集團(tuán)的品牌知名度和美譽(yù)度，在益陽(yáng)本地還有待進(jìn)一步的提升，須制定精準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略予以最終實(shí)現(xiàn)。 整體宏觀市場(chǎng)及益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 宏觀市場(chǎng)要點(diǎn) 1) 二級(jí)市場(chǎng)慘淡收官 ? 2023年房企前 50強(qiáng)業(yè)績(jī)分化趨勢(shì)漸顯，調(diào)控政策未轉(zhuǎn)向，品牌房企各出其招降價(jià)促成交，更大范圍樓市降價(jià)潮正處醞釀中。 2) 一級(jí)市場(chǎng)廣受牽連 ? 年土地市場(chǎng)以低迷收?qǐng)觯?2023年開(kāi)年，土地市場(chǎng)延續(xù)頹勢(shì)。 4) 地方政府救市夭折 ? 蕪湖救市新政 3天夭折 ，逾 17城市變相松綁樓市 中央宏調(diào)與地方利益博弈加深。 房?jī)r(jià) — 全國(guó)房?jī)r(jià)延續(xù) 2023年 9月以來(lái)的價(jià)格調(diào)整之勢(shì)。全國(guó)樓市進(jìn)入明顯下調(diào)周期，未來(lái)未見(jiàn)松動(dòng)的樓市調(diào)控和高位庫(kù)存量，整體房?jī)r(jià)仍有走低可能性。 房企動(dòng)態(tài) — 2023年房產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)轉(zhuǎn)向的預(yù)期及第三季度信托到期兌付的壓力將迫使房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)新一輪降價(jià)潮。 土地市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻 上海、北京邁入“千億俱樂(lè)部” 流標(biāo)率漲幅較大 一線城市中，上海、北京邁入“千億俱樂(lè)部”，去年土地出讓收入分別達(dá)到 1205億元和 1055億元，同比減少 %和 %。深圳為 ，廣州土地出讓金 元，同比減少 16% 。 2023年，全國(guó)主要 130個(gè)城市的土地流拍、流標(biāo)達(dá)到了 900宗，比 2023年的 280宗上漲了 ，其中居住類(lèi)流標(biāo)達(dá)到了 420宗，比 2023年的 130宗上漲了 223%。住宅類(lèi)用地 (含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地 )成交額，占據(jù) 67%的比例，但同比下滑了24%。 在全國(guó) 130個(gè)城市中，住宅用地成交面積同比減少 18%，樓面價(jià)下跌 12%，降至 1473元 /平方米。 ?2023年在房產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境不變和保障房建設(shè)持續(xù)推進(jìn)形勢(shì)下，短期內(nèi)住宅土地市場(chǎng)嚴(yán)峻形勢(shì)將持續(xù)，商業(yè)辦公或?qū)⒚媾R供銷(xiāo)放量的局面。 成交量?jī)r(jià)齊跌 重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)慘淡 整體成交低迷，溢價(jià)率大幅下跌 本月，在監(jiān)測(cè)的 10個(gè)重點(diǎn)城市中，深圳、杭州、重慶、南京 4城市均無(wú)住宅用地成交，武漢以206萬(wàn)平方米的成交量居 10個(gè)城市首位，同比漲幅 97%，其余城市成交量均低于去年同期水平。其中，住宅用地僅成交一宗，面積 ，同比減少 45%，環(huán)比減少 82%。 住宅類(lèi)用地市場(chǎng)共計(jì)推出土地面積 3889萬(wàn)平方米，環(huán)比減少 52%，同比減少 45%；共計(jì)成交面積 1905萬(wàn)平方米，環(huán)比減少 65%，同比減少 72%；成交樓面均價(jià)為 972元 /平方米，環(huán)比下跌 23%，同比下跌27%；住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率 2%，較上月減少 2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少 35個(gè)百分點(diǎn)。 土地政策 — 2023年，國(guó)土部對(duì)土地市場(chǎng)監(jiān)控升級(jí)，將嚴(yán)抓土地供應(yīng)全過(guò)程，確保土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行。也預(yù)示著中國(guó)樓市調(diào)控不放松政策措施趨市場(chǎng)化，且針對(duì)性較強(qiáng)。 銀行政策松動(dòng)小陽(yáng)春乍現(xiàn) 今年春節(jié)期間，全國(guó)樓市慘淡。其中，上周北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽 857套，環(huán)比 前一周的網(wǎng)簽總量上漲了 %，成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng) %。 廣州十區(qū)二市共成交 1092套，環(huán)比上升 %。 熱點(diǎn)事件 —— 蕪湖救市新政 3天夭折，逾 17城市變相松綁樓市 中央宏調(diào)與地方利益博弈加深 博思堂觀點(diǎn)： ?作為 2023年“救市第一槍”，蕪湖政府出來(lái)的微調(diào)政策一方面反應(yīng)出了地方政府房地產(chǎn)稅收增速明顯下滑，目前調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)，調(diào)控持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，地方政府感受到的壓力就將越來(lái)越明顯。 地方政府救市夭折 在 2月 1日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶重申要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。 國(guó)家政策 —— 溫家寶在 2月國(guó)務(wù)院會(huì)議和 3月人代會(huì)議上，再三重申：堅(jiān)定 不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。 益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ? 益陽(yáng)房地產(chǎn)成交市場(chǎng)量、價(jià)走勢(shì)情況； ? 益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體去貨能力較差，且存貨供應(yīng)量較大 供大于求、存貨去貨壓力驟增； ? 2023年成交情況一度低迷， 2023年初由于松動(dòng)的房?jī)r(jià)換來(lái)了整體市場(chǎng)的小陽(yáng)春，尤其屬資陽(yáng)區(qū)綠地國(guó)際花都，持續(xù)領(lǐng)軍全市。 2023年 1月 — 2023年 2月益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況 2023年下半年受整體調(diào)控影響，市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，但 2023年開(kāi)年后出現(xiàn)小陽(yáng)春 2 0 1 1 年1 月 2 0 1 2 年2 月新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積（㎡）0500001000001500002023001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0 月 1 1 月 1 2 月 1月 2月中心城區(qū)赫山區(qū)高新區(qū)資陽(yáng)區(qū)2 0 1 1 年1 月 2 0 1 2 年2 月新建商品房網(wǎng)上簽約面積（㎡）0202304000060000800001000001202301400001600001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0 月 1 1 月 1 2 月 1月 2月中心城區(qū)赫山區(qū)高新區(qū)資陽(yáng)區(qū)2 0 1 1 年1 月 2 0 1 2 年2 月新建商品房網(wǎng)簽均價(jià)（元/ ㎡）01000202330004000500060001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0 月 1 1 月 1 2 月 1月 2月中心城區(qū)赫山區(qū)高新區(qū)資陽(yáng)區(qū)?益陽(yáng)市內(nèi)四區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2023年起一直比較低迷，整體去貨能力較差，供應(yīng)市場(chǎng)波動(dòng)較大。 ?益陽(yáng)市房地產(chǎn)均價(jià)呈平穩(wěn)小幅度上漲趨勢(shì)，除高新區(qū)均價(jià)突破 4000外，其他三區(qū)的均價(jià)仍處于低位運(yùn)行，尤其是資陽(yáng)區(qū)均價(jià)未及 3000，未來(lái)將有較大的價(jià)格提升空間。其中住宅 ㎡，環(huán)比增長(zhǎng) %，同比下降 %。 長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商深陷“跑路門(mén)”，湖南省政府重視并委派稽查組下到各大地市調(diào)研。 益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 2023年益陽(yáng)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在諸多變數(shù)。 項(xiàng)目回顧。 結(jié)合全年整體項(xiàng)目 ，業(yè)績(jī)和市場(chǎng)去化壓力較大 根據(jù)目前工程節(jié)點(diǎn)來(lái)看，貨量多集中在下半年，通過(guò)前期溝通最早一批貨量將在 5月份達(dá)到預(yù)售條件。 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃一覽（按取得預(yù)售證為參考依據(jù)）： 從目前成交客戶(hù)來(lái)看，仍以資陽(yáng)區(qū)、周邊為主，地域性較強(qiáng)，價(jià)格承受能力較低，同時(shí)對(duì)于綠地品牌的認(rèn)知度仍有待提高 ?資陽(yáng)區(qū)目前在售項(xiàng)目逐步呈現(xiàn)出規(guī)模開(kāi)發(fā)趨勢(shì)； ?區(qū)域產(chǎn)品類(lèi)型為多層、小高層，小高層居多； ?面積區(qū)間主要為 80— 160㎡ ，三房為主力戶(hù)型； ?住宅價(jià)格呈兩極分化狀態(tài)，多層2500，小高層 3000，濱江沿岸高層37003800 ? 變市下，市場(chǎng)機(jī)遇可遇不可求， 須加快工程進(jìn)度，保持穩(wěn)定的供應(yīng)量； ? 保持高密度推售節(jié)奏， 抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，加快去化。 項(xiàng)目回顧總結(jié) 營(yíng)銷(xiāo)策略。 搶占先機(jī) 精細(xì)化推售之 2023年全年宏觀政策未轉(zhuǎn)向， 項(xiàng)目必須抓住最佳出貨機(jī)會(huì) ，求的產(chǎn)品價(jià)值的最大化。 可售房源統(tǒng)計(jì)： 據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目可售房源中 132平米的三房比重較大，兩房稀缺 。 推售鋪排：乘勢(shì)而動(dòng)，小步快跑 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 第二階段 第三階段 3 336層，共 84套； 346層，共 36套。 第四階段 3334 222227 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 1 蓄客期 加推 22