【正文】 ?確認(rèn)市場(chǎng)關(guān)鍵成功要素 ?評(píng)估虎門建設(shè)相應(yīng)能力 市場(chǎng)吸引力 ? 市場(chǎng)規(guī)模／增長(zhǎng)／利潤(rùn)率 ? 市場(chǎng)需求特點(diǎn)及趨勢(shì)／驅(qū)動(dòng)因素（客戶分析） ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 退出 成長(zhǎng) 高 低 低 高 評(píng)價(jià)要素 在哪里 競(jìng)爭(zhēng)？ 對(duì)于每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，我們均從市場(chǎng)吸引力與企業(yè)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力兩大方面進(jìn)行深入分析，并進(jìn)一步提出建議 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 14 21 房地產(chǎn)開發(fā) ? 市場(chǎng)吸引力分析 ? 市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)： ? 虎門當(dāng)?shù)鼐用窦s 10萬(wàn)人，外來(lái)人口約 70萬(wàn)，是一個(gè)發(fā)展十分迅速的新興城鎮(zhèn)。因此，虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大，多年來(lái)一直在增長(zhǎng)。 ? 根據(jù)我們?cè)诨㈤T幾個(gè)售樓處了解的情況，買主基本上是自用，沒(méi)有炒樓者，也沒(méi)有過(guò)多的泡沫；中價(jià)位住宅的需求是市場(chǎng)主流，在激活有效需求后，市場(chǎng)還有較大的容量。 作為新興的工業(yè)化城鎮(zhèn)，居民對(duì)房屋需求的檔次和質(zhì)量將進(jìn)一步提高， 住房梯度消費(fèi)方式已逐步形成。 ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：在虎門鎮(zhèn)，由于公司 在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的占有率高達(dá) 60%，可以說(shuō)是處于絕對(duì)壟斷地位，不存在強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 16 21房地產(chǎn)開發(fā)（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 熟悉當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境，在當(dāng)?shù)負(fù)碛芯哂辛己玫纳鐣?huì)關(guān)系； ? 管理層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)十分熟悉，決策正確，效率較高； ? 在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)的資金實(shí)力，及有效的財(cái)務(wù)控制手段。 ? 管理團(tuán)隊(duì)比較精干、團(tuán)結(jié)，市場(chǎng)反應(yīng)迅速、準(zhǔn)確； ? 企業(yè)管理制度建設(shè)在完善之中。新增市政工程、道路、港口及其附屬設(shè)施已在規(guī)劃和建設(shè)中，增長(zhǎng)還將維持相當(dāng)一段時(shí)期。作為珠江三角洲交通樞紐和工業(yè)化城鎮(zhèn)的虎門，市政建設(shè)的需求還很大，需建設(shè)的項(xiàng)目也比較多。到 2023年底，累計(jì)完成土木建筑工程項(xiàng)目 100多項(xiàng)，完成建筑面積超過(guò) 150萬(wàn)平方米，總值近 10億元。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 18 21建筑（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 在建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，客戶最為看中的是質(zhì)量、工期、造價(jià)和技術(shù)保障措施等因素。 ? 擁有二級(jí)建筑施工資質(zhì)，可作為 建筑工程總承包來(lái)承接相應(yīng)的建筑施工工程。 ? 但倘若走出虎門，在東莞市范圍內(nèi)，在技術(shù)和施工能力上，虎門建設(shè)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，但由于東莞市的建筑市場(chǎng)尚不規(guī)范，工程招投標(biāo)中有人為因素影響，虎門建設(shè)在其他市鎮(zhèn)的公共關(guān)系能力還不能保障合理中標(biāo)，取得工程的承建權(quán)。與它們相比，虎門建設(shè)的施工力量特別是技術(shù)力量還不夠強(qiáng)，遇到較高難度的技術(shù)問(wèn)題還不能依靠自己的技術(shù)力量單獨(dú)解決；在制定施工計(jì)劃和方案時(shí)，中標(biāo)的比率不高，施工進(jìn)度和工程管理計(jì)劃還達(dá)不到省優(yōu)、市優(yōu)或“魯班獎(jiǎng)”標(biāo)準(zhǔn)的要求。 ? 需求特點(diǎn)及趨勢(shì) ? 物業(yè)管理的市場(chǎng)將逐步擴(kuò)大，對(duì)品牌化和規(guī)?；囊笤谠龃螅? ? 對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理的人性化，細(xì)致入微的服務(wù)要求也在逐步提高。是虎門鎮(zhèn)最好的物業(yè)管理公司之一。它們只有充分利用住宅區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的出租，才能維持物業(yè)管理自身的發(fā)展。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 20 21物業(yè)管理（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 管理制度化：將每一個(gè)細(xì)致的服務(wù)都能落實(shí)到具體的行動(dòng)中； ? 服務(wù)人性化：只在顧客需要時(shí)出現(xiàn)，平時(shí)并不影響顧客的平靜生活，決不介入和涉及業(yè)主的私人生活； ? 服務(wù)細(xì)微化：任何業(yè)主的需要，都是物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，對(duì)個(gè)別業(yè)主的不良行為，也需要通過(guò)我們體貼的服務(wù)，逐步影響到他們的行為。 ? 公司能力評(píng)估 ? 對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)做的不錯(cuò)，以較好的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)促進(jìn)公司房地產(chǎn)銷售。 ? 對(duì)于采用較多高新技術(shù)設(shè)備的物業(yè)管理項(xiàng)目，由于技術(shù)力量欠缺，將面臨挑戰(zhàn)。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 21 22裝飾業(yè)務(wù) ? 市場(chǎng)吸引力分析 ? 市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng) ? 隨著市政建設(shè)和城鎮(zhèn)住宅商品化，建筑裝飾消費(fèi)水平逐步提高，每年增長(zhǎng)速度將超過(guò) 10%。全國(guó)裝飾工程造價(jià)已從 1990年的 80億元飛升到 2023年的 2800億元。 ? 需求特點(diǎn)及趨勢(shì) ? 市場(chǎng)變化的特點(diǎn)是裝飾作用逐步增加，受時(shí)尚因素影響很大，舊房子每 510年就必須重新裝修一次。在東莞和虎門也有一定比例的客戶群希望能夠買到裝修好的住房。 ? 所裝修的價(jià)格低廉，僅 12萬(wàn)元，檔次較低，許多業(yè)主將簡(jiǎn)易裝修打掉重新裝修 。 ?虎門建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 房屋裝修是物業(yè)使用功能的具體體現(xiàn)方式，也是使用者個(gè)性化的體現(xiàn)方式。 向顧客提供合適的精心裝修和裝飾的房屋，也是結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的精品意識(shí)，人文關(guān)懷和細(xì)致工作的組成部分和具體體現(xiàn)。例如，在房子結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上已考慮了工人房的位置和結(jié)構(gòu)，但所提供的裝修則過(guò)于簡(jiǎn)單。 ? 由于管理和收益的問(wèn)題，目前還無(wú)法和其他裝飾企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。 ? 中國(guó)已取代意大利，成為世界上最大的家具出口國(guó)。 2023年全年出口額超過(guò) 50億美元。 ? 美國(guó)是中國(guó)家具出口的最主要的市場(chǎng)，在 2023年，占中國(guó)家具出口額的 40%以上 。 15年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)和裝修業(yè)的飛速發(fā)展激活了家具市場(chǎng)。 2023年總產(chǎn)值估計(jì)為 ，估計(jì) 2023年為 。 ? 例如，古典風(fēng)：精致與奢侈并存；新古典風(fēng)：古今的完美結(jié)合；休閑風(fēng)：以寬大和圓為美等。 ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 中國(guó)家具設(shè)計(jì)與國(guó)外水平相比還有不少差距，但就制造工藝而言已和國(guó)際水準(zhǔn)相去不遠(yuǎn)。 ? 隨著 CAD（ 計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)）、 CAM（ 輔助制造）和 CAT（ 輔助檢驗(yàn)）等先進(jìn)技術(shù)被引入家具生產(chǎn)過(guò)程，及數(shù)控機(jī)床等精密高效的加工設(shè)備在生產(chǎn)過(guò)程中得到更加廣泛的應(yīng)用，家具生產(chǎn)進(jìn)一步趨于柔性化，世界家具市場(chǎng)上流行產(chǎn)品的變化頻率也因此而加快； ? 中國(guó)由于勞動(dòng)生產(chǎn)率低下，家具產(chǎn)業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力仍遜于國(guó)外同行；若將家具的設(shè)計(jì)水平、質(zhì)量、售后服務(wù)等非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)因素加以考慮，中國(guó)家具產(chǎn)業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中劣勢(shì)更加明顯； ? 世界家具市場(chǎng)的發(fā)展依然為中國(guó)的家具產(chǎn)業(yè)帶來(lái)各種機(jī)遇。 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大。這些地方由于大量生產(chǎn)企業(yè)聚集，已形成頗具知名度的家具生產(chǎn)基地。 ? 東莞家具生產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)已近 2023家，從業(yè)人員 18萬(wàn)人，年產(chǎn)值超過(guò) 100億元。 ? 公司能力評(píng)估 ? 由于在該行業(yè)投入的時(shí)間精力和人力都不多，管理層的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)也不足，資本規(guī)模也難以支持應(yīng)有的發(fā)展。 ? 由于尚未建立比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在東莞家具業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中暫時(shí)處于劣勢(shì)。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 26 22廣告業(yè)務(wù) ?市場(chǎng)吸引力分析 ?市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng) ? 中國(guó)戶外廣告營(yíng)業(yè)額已從 1990年的 6億，增加到 2023年的 55億元，約占整個(gè)廣告市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額 15%，為報(bào)紙廣告的 40%，電視廣告的 1/3。 ? 國(guó)內(nèi)廣告行業(yè)的特點(diǎn)是：缺乏有效的廣告策劃和整體規(guī)劃來(lái)達(dá)到廣告效果；廣告發(fā)布媒體的有效利用率并不高。 ?需求特點(diǎn)及趨勢(shì) ? 國(guó)內(nèi)廣告行業(yè)的增長(zhǎng)速度已放緩； ? 廣告主投入廣告時(shí)，更希望獲得全面的服務(wù)和廣告影響力追蹤調(diào)查，確保廣告效果。 ? 到春節(jié)前出租量約 50%，沒(méi)有達(dá)到公司預(yù)計(jì)的 70%的出租率。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 27 22廣告業(yè)務(wù)（續(xù)） ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 廣東白馬、 。而后者的戶外媒體營(yíng)業(yè)額也已超過(guò) 。 ? 同時(shí)，作為具有一定創(chuàng)造性特征的廣告行業(yè)，除了廣告媒體外，還要有廣告創(chuàng)意等其他諸多因素的結(jié)合，才能達(dá)到廣告主所期望的廣告效果。 ? 公司能力評(píng)估 ? 目前，廣告公司專業(yè)人員不足，只有 3人具有從業(yè)資格，在從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及業(yè)務(wù)關(guān)系方面存在不足。 ? 由于缺乏專業(yè)技術(shù)，所提供的服務(wù)僅僅局限于廣告牌的出租，缺乏全面參與競(jìng)爭(zhēng)的能力。 ? 若想進(jìn)一步發(fā)展廣告業(yè)，可考慮通過(guò)控制廣告媒介資源，通過(guò)向?qū)I(yè)的廣告企業(yè) /廣告人承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和 /或出租媒介使用權(quán)獲取利潤(rùn)。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 28 23星級(jí)酒店投資 ? 市場(chǎng)吸引力分析 ? 市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng) ? 就全國(guó)而言，酒店供大于求。 ? 國(guó)內(nèi)酒店入住率最高的四個(gè)城市是滬、京、穗和三亞； 1999年世博會(huì)前的昆明曾是酒店效益最好的城市。 ? 五星級(jí)酒店實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)占有利潤(rùn)酒店總利潤(rùn)的 90%； 10%的外資酒店占據(jù)了 90%的行業(yè)利潤(rùn)。但廣州花園酒店近 5年來(lái)營(yíng)業(yè)收入已減少 25%（從 4億元）；東莞全市酒店業(yè)的平均入住率約 60%。 ? 東莞酒店主要的收入來(lái)源是娛樂(lè)和餐飲，而非單純依靠入住率。 ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 作為一個(gè)資本、管理和勞動(dòng)力都很密集的行業(yè)，國(guó)內(nèi)單體酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)均很大（東莞特色的娛樂(lè)帶動(dòng)型酒店，政策風(fēng)險(xiǎn)極高）；而外資管理的國(guó)際酒店，由于納入國(guó)際訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯（如六洲酒店集團(tuán)在全球有 3200家酒店）。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 29 23星級(jí)酒店投資（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 定位：能否提供獨(dú)到的（差異性）優(yōu)質(zhì)服務(wù) ？ ? 管理：自行管理，或是聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì) /公司來(lái)管理？ ? 推廣：如何使到虎門及周邊地區(qū)的客人使用我們的服務(wù)？ ? 風(fēng)險(xiǎn)控制：能否有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)（即不可使之影響公司形象）？ ? 公司能力評(píng)估 ? 由于公司在虎門的影響力較大，酒店將有聚客的能力； ? 有星級(jí)酒店的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)但沒(méi)有管理經(jīng)驗(yàn)。 ? 投資酒店的必要步驟 ? 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，確認(rèn)虎門還有較大的（細(xì)分）市場(chǎng)空間； ? 鑒于國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店在很大程度上是“面子投資”（即投資的目的主要不是為了盈利，而是追求公司的形象和資產(chǎn)的沉淀），建議須先明確公司發(fā)展戰(zhàn)略，并確認(rèn)公司的投資承受能力； ? 最壞的可能性是：要沉淀大約 12億元人民幣，而且運(yùn)營(yíng)后每年都要發(fā)生一大筆維修費(fèi)，可能對(duì)公司主業(yè)的發(fā)展構(gòu)成極大影響； ? 確定經(jīng)營(yíng)和管理模式。 ? 確定投資后，須進(jìn)行有效的形象策劃，以盡快擴(kuò)大影響力。 ? 隨著收入水平的提高和穿著意識(shí)的成熟，中國(guó)職業(yè)裝市場(chǎng)的發(fā)展將相當(dāng)迅速，目前近 600億元的消費(fèi)需求規(guī)模有望在 5年后擴(kuò)大一倍，達(dá)到 1100億元；而非職業(yè)裝市場(chǎng)相對(duì)增長(zhǎng)較慢。女式職業(yè)裝的市場(chǎng)規(guī)模有限，但其中都市女性白領(lǐng)細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展迅速，在 2023年將達(dá)到近 60億元的消費(fèi)需求總額，接近都市白領(lǐng)男式西裝市場(chǎng)未來(lái) 85億元的需求規(guī)模。 ? 需求特點(diǎn)及趨勢(shì) ? 中檔品牌在中國(guó)有較大的發(fā)展空間。 ? 據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)， 2023年廣東省服裝出口 101億美元，增長(zhǎng) %，出口凈增加 ，占全國(guó)出口服裝總值的 %。香港是廣東服裝最大的出口市場(chǎng)（占出口額的一半）；美國(guó)、日本、歐盟、東盟等也是廣東服裝重要的出口地。在女裝上，廣東的品牌也不突出，上海、江蘇、浙江和湖北等地的品牌都有壓倒廣東品牌的勢(shì)頭。 ? 雅戈?duì)?、杉杉等業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)采取既打造自己品牌，又代理國(guó)際品牌服裝的戰(zhàn)略，其目的是通過(guò)代理業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累國(guó)外品牌商的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 32 23品牌服裝經(jīng)營(yíng)（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 在國(guó)外產(chǎn)業(yè)分類中，服裝業(yè)和家具業(yè)都被列為“創(chuàng)新性的低技術(shù)產(chǎn)業(yè)”（ innovative lowtech industry)， 即其研發(fā)、生產(chǎn)組織、經(jīng)營(yíng)管理和后勤服務(wù)等，都需要?jiǎng)?chuàng)造和創(chuàng)新。 ? 服裝品牌的成功，主要是對(duì)品牌的定位和對(duì)流行趨勢(shì)的把握上，由于服裝品牌和流行變化非?？?，如無(wú)法把握流行趨勢(shì)的變化，就很容易造成積壓。 ? 對(duì)于絕大多數(shù)從事消費(fèi)品經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，品牌建設(shè)及市場(chǎng)營(yíng)銷方面的投資需求巨大，占據(jù)其成本結(jié)構(gòu)的主要部分。 ? 公司能力評(píng)估 ? 目前沒(méi)有經(jīng)營(yíng)服裝企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)投資受時(shí)尚影響很大的服裝行業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)很大； ? 缺乏核心設(shè)計(jì)技術(shù)和營(yíng)銷渠道； ? 虎門的品牌服裝將由服裝企業(yè)去整合，集團(tuán)目前暫不具有比較優(yōu)勢(shì)。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 33 23其他行業(yè)（建筑化工、建筑材料等） ? 市場(chǎng)吸引力分析 ? 市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng) ? 建筑材料和建筑化工市場(chǎng)巨大，其可細(xì)分為：鋼材、水泥、木材、玻璃、陶瓷、涂料、塑料、石料，及新型建材等眾多的子行業(yè)和子市場(chǎng)。 ? 2023年國(guó)內(nèi)鋼產(chǎn)量 ，同比增長(zhǎng) 20%；鋼材產(chǎn)量繼續(xù)位居世界第一。 ? 2023年世界平板玻璃產(chǎn)量約 3310萬(wàn)噸。所生產(chǎn)的玻璃主要用于建筑，年均需求增長(zhǎng)率在８ %以上；浮法玻璃出口量為 4000萬(wàn)平方米，出口額 ，單位價(jià)格下降近 7%，比國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格下降幅度大。從建筑和建材行業(yè)發(fā)展速度預(yù)測(cè)，至 2023年，全國(guó)建筑涂料年產(chǎn)量將達(dá)到 180萬(wàn)噸； 2023年將達(dá)到 300萬(wàn)噸，是 2023年預(yù)計(jì)產(chǎn)量的 。 ? 2023年我國(guó)玻璃纖維的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)容量將進(jìn)一步擴(kuò)大，產(chǎn)量將突破 30萬(wàn)噸。 預(yù)計(jì)全國(guó)石材產(chǎn)量在保持 2023年 ；石材對(duì)外出口金額可達(dá)到 。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 34 23其他行業(yè)（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 成功把握各行業(yè)的變化趨勢(shì)； 建材是一個(gè)高能耗的行業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在能源利用率和開發(fā)新型建材等方面 ? 引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)。若現(xiàn)在沒(méi)有合適的建