【正文】 兩三年內東莞房地產(chǎn)仍然面臨較大的銷售壓力。市場分析項目定位營銷策略規(guī)劃分析房地產(chǎn)市場發(fā)展預測項目分析產(chǎn)品建議營銷思路推廣策略目標客戶定位項目定位東港?尚書城項目策劃報告項目分析項目位于東莞 CBD中央商務區(qū)， 是東莞唯一集金融、商貿、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務中心和行政文化中心 。項目分析項目分析目前地塊是一塊空地，整個地塊呈長方形，形狀方正，地勢平坦，有利于項目整體規(guī)劃。東：已建小區(qū)星辰花園和在建項目匯成大廈 南： 東莞市南城職業(yè)中學 項目周邊環(huán)境項目分析項目 SWOT分析優(yōu)勢 （ S） ：?區(qū)位優(yōu)勢：地處東莞中央商務 區(qū)，享受各市政大配套設施； ?交通優(yōu)勢：所處地段為東莞中 心區(qū)主干道鴻福路，能夠方便 到達市區(qū)各處；?地塊自身優(yōu)勢：項目地塊呈長 方形，且地形方正，有利于土 地的充分利用和總體規(guī)劃；?項目展示面優(yōu)勢：地塊西北兩 面臨市政道路，西面石竹路長 約 146米，北面主干道鴻福路長 約 67米，項目展示面廣，有利 于項目商業(yè)規(guī)劃 。項目分析機會 （ O） ：?新城中心區(qū)的優(yōu)越區(qū)位必將奠 定項目的居住和投資價值； 威脅 （ T） ：?近年來國家加大對房地產(chǎn)市場 的宏觀調控，對投資置業(yè)有一 定的抑制作用；?品牌發(fā)展商和代理商帶來的競 爭壓力，中心區(qū)近兩年推出大 量小戶型公寓，將分流本項目 的目標或潛在客戶群；?中心區(qū)人口有限，人氣不旺。項目分析優(yōu)勢（ S）?位于東莞中心區(qū) CBD， 緊臨會 展中心?緊臨主干道鴻福路，交通方便?項目展示性強?市政大配套齊全劣勢（ W）?規(guī)模小?容積率高?噪音影響?片區(qū)人氣不旺策略一（提升策略）：主打中心區(qū)優(yōu)勢，借中心區(qū)建成之勢主打投資概念，中央商務區(qū)罕有的高檔酒店公寓物業(yè)對酒店公寓生活前景演繹，描繪時尚生活藍圖完美配套延展，中心區(qū)的行政、文化、商業(yè)、商務配套齊全策略二（弱化策略）：※1 、利用中心區(qū)物業(yè)的升值性，使投資客忽略項目規(guī)模小、容積率高的不良影響通過酒店公寓品質的演繹使客戶弱化園林環(huán)境的欠缺策略三（借助策略）：發(fā)揮優(yōu)勢，弱化劣勢，避開品牌發(fā)展商的惡性競爭，同時抓住項目所處片區(qū)的機遇，讓項目獨占細分市場并取得無競爭優(yōu)勢。 投資地產(chǎn)已逐漸成為一種主流，從而催生了大量的專門投資地產(chǎn)的投資人士。 目標客戶定位目標客戶特征分析 目標客戶群 特征投資型客戶 ?年齡在 30歲以上，具有多次置業(yè)經(jīng)歷?付款方式多樣?注重物業(yè)的投資價值?購買時對朝向、樓層不太關注，對價格較為敏感、希望 付款方式輕松靈活?希望物業(yè)帶精裝修商務客戶 ?多為公司高級員工作宿舍?多為外資企業(yè)或港資企業(yè)?對物業(yè)的位置、交通、服務、便利性較為關心?與投資者同樣關心物業(yè)的保值、增值性?商務性客戶不排除一些自由職業(yè)者的 SOHO用途?智能化要求較高，管理要求好，需求安全性和舒適性 （ 2）片區(qū)內目前以中檔居住形態(tài)為主，缺乏高檔酒店公寓物業(yè)，而未來中 心區(qū)內的大量高檔白領、金領迫切需要一個能夠與其身份地位相適應 的高檔、多功能居所。項目定位 酒店式家居服務酒店式家居服務?24小時住客管理緊急熱線?搬家服務?家政、保姆、鐘點工服務?代繳水電費服務?寵物寄養(yǎng)或急救服務?衣物洗熨服務?病人看護服務 商務服務商務服務?商務秘書服務 (代定客房， 票務服務，打印、傳真 及復印等 )?禮賓服務?代辦郵件收發(fā)?私人助理?專車接送服務?會議服務?叫醒服務，留言服務 ?家居清潔、保養(yǎng) ?維修水、電器 ?代訂牛奶、飲水、報刊雜志 ?上門收取干洗衣物 ?訂花開辦生日慶祝酒會喜宴等?房屋租賃服務酒店服務式公寓物業(yè)管理項目定位形象定位 傲踞中心 顯耀東莞光華 形象釋義： （ 1）成熟的 CBD中心區(qū)，周邊市政大配套齊全，項目位于中心區(qū)的一級輻射 區(qū)，盡享地利之便，傲居群雄； （ 2）以超前、時尚及領袖的理念，給城市以最富沖擊力的情感觸覺。 （ 4）本項目如此定位其形象，正是在當前東莞南城 CBD中心區(qū)的發(fā)展方向下， 領袖城市公寓發(fā)展；項目定位項目命名案名釋義 :（ 1）本項目傲踞中央商務區(qū) CBD， 臨近中央居住區(qū) CLD， 新城著眼于片區(qū)的未來 發(fā)展，契合項目的區(qū)域定位。（ 3） CBD傳奇，正是一個城市新貴的專屬，意味著城市的財富與內涵，張揚城 市新貴的樂趣、個性、自我及幻想； CBD傳奇，一個階層的自我主張。（ 4）本案名契合項目形象定位，具備專屬性和排他性，讀來瑯瑯上口，易于記 憶，易于傳播，易于品牌塑造。 名邸、十八國際、亮麗風景線 項目定位產(chǎn)品定位戶型 單身公寓 一房 二房 小復式二房面積 3035㎡ 4050㎡ 5565㎡ 7075㎡套數(shù)比例 30% 50% 15% 5%以單身公寓、一房、二房為主流戶型，配以少量的小復式二房為輔助戶型。戶型結構可設計為平層、錯層、小復式；以戶型靈動變換、樓中樓、落地凸窗以及轉角凸窗 來體現(xiàn)戶型功能附加值。 % % % 100%類比價 5% 的彈性空間，即銷售價格在65007200元 /平方米之間。 地下停車場地面下沉 ，設計緩坡通往地面花園，首層商業(yè)屋頂覆 ，與地下車場周邊綠地連成立體園林景觀。 屋頂花園商業(yè)屋頂設計為屋頂花園或中庭景觀，將商住自然分離，同時為住戶營造出一抹清新寧靜的綠色。 商業(yè)首層裙房部分為商業(yè)，其中臨街面為店面或商業(yè)街，內部為商場或超市，因為只有一層體量，建議引進新一佳超市。產(chǎn)品規(guī)劃建議建筑風格建議 現(xiàn)代簡約式建筑風格 淺藍色的立面、挺拔的形象、簡潔明快的線條，鋒芒而內斂、質感十足， 凸顯品質，樹立項目地標性物業(yè)形象。都市感與南城 CBD的氣質相得益彰，打造張揚大氣的樓盤姿態(tài)， 使其成為城市炫目的、律動的風景。 產(chǎn)品規(guī)劃建議一房戶型 13