【正文】 個公園聚集區(qū)。總建筑面積為 32705平方米。 三通一平現(xiàn)狀 ? 長順街南延線尚未建成通車。 ? 地塊北面：為三五 0八廠的辦公樓，多層。 ? 地塊東面：為單位宿舍，多層。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 13 自然綠化景觀 ? 處于百花譚 — 武侯祠風(fēng)景區(qū)，區(qū)域大環(huán)境悠美宜人。 ? 府南河自側(cè)畔而過，更增添了河濱公園一道風(fēng)景線。 ? 駕車六分鐘至杜甫草堂 ? 駕車六分鐘到武侯祠 環(huán)境污染狀況 ? 成都傳統(tǒng)居住區(qū)，基本上無環(huán)境污染。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 15 三、地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政路網(wǎng) ? 位于城市主干道蜀都大道與內(nèi)環(huán)線錦里路之間，距成都最主要的幾線交通動脈：蜀都大道、錦里路、一環(huán)路、人民南路都僅有數(shù)分鐘的車程。 ? 以錦里路直通人民南路；以大石東路、大石西路直通一環(huán)路及二環(huán)路。 ? 據(jù)預(yù)測：長順街南延線與錦里路、蜀都大道相接，即會成為市區(qū)主要交通干道，東城根街南延線的車輛部分西移，琴臺路的車輛部分東移。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 17 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ? 購物場所 ：齊力大廈底樓的“互惠超市”；人商武侯分場、購書中心、半邊橋街市場；離百貨大樓、鹽市口商圈一刻鐘車程。 ? 游樂休憩設(shè)施： 多個城市公園，府河河邊公園 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 18 ? 幾個測試： 步行 ： 1分鐘到河濱公園 3分鐘到半邊街市場 6分鐘到百花譚公園 騎車 ： 4分鐘到石室中學(xué) 7分鐘到武侯祠、南郊公園 8分鐘到人商武侯分場、購書中心 10分鐘到成都體院 駕車 ： 3分鐘上一環(huán)路 7分鐘到天府廣場、華西醫(yī)大 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 19 結(jié) 論： 該區(qū)域?yàn)槌啥际袇^(qū)理想的居家福地之一。 ? 而對位于該區(qū)域中心位置的【福華苑】來說，則可以概括為： 繁華都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 20 第二部分 區(qū)域市場分析 ?成都市房地產(chǎn)概況 ?區(qū)域市場概況 ?區(qū)域內(nèi)供給狀況分析（高層電梯公寓） ?抗性樓盤概況 ?區(qū)域市場供需關(guān)系的重要結(jié)論 20231 21 一、成都房地產(chǎn)市場概況 2023年成都高檔物業(yè)的價格走勢 ? 從位置分布來看，成都市的高當(dāng)物業(yè)主要集中在內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 、 府南河沿線 、 城南社區(qū) 、 城西大石西路與浣花風(fēng)景區(qū)一帶 及其延伸區(qū)域等幾個主題開發(fā)片區(qū) 。但對于幾個主要分布區(qū)來說，情況有所差別。 WTO與西部大開發(fā)對成都經(jīng)濟(jì)的影響在短期內(nèi)不明顯。消費(fèi)者持幣觀望。難以引起買家興趣。 20231 23 高檔物業(yè)的區(qū)域特色 ： ? 內(nèi)環(huán)線舊城區(qū)價格持續(xù)走低： A、內(nèi)環(huán)線項(xiàng)目地價成本高，開發(fā)高檔公寓是主流。 C、市區(qū)內(nèi)未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)是商務(wù)辦公大廈，在現(xiàn)在高層寫字樓極為低迷的情況下宜以商住兩用的功能為定位；高檔公寓則以小戶型、單身公寓有較好的市場反應(yīng)。 B、項(xiàng)目間競爭激烈，層次高而全面，一些對比優(yōu)勢不明顯的項(xiàng)目價格有所下降。 D、片區(qū)早期規(guī)劃不足，區(qū)內(nèi)交通、購物等方面的承載力已力不從心，給區(qū)內(nèi)項(xiàng)目市場價值帶來較多的負(fù)面影響。 B、早期開發(fā)的項(xiàng)目主題開發(fā)不明，加上府河沿線污染較重，價格相對較低。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 26 ? 大石西路 浣花風(fēng)景區(qū)一帶，高檔物業(yè)發(fā)展型片區(qū)： A、綜合全市各局部區(qū)域住宅開發(fā)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢來看，該區(qū)域是最具條件成為繼城南之后的第二個高檔時尚片區(qū)。 C、區(qū)域總價水平有所下降，與城南項(xiàng)目市場反映較為遜色。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 27 各主要高檔住宅樓盤聚集區(qū)域價格變動情況： Q季度 單位：元 時期 地域 2023Q1 2023Q2 2023Q3 近期 內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 3002 2995 2926 2923 府南河沿線 3068 3097 3126 3104 城南高檔社區(qū) 2834 2807 2789 2767 大石西路 浣花風(fēng)景區(qū)一帶 2644 2662 2631 2616 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 28 結(jié)論： ? 從供求總體狀況來看，在房市價格普遍低糜的態(tài)勢下，府河沿線高檔住宅價格卻穩(wěn)中有升，保持了良好的發(fā)展勢頭。 ? 業(yè)內(nèi)對大石西路 浣花風(fēng)景線一帶的發(fā)展較為看好。 ? 低糜的房市為項(xiàng)目準(zhǔn)備了充足的持幣觀望的消費(fèi)群，但其消費(fèi)習(xí)慣更加理性和謹(jǐn)慎。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 29 二、區(qū)域市場概況 區(qū)域內(nèi)供需概況 ? 因處于傳統(tǒng)居家老區(qū)， 近期開發(fā)的商品房項(xiàng)目較少 ，供消費(fèi)者選擇的機(jī)會不多。 ? 區(qū)域需求逐漸升溫，售價在低糜的房產(chǎn)中穩(wěn)中有升。 ? 【長城園】由 418F、 111F、 125F 、 67F圍合成為較大的社區(qū)； ? 【冠城花園】二、三期 1220F構(gòu)成圍合式社區(qū)； ? 【錦江新時代花園】為雙塔樓 15F，底層架空； ? 【彩虹花園】由 118F、 29F、 17F構(gòu)成。 ? 【長富花園】由 415F、 225F構(gòu)成圍合式社區(qū)。基礎(chǔ)已完工。 商 場：無商場，底樓為私家花園 車 位：較少 戶 型： 110~310 ㎡ 18種戶型 主力戶型為 140~200 ㎡（錯層及躍式） 條式結(jié)構(gòu)，設(shè)計較為合理、規(guī)則，但 無創(chuàng)新，比較平庸。 主要戶型㎡ 售價 公攤 銷售情況 多層 （ 7F） 120 3680 （六樓） 12% 余 5 小高層（ 9F） 140（錯） 182~306（躍） 4460 (八樓清 ) % 大戶型銷售較好 高層（ 18F） 95起 3180起 總計 八成三十年按揭 達(dá) 58% 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 35 ? 對于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【彩虹花園】 雖有一些優(yōu)勢，但對于本項(xiàng)目來說，影響不大 ： A、 從地理位置上看，雖然擁有長達(dá)百余米的河岸線，外環(huán)境優(yōu)美宜人，但項(xiàng)目景觀較好的臨河單位基本已售完。 C、 三期電梯公寓單位面積價格的競爭力不明顯。 電 梯： 兩梯四戶。 B、 從銷售上看，前期銷售較好，已具一定的知名度和美譽(yù)度。 C、其較好的社區(qū)環(huán)境和綠化， 正是本項(xiàng)目所缺乏的。 B、從戶型上看，設(shè)計較差，存在較多的異型房。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 44 【冠城花園】 ? 項(xiàng)目概況