商業(yè)地產(chǎn)的操盤策略與商圈研究分析-在線瀏覽
2025-02-08 04:10本頁面
【正文】 節(jié)控制 ? 所謂 [選址 ]，關(guān)鍵在于 “ 選 ” 因為選址是一項系統(tǒng)工程。 ? 包括交通、可視性、進出、購物、環(huán)境，都要方便顧客到達、確認、選購，一切以顧客為中心 ? 前瞻性：充分考慮和預(yù)測城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境 的變化，奪取市場先機 ? 購買力 ? 成本與投資測算 ? 效率與速度 ? 標(biāo)準(zhǔn)的嚴肅性，不急于求成 選址禁忌 ? （ 1）西曬 ? （ 2）風(fēng)口 ? （ 3）斜坡 ? （ 4）快車道、單行道 ? （ 5）門前障礙，如大樹、建筑物、構(gòu)筑物、立交橋、 人行天橋 ? （ 6）地基、路面有高差 ? （ 7）門臉太窄 ? （ 8）無門前廣場，頂街而建 ? （ 9）人居環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域臟、亂、差，治安混亂， 幾不管 商圈研究是核心 ? 商圈要素 ? 1）位置，是否商圈內(nèi)主要聚客點，人流是否會 被競爭對手截流，是否有自然障礙 ? （ 2）人口，人口數(shù)量、密度，人均收入，購買力 ? （ 3）道路、交通 ? （ 4）競爭店，商圈飽和度 ? （ 5）客流量 ? （ 6）商圈內(nèi)規(guī)劃變化的可能性 商圈的設(shè)定方法 ? 在實際動作中，超市主要可以通過實施來店顧客問卷調(diào)查的方法來設(shè)定商圈。 ? 將約 100～ 150份問卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫線即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。 ? 戶數(shù)乘以每月生活費用支出，即為一家店鋪營業(yè)額。 商圈的劃分（不同業(yè)態(tài)的差異） 第一商圈 以 1km為半徑的 ， 也叫做核心商圈 第二商圈 以 3km為半徑的 ， 也叫做次級商圈 第三商圈 以 5km以上為半徑的 ，也叫做邊緣商圈 商圈分析的內(nèi)容與步驟 商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： ? (1)人口規(guī)模及特征： 人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入 。 ? (2)勞動力保障 ：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。 ? (4)促銷 ：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經(jīng)費情況。 ? (6)競爭情況： 現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。 ? (8)法規(guī)： 稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制 ? (9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件 商圈的零售飽和指數(shù) ? 一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。 ? IRS＝ C RE／ RF ? 式中 IRS—— ? C—— 商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目； ? RE—— 商圈內(nèi)消費者人
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1